福州拆迁事件

拆迁传闻纷起

2007年，福州某大学毕业的小张选择了留在省会福州。为了结婚时有个属于自己的家，2009年5月，小张在父母的资助下，买下了福祥小区一套80平方米的二手房。经过一番小修整后，小张搬入新居，父母也来到福州生活。

小张告诉记者：“9月，街道办事处就有通知要建闽江北岸中央商务中心区，祥坂社区都在规划区内。从那时开始，邻居们见面讨论的东家长李家短变成了以拆迁为主题的相关话题。”

拆迁规划确认

2009年11月6日，福州闽江北岸中央商务中心建设工程正式启动。11月20日，该地区的拆迁补偿细则公布，随后开始动迁工作。闽江北岸中央商务区规划正式实施。

闽江北岸中央商务中心区规划用地西起上浦路，东至西二环路，北起工业路，南至北江滨大道，总用地面积1.09平方公里(约1642亩)。其中，除道路建设、市政用地、教育用地外，可建设用地达750亩。

福州五四北是福州目前较为集中的商务中心版块，经过几年的发展，业态老化、交通堵塞、停车不便等问题日益凸显，急需开辟新的中央商务中心。福州市政府经过调查论证，决定在北江滨规划新的中央商务中心。闽江北岸中央商务中心区应运而生。

按照规划，未来这里会出现诸如“一零三”大楼、六星级酒店这样集写字楼、商业综合体、星级酒店等于一体的商务商贸中心，以及以省科技馆新馆、市图书馆新馆、省广电大楼为依托的文化创业产业集聚地。预计整体项目将于3~5年内完成。

拆迁补偿标准

“卖主肯定很后悔。”小张笑着对记者说。“我买的时候，包括税费在内，总共花了47万，虽然现在我们这里还没举行听证会，但是根据公开的补偿标准，总的来说还是不错的。”

据了解，祥坂社区住宅房屋的安置方式实行货币补偿和产权调换相结合，非住宅实行货币补偿。如果在协商期内搬迁，框架结构一等、成新率80%的成套房私房，选择货币补偿的可补偿7173元/㎡，选择就近安置可补偿6709元/㎡，选择异地安置可补偿7173元/㎡；砖混结构一等、成新率80%的成套房私房，选择货币补偿的可补偿6941元/㎡，选择就近安置可补偿6477元/㎡，选择异地安置可补偿6941元/㎡；砖木结构一等、成新率80%的非成套房私房，选择货币补偿的可补偿6465元/㎡，选择就近安置可补偿6001元/㎡，选择异地安置可补偿6465元/㎡。这些测算均指合法产权面积小于等于100平方米，补偿价格均不含安家补贴、搬家费、过渡费及装修补偿。早搬迁就能享受到相应优惠政策。

“我们选择就近安置，加上装修补偿、搬迁安置费什么的，每平方可以补偿到七千多吧。而我的房子买来差不多5900元/㎡。我现在的房子在架空一楼，采光不是很好，重新抽签，我们可能得到位置好、采光好的房子。使用年限事实上也延长了。”小张给记者分析到。

一期争相拆迁

12月6日上午，闽江北岸中央商务中心拆迁指挥部人头攒动，1419户拆迁户按搬迁顺序排队等候抽取选房号。这是闽江北岸中央商务中心项目场选房专场。

据了解，闽江北岸中央商务中心一期共涉及拆迁户约1800户，总拆除面积约19万平方米。11月20日至12月4日，为期15天的宣传准备期结束，共有1462户签订搬迁协议，超过总搬迁户的80%，其中有一部分选择货币补偿。

福机生活区内，单位宿舍房都已拆除，剩下的都是私宅，即自建房，高大姐的家是其中一户。高大姐说：“现在这里公房拆得乱七八糟，一副破败的景象，大家都住得不安宁。希望政府早点拆迁。”

有高大姐这样想法的人并不在少数。他们一般都是自建房主，按照规定，他们的补偿是根据房屋面积而非建筑面积。高大姐的房子建于1985年，建筑面积60平方，房屋3层共200平方米。

