政策之下五月难“红” 商品住宅成交量再跌10.31%

新政调控一轮接一轮，今年的福州楼市一直未有喘息。4月22日，国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》，明令商品房销售要明码标价，实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。商品房销售价格明码标价对外后，可以自行 ，打折销售，但 必须重新申报备案。该《规定》已于5月1日起正式执行，至今刚满一月。在政策高压下，今年的金三银四化已为泡影，而令人期待的五月也在“一房一价”的严格规定下走过。截止5月31日，福州“一房一价”执行满月，新规定对五月传统的楼市旺季产生的影响有多大？面对重重的调控政策，楼市是否找到了一个宣泄的出口？众多购房者是持续观望还是果断出手？我们将用数据说话，对福州“一房一价”执行一月后福州楼市的成交、开盘、优惠、房价等情况进行一一盘点，让购房者根据市场的风云变化作出理性判断，真正买到称心如意的放心房

今年年初以来，一轮接一轮的楼市调控政策让楼市成交量起伏不定，尤其在进入传统的销售旺季“红五月”后，各项调控政策再次加码，“准备金率上调”、“一房一价”、“保障房”等给力出击；同时，在北京大学光华房地产协会举行成立十周年中国房地产发展高峰论坛， 和学者普遍认为，今年房价会出现10%到15%的下降。在调控政策和房价松动的双重压力下，不少购房者看到了房价下跌的希望，选择持续观望，住宅成交量也因此迟迟难现回暖迹象。

据福州搜房网数据监控 统计，2011年5月福州主城区住宅月成交套数为1087套（5月1日、22日、25日、26日三天成交数据缺失），同4月份1212套的成交量相比减少了125套，环比下跌10.31%；5月成交面积为130407平方米，同4月份140649平方米的成交面积相比减少了10242平方米，环比下跌7.28%。

表1:4、5月份福州商品住宅成交量走势对比

5月份，从五区成交走势来看，成交量 的仍然是仓山区，共供应698套，占主城区总成交量的64%，位列各区域之首。其次为晋安区，成交177套，占总成交量的16%；台江区共成交130套，占成交总量的12%。鼓楼区5月成交量仍然 少，仅成交19套。

表2:2011年5月福州五城区商品住宅成交情况

从福州五区商品住宅量变化来看，仓山区涨幅 ，约58.28%，其次是晋安区，环比4月份涨幅48.74%；而台江区和鼓楼区则呈现出负增长现象，由此可见当下购房者还是刚性需求者占多数。

 表3:2011年4、5月份商品住宅成交套数区域对比

如表3所示，5月五 区总签约套数为1087套，环比4月份减少了125套，环比下跌10.31%。仓山区的成交量和增长比例均在五区之首，环比4月份增加了257套，环比上涨58.3%；晋安区成交177套，环比4月份增加了64套，环比上涨56.6%；而上月位居第二的“台江区”，本月出现 现象，从423套减少到130套，环比减少293套，环比下跌69.3%，屈居第三。其余两个 区签约套数均低于一百套。

 表2:2011年4、5月份商品住宅成交面积区域对比

同成交套数相对应， 5月五 区总签约面积为130407平方米，环比4月份减少了10242平方米，环比下跌7.28%。其中，仓山区签约面积约84454平方米，同4月份相比，减少了28421平方米，环比上涨50.7%；晋安区签约面积为21446平方米，同4月份相比减少了6637平方米，环比上涨44.82%；马尾区、鼓楼区和台江区均呈现负增长。

去年以来，楼市调控之声不绝于耳，调控政策不断加码，楼市成交量一直在低位徘徊，本周的数据回暖现象也许能够给楼市注入一剂镇定剂。不过，由近来的市场来看，楼市政策并未有松动的迹象，反正更加严厉，各种大小政策层出不穷，福州楼市未来将会如何，这也让广大购房者和开发商为此揪心不已。

五月，楼市调控的关键词：

一、“五成首付”：五月份，关于首套房贷首付款比例可能提升至五成的传闻甚嚣尘上，尽管后来银监会给以否认，但也表示，各地银行可自主提高房贷首付比例。可见，这个开发商十分惧怕的政策危机并未解除；

二、“准备金”：央行决定，从18日起，再度上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，此次上调后，大中型金融机构存款准备金率达21%的高位。存款准备金率的再度上调无疑将进一步考验开发商的资金压力。与此同时，购房者可能面临银行不能放贷带来的违约风险。

三、“调控加码”：住建部要求，各地要确保全面完成年度保障性安居工程的目标任务。同时，各地要继续落实房地产市场调控政策，坚持调控方向不动摇，调控力度不放。

四、“一房一价”：近日，发改委办公厅发出通知，要求各地立即开展商品房销售明码标价专项检查。。房地产开发企业违反明码标价规定未实行“一套一标”，按《价格法》和《价格违法行为 处罚规定》，每套处5000元罚款。

五、“房价松动”：福州自“楼市十一条”执行以来，一手房楼市持续保持着量跌价不跌的状态，不过二手房市场在成交量持续低迷的情况下，价格已出现松动。业内人士称，从4月至今，二手房价格同比跌幅达到5%-10%，而多批新楼盘近期入市有望缓解成交量低迷的状况。

六：“保障房”：2011年，福州确立了建设各类保障性安居工程67520套（户）的目标，未来5年将建保障性住房2303万平方米。

七、“房价预测”：在北京大学光华房地产协会举行成立十周年中国房地产发展高峰论坛， 和学者普遍认为，今年房价会出现10%到15%的下降。其中包括工商联房地产商会会长聂梅生、北京师范大学房地产研究 主任董藩教授等。