6月房企美元债新增违约9只，7月第二波偿债高峰来临，专家：当下最紧迫是避免“硬违约”

房企新一轮偿债高峰来临。7月，房企将有51笔债券到期，剔除已经提前赎回部分之后约为740亿元，环比增加15.8%。

在自身造血不足、外部融资艰难的情况下，房企如何防范、化解债券信用风险？7月19日，亿翰智库宏观首席研究员张化东向《华夏时报》记者表示，建议房企加大销售去化，积极回笼资金，充分展示企业的交付情况、做好保交付工作，将监管资金的透明化呈现给市场与客户。

同时，在有条件的情况下引入国企央企等战投，“这也是关键性的一步，可以通过战投增加信用背书”。此外，张化东还建议，房企要尽最大努力进行公开债的回购，积极与金融机构沟通，获得后者的支持与信任。

房企美元债偿债压力激增

2022年上半年，行业延续2021年下半年的下行行情，叠加疫情反复、部分房企债务违约等因素的影响，房企融资情况不容乐观。

中指研究院数据显示，2022年上半年，房地产企业非银融资总额4825.5亿元，同比下降56.5%。其中信用债同比下降24.2%；海外债下降91.2%；信托下降79.6%；ABS下降41.1%。

与之相对应的是，房企到期债券规模居高不下：继3月之后，7月房企迎来年内第二波偿债高峰期。7月，房企将有51笔债券到期，剔除已经提前赎回部分之后约为740亿元，环比增加15.8%。

这其中，中资美元债比例颇高。中指研究院数据显示，今年下半年房企尚在存续期的债券余额为4920.7亿元，其中海外债占比35.4%；截至6月30日，一年内到期债券余额为9723.7亿元，其中海外债占比37.7%。另据东方金诚研报，仅6月中资房企美元债就新增违约债项9只，新增违约规模约25.82亿美元。

值得注意的是，7月以来，受市场因素、恐慌情绪及负面消息等多项因素影响，地产美元债价格持续下挫。7月12日，中资地产美元债市场出现“无差别抛售”，当日32只地产美元债每1美元跌幅超过5美分，包括多个此前被普遍认为信用资质更好、财务实力更强的民企主体；7月13日，地产美元债市场再次迎来新一波公募基金抛售潮。

但面对压顶债务，多数房企并未“躺平”。7月以来，龙湖、旭辉、美的等优质房企陆续赎回或回购债券。其中，7月10日晚间，旭辉控股发布回购美元债的公告，称于7月8日已购回本金总额为500万美元的公司于2023年1月到期的5.50%优先票据，相当于原定发行该等票据的本金总额约1.67%。此外，该公司将考虑日后于适当时候进一步购回该等票据。

7月13日，龙湖集团也公告称，悉数赎回2022年到期的4.5亿美元优先票据，利率3.875%。另据龙湖集团方面透露，公司尚未使用的公司债、中期票据、境内综合授信额度合计2112亿元，还有美元债或银团贷款约4.73亿美元额度待使用。

部分房企选择展期、交换要约等措施，尽力避免实质性违约。例如，7月5日晚间，花样年集团宣布，“19花样年”本金及2022年应付利息80%获无条件展期5个月；7月6日，富力地产公告称，公司调整“16富力04”第一期本金兑付的方案已获65.71%债券持有人通过，原兑付比例15%调整为7.5%（首期），剩余7.5%（尾款）本金调整至2023年4月7日兑付。

据东方金诚统计，截至7月15日，7月境内地产债已展期规模达148.61亿元；境外债券市场方面，截至7月15日，已有上坤地产、汇景控股、宝龙地产三家房企针对旗下4只美元债完成交换要约及同意征求，交换规模达8.48亿美元。

对于多家房企的展期及交换要约的动作，有市场分析人士直言是“缓兵之计”。例如，盘古智库高级研究员江瀚就向《华夏时报》记者指出，债券展期不代表房企可以不还，房企展期只是获得了一些“喘息的时间”。

中指研究院研报也分析称，对于资产质量尚可，短期流动性承压的房企，提前与债权人沟通、商议展期，可避免触发的交叉违约条款，以时间换取资金周转的空间。但为获得债权人同意，房企往往提出支付同意费、提高票面利率等方式，虽然暂缓了短期偿债压力，却加重了利息负担，长期债务压力并未缓解。

房企融资“窗口期”出现？

事实上，6月份房企融资呈现边际回暖迹象。据中指研究院数据，2021年下半年房企融资规模大幅回落，今年上半年延续了下降态势，但降幅已收窄。“融资规模底、增速底已在本轮周期初期出现，当前进入低位稳定阶段，未来有望在此基础上伴随着市场复苏而回暖。”中指研究院乐观表示。

而在判断房企融资窗口期出现的同时，仍有多名受访人士谨慎指出，目前行业仍处修复状态，房企新增融资仍处低位，债务压力尚难化解。

7月19日，IPG中国区首席经济学家柏文喜向《华夏时报》记者指出，上半年以来楼市依然下滑严重，仅在6月份环比有所回暖，而近日“停贷风波”的快速蔓延也将严重打击期房销售和新房市场，下半年楼市可能不容乐观，房地产行业信用风险状况很难改善，甚至还将继续恶化。

同策研究院资深分析师肖云祥也告诉《华夏时报》记者，虽然今年各地调控政策暖风频吹，但整体市场复苏较为缓慢，同时民营企业、潜在出险企业仍然面临融资艰难的困境，因此在2022年和2023年房企美元债兑付金额最大的两年，不少房企会承受较大程度的兑付压力。

此前，7月7日，穆迪发布报告称，债券市场渠道受限使开发商的再融资风险居高不下。截至今年6月24日，受评开发商仅发行了约合120亿美元的境内债券和27亿美元境外债券，显著低于2021年同期的176亿美元和210亿美元；未来12个月，受评开发商将有326亿美元境外债券和约合299亿美元的境内债券到期或可回售。基于此，穆迪预计，投资者和银行仍将谨慎及有选择性地支持房地产业，2022年内会继续出现包括低价交易在内的违约事件等。

面对难言宽松的融资环境，亿翰智库宏观首席研究员张化东建议房企首先要加大销售去化，积极回笼资金，充分展示企业的交付情况、做好保交付工作，将监管资金的透明化呈现给市场与客户。同时，在有条件的情况下引入国企央企等战投，“这也是关键性的一步，可以通过战投增加信用背书”，张化东向《华夏时报》记者强调。此外，房企应尽最大努力进行公开债的回购，积极与金融机构沟通，获得后者的支持与信任。

“房企应及早评估自身的债券信用风险状况，并积极与债权人沟通协商以争取获得宽限、展期或者期限重组，以避免硬违约问题的出现。”柏文喜同时建议，投资者在投资房企债券时，应充分估计行业状况、走势以及开发商综合资质、未来的现金流状况、风控措施等，再行决定是否投资以及投资规模和方式。