即便是无产权房屋认定补偿，也有惠民措施：凡是在协商期限内搬迁的被拆迁人，其无产权房屋以福州市勘测院历年的航拍图为依据，经村（社区）、街道盖章公示无异议后，按有关规定予以认定补偿。属1984年1月5日前建设的，按原房建筑面积予以认定补偿安置；属1984年1月5日～2004年10月26日期间建设的，原房屋三层以内、总建筑面积在180平方米以内的房屋建筑面积按70％给予补偿安置，属同结构同步建设、三层以内、每层超建面积20平方米以内部分的建筑面积按50％给予补偿安置，超过以上部分的建筑面积按20％给予补偿安置。

原拆原迁的前例

由南往北经过乌山立交桥，都能看见立交桥左边伫立的15层高的几栋蓝灰色外墙的新楼，这是2009年初竣工的乌山斗池新居电梯安置房。2006年，乌山西路道路建设及周边旧屋区黎明片改造，随后政府招标建设了这个安置房。

记者采访了现在住在斗池新居的吴阿姨。2006年斗池地块拆迁，可选择的有房屋和货币补偿两种方式。房屋补偿就是原拆原迁，旧屋换新屋，有产权证的，按产权证等面积换，被拆迁方每平方补助给拆迁方600元。没有产权证的，归属于违规建筑，按原有面积的一半计算。非住宅就是货币补偿了，如果是沿街店面等，即是没有店铺类型的产权证，只要有工商许可证之类的相关证件的，就可以按店面算；无证件的，按住宅算，但是补助比住宅稍高。

当时货币估价1900元/㎡，加上拆迁补助、装修补偿等，也才2200元左右。而同时，附近房价市价3000元多，所以绝大多数的居民都选择了原拆原迁。

拆迁安置计划

12月13日，闽江北岸中央商务中心福机生活区及新村一里二期地块拆迁户，589户拆迁户按照签协议的先后顺序抽取选房号。该地块在宣传期结束时，已有665户居民搬迁，占总搬迁户数的97%，除去部分拆迁户选择货币补偿，参加抽取选房号的有589户。

据了解，闽江北岸中央商务中心拆迁安置房地块筹集了大量不同地点、不同价位、不同房型的安置房源。现房浦新小区和福湾新区，拆迁户办好相应手续后即可入住。浦新小区3400元/㎡，福湾新城3200元/㎡。期房根据规定3年内建成投入使用，部分期房将争取提前交房。其中桂园怡景即将封顶，一年半左右即可交房；鳌港苑三期和红星苑一期两年半后交房；桂园怡景、红星苑一期5650元/㎡；鳌港苑三期5350元/㎡。福机生活区安置房尚在规划设计中，选房日期另定，预计6000元/㎡。

不愿拆迁问题所在

“报纸上说，祥坂住户动迁积极，二三天时间签协议过半，事实如此。现在一期拆的是公户老厂宿舍棚屋，三四十平方补偿一套或一平方补偿七千元现金，谁都愿意。亏得是二期我们这些次新房，银行贷款几十万，装修十来万，刚住三五年就被拆。甚至双福新村有三户刚刚装修十几万，都还没来及入住，而这样迁，装修十几万，补偿款可能只有一两万。”鸿祥苑一位业主颇有抱怨地说。“我们选择在这里买房，自然不会去福湾新城那些偏远的地方安置。将来即便是福机生活区安置房又如何？我们这几年还要搬家，还要租房。一般房东都不愿意租给我们这些有老人小孩的家庭。”鸿祥苑4栋楼房一共100多户人家，大部分住户是以前各地拆迁搬来安享晚年的老人。

鸿祥苑、双福新村等均建于2000年后。按规定，他们如果选择货币补偿方式，即使是在协商期内搬迁，也只能获得7173元/㎡的补助。而如果他们按现在的市场价出售，不止这个价。

按拆迁补偿标准，拆迁补偿计价项目主要有区位评估价、旧屋补偿费、搬迁奖励、货币补偿奖励、成套房基础设施配套费、安家补贴、公摊补偿面积等。住宅房屋的区位评估价为4219元/㎡，主干道店面为13360元/㎡，次干道店面为11799元/㎡，小街巷店面为6159元/㎡。

虽然9月8日在市政府的网站上，福州市规划局回复市民问题时说：“台江公安宿舍、祥坂新村、鸿祥苑、双福新村现址目前并未被征用”，但是前不久，拆迁办的人到小区做拆迁民意调查，小区人心惶惶。

一听见记者是采访拆迁问题，业主们团团围住记者，问：“我们欠下的几十万房贷还没还完，房子就要被拆迁？”“都说拆迁是为了对旧城危房改造，我们才住四五年的房子也属于改造范围？”“当初，我们也是拿着政府批的土地证和房产证，现在重新规划，政府规划失误为什么要我们来买单？”

问到将来，他们说：“如果真的强拆，我们也只好选择当‘钉子户’。”“我们一直在等新的《拆迁条例》。”

修改中的拆迁条例

各地纷纷传来暴力拆迁与暴力抗法的消息，唐福珍自焚事件激化了拆迁矛盾，社会舆论均剑指《拆迁条例》。

2009年12月7日，五名学者向人大常委会递交了《关于对<城市房屋拆迁管理条例>进行审查的建议》，建议立法机关对《城市房屋拆迁管理条例》进行审查，撤销这一条例或由人大专门委员会向国务院提出书面审查意见，建议国务院对《拆迁条例》进行修改。

12月16日，建言的五学者应邀参加了国务院法制办关于修改《拆迁条例》的研讨会，这是国务院法制办就《拆迁条例》的修改召开的第三次专家论证会。会议之后，国务院法制办副主任郜风涛向一直等候在外的媒体作了简要的会议通报，其确认在《征收与拆迁补偿条例》正式颁布实施之后，公众与学界诟病多时的《城市房屋拆迁管理条例》将肯定同时废除。

“意见基本都被采纳，新的《拆迁条例》会有根本性的变化。”北京大学宪法与行政法研究中心主任姜明安在参加研讨会后说，“草案还要向社会公开征求意见，然后经国务院常务会议审议。”

姜明安估计，新条例可能会在今年3月“两会”之前出台。“如果不出台，人大代表们岂不是对此意见更多？”他同时解释了出台新条例的压力：“地方上反对声较大，新条例一旦出台，可能当地开发的不能开发了，建设的不能建设了。招商引资如果土地的问题解决不了、地皮的问题解决不了，外商就不会去投资了。”

12月底，国务院法制办主任曹康泰表示，目前法制办正在就征收条例草案征求地方意见，并还将请被拆迁人表达意见，草案修改完善后，将会尽快公开征求公众意见。

拆迁条例先天缺陷

现行的《城市房屋拆迁管理条例》是国务院2001年6月6日颁布，2001年11月1日开始施行并沿用至今，一直是政府征地拆迁的重要标准。

2004年修改的《宪法》明确规定公民的合法的私有财产不受侵犯及2007年起施行的《物权法》规定“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”。

根据《立法法》，在我国，宪法具有法律效力，其次是法律，再次是行政法规；按照一般法理原则，新法效力高于旧法。被拆迁人拿着《物权法》，却抵挡不住政府或者开发商拆迁的步伐。《拆迁条例》属于国务院制定的行政法规，其法律效力低于宪法和法律，可是实行过程中，地方政府往往根据《拆迁条例》，因为《拆迁条例》操作简便。

依据宪法和法律，对单位或个人房屋进行拆迁，必须先依法对房屋进行征收及补偿，补偿是征收合法有效的构成要件，应当在房屋拆迁之前完成，征收、补偿主体也应是国家，征收补偿法律关系应该是行政法律关系。

可是现实是：根据《拆迁条例》，拆迁人只需获得用地许可，不需要房屋所有人同意就可以获得拆迁许可，房屋拆迁管理部门在没有将土地依法征收的前提下就将土地“转嫁”给拆迁人，无论房屋所有人同意与否。拆迁人可以是开发商，补偿主体变成了拆迁人，相应的关系变成了民事法律关系。

根据《拆迁条例》第15条及17条，被拆迁人与拆迁人有异议的，可依法向人民法院起诉，诉讼期间，拆迁人可依法申请人民法院先予执行。如果在规定拆迁期限内未搬迁，由拆迁管理部门等有关部门强制执行。

也就是说，条例规定，政府为了公共利益，规定了要拆的房屋，无论房屋所有人是否同意拆迁，绝无不拆的可能。但是，几乎所有的拆迁都是为了公共利益。

拆迁条例修改难题

其实，2007年《物权法》出台后，就有新《拆迁条例》提交国务院常务会议，只不过由于涉及地方经济发展与保护公民合法财产权如何平衡的问题，审议未能通过。

现在，《拆迁条例》修改势在必行，修改过程中涉及诸多问题，关键点“公共利益如何界定，补偿标准如何确定”目前仍存在较大争议。

公共利益如何界定？

五学者之一的钱明星教授认为：公益拆迁是全社会的人都可以享受到的建设事业，比如修建公共道路、公立医院、学校，可以依照一定的法律程序在进行补偿后强拆。反过来讲，商业性拆迁就不能强制拆迁，需要商人和房屋所有权人或土地使用权人进行协商、谈判。这一方面有利于对房屋所有权人的利益的保护。另一方面，这个过程虽然可能比较长，但对城市发展未必有害。我国这些年在城市发展过程中的盲目建设还少吗？快速建出来的未必是好东西。所以从根本上来讲，我认为不会影响城市的发展。

曹康泰表示，征收条例将会采取列举的方式界定公共利益，且倾向于采取对公共利益进行范围较窄的界定，不过这遭遇了地方的不同意见，地方希望能够将之界定得宽一点。

作为概念性的名词，列举的毕竟不够，一定要有一个底线，或者是行政机关认定，或者是司法机关认定的为公众利益。可是，一旦出现了需要再次经过认定的条款，对于百姓，往往实际意义不大，因为在中国几千年的思想中，官永远都是在民之上。

如果说建道路、医院、学校等城市基础设施是公共利益，那实现城市规划未尝不可划为公共利益。在土地私有制和产权严格保护的美国，同样将企业开办工厂认为是公益事业，因为开办工厂会解决大量的就业，同时给国家提供大量的税收。

所有的征地行为都是政府的行为，也都是公益的行为。

补偿问题是矛盾的关键

分析每一个拆迁问题的爆发，均源于拆迁补偿金额的重大分歧，地方政府或者开发商运用公权，强制剥夺百姓在土地的增长。

“拆迁条例应保障拆迁人所获得的补偿至少不应比原来的居住条件更差。”曾参与物权法立法工作的人大代表、中国人民大学法学院院长王利明说，“不管是拆迁还是回迁，都应该安排好被拆迁人的现居住条件。”

曹康泰表示，法制办倾向于按市场价格补偿，“你把人家房子拆了，总得让人家有能力购买新的房子”。

任何一个决定都不可能得到全民的拥护，也有人反对按市价补偿，所罗列的最有名事例便是深圳拆迁拆出大量亿万富翁。在补偿标准符合被拆迁人要求的地方，甚至出现了“拆迁、拆迁、一步登天！”

华远集团董事长任志强博客中指出：“原有的住房存量可能小或低，政府应给以适度的补偿性考虑，但不等于原有的存量财富，理所当然的变成了一种增值的理由，至少不能成为对抗拆迁的理由。至于这个合理的补偿费用是否能满足更高的居住条件的改善，都不能成为也不该成为拒绝的理由。对拆迁中的过度补偿实际上是对非拆迁户的一种掠夺，这违背了自由不得侵犯他人权利的一种限制。而大量的钉子户正在于不是用原有的财产权利和价值实施保护，而是用社会标准或非自我财产权利去要求过度补偿，从而让法律变成了不能维护社会公平的倾斜。

土地的利用不仅是被拆迁者的一种权利保护与伤害，同时也是对他人（非拆迁户）的一种权利保护与伤害。过度要求的钉子户则是对土地无法充分利用，不能给城市更多的公民带来利益的一种伤害。”