国土部建议多管齐下挤出土地市场“闲置土地”
经济参考报2013/02/01 13:10
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1月以来，北京等重点城市土地市场热度未减。与去年同期相比，土地成交量价齐升，多个城市出现高总价、高地价、高溢价的地块。
1月24日下午，北京朝阳区孙河乡北甸西村W地块，经过12次网上报价以及43轮现场竞拍之后，最终被福州泰禾集团以18.5亿元竞得，溢价率为49.79%，成交楼面地价为28560元/平方米。有市场分析人士告诉本报记者，其近三万元一平的单价已经成为今年以来的新地王。
据链家地产市场研究部统计，1月24日北京共有3宗土地招标出让，除上述孙河地块外，房山窦店地块同日以4.6亿总价、48%的溢价率出让；另一长沟镇地块则以底价成交。链家地产市场研究部张旭告诉《经济参考报》记者，此次出让的孙河和窦店的两块地受到了多家房企的热捧，均达到了竞价上限，成交价格较之前有了明显的提高。
张旭分析认为，一方面此次出让的两宗土地为最近北京土地市场上少有的挂牌出让地块，使得企业竞争十分激烈；另一方面，春节前北京房地产市场继续火热，当前开发商对于春节后的市场预期较高，拿地热情也相应有所提高。
“此次成交的两宗土地均刷新了该区域土地价格新高。以目前的市场趋势，年前土地市场恐难降温”。张旭告诉本报记者。
事实上，北京土地市场的热潮大致从去年11、12月开始逐步显露出来，随着年底供应放量，大量企业纷纷投入市场拿地，这种热情一直延续到2013年1月份。根据某数据机构监测，1月以来，北京土地市场成交量已经达到209.08万平方米。而2012年全年北京月均土地成交量仅为75万平方米。
中指院日前发布的中国主要城市土地市场交易周报(1月21日-1月27日)则显示，一周内楼面地价大于10000元/平方米地块有3宗。除了以28560元/平方米位居首位的上述北京朝阳区孙河地块，此外还有楼面单价为17316元/平方米的杭州拱墅区庆隆单元局部调整规划R21-01地块，以及楼面单价为10738元/平方米的温州安阳新区2号地块。
根据某机构监测数据，包括北京在内的30个重点城市土地平均成交楼价格自去年下半年以来不断攀升，并且从去年四季度开始涨幅明显。2013年一月以来成交平均价格环比涨幅近15%，同比涨幅超七成。
“除了北京以外、上海、南京、武汉等地的土地市场也十分火热，土地成交单价和溢价率均有明显提升，典型企业拿地热情不减。”某数据机构市场分析人士李莹如此表示。
李莹分析指出，预计2013年上半年各地土地市场热度仍将得到持续“去年各地供地计划完成情况不尽如人意，今年上半年各地将继续保持较高水平的供应量，以响应土地管理部门此前对于稳定土地供应的要求；此外，整体房地产市场环境较为乐观，宏观政策、融资环境等等都相对宽松，各大企业销售业绩良好、资金充裕，在较强的拿地需求驱动下，将继续加大补充土地储备的力度”。
李莹同时指出，未来企业在拿地方面仍应保持理性，慎拿地王，谨防政策从紧导致拿地后陷入面粉贵于面包的尴尬境地。
国土部信息中心实验室副处长郭文华25日接受《经济参考报》记者采访时表示，当前存量住房和存量住宅用地数量很大，未来需综合运用金融、信贷、税收等多种手段“挤出”其中的闲置房和闲置地。
信息中心当日的研究报告称，近8年来，中国住宅用地供应年平均增长率为城镇人口增长率的3倍，住宅用地供应速度已远超城镇人口增长速度。理论上讲，住宅用地供应给已能充分满足城镇化发展需求。
而国土部法律中心同日公布的数据亦显示，截至2012年底，中国未竣工房地产用地48.17万公顷，未开工房地产用地14.45万公顷。从数据上看，仍有大量已供土地处于闲置状态。此外，多家上市房企年报披露信息显示，其储备的土地够企业未来5年甚至7-8年以上的开发。
郭文华表示“如果这些闲置和储备的土地能被激活流入市场，将对房地产市场影响巨大”。她建言称，当前亟待加强从土地供应到有效供给的过程监管，对闲置、低效利用土地，加大调查认定和处置力度，并运用多种手段“挤出”闲置房和闲置地。
国土部法律中心市场处处长卢静同日告诉本报记者，由于近期中央各部门重申差别化住房信贷、税收政策和限购措施，预计2013年房地产市场投机投资需求将继续得到有效遏制；尤其是一季度土地市场进入传统淡季，房价、地价不会出现大起大落。
昨日一则“北京房地产税已上报国务院”的消息引发房地产板块重挫，“招保万金”四家地产巨头纷纷大跌，但随后北京地税否认上述传闻。
北京房产税言之凿凿：人均面积24平米起征
昨日某着名媒体报道称，北京房产税试点方案已经上报到国务院相关部门，如能获批最快在今年上半年就会实施。据介绍，北京版房产税建议对市内家庭给予人均24平方米的免税住房面积(指室内面积)，而目前上海的免税面积为建筑面积60平方米。相比较而言，北京的方案更加严厉。无独有偶，就在前一天也有媒体称，房地产调控政策升级的可能性较大。上述消息出台的背景是北京房价今年以来的疯狂上涨。据统计，今年1月北京二手房市场保持量价齐升的态势。1月1日至28日，北京市二手住宅成交量接近1.67万套，同比上涨5.6倍。二手房成交均价为30803元/平方米，同比上涨36%。因此在此时传出北京房产税试点的消息，也比较符合市场对管理层的预期。
房地产板块重挫大盘双引擎二去其一
受到上述消息的影响，昨日房地产板块全日萎靡不振。传统地产股四大龙头招商地产、保利地产、万科A和金地集团分别跌5.96%、6.17%、5.21%和5.61%，房地产板块拖累深成指跌1.19%。
但随后，北京市地方税务局发出声明，表示“经调查证实，我局工作人员没有接受过华夏时报记者的采访，尚未接到上级部门有关工作部署的通知。”有消息指，今年我国将增加部分城市进入房地产税第二批试点范围，鉴于首批试点的沪渝模式对市场影响和地方财政贡献有限，新一批试点方案政策力度将有所加大，最可行的方案是调高税率。但是由于城市地位涉及层面过多，北京进入该试点范围的可能性比较小。而本报消息人士称，管理层出于综合考虑，将会考虑推出扩大房产税范围的适当时机，但料短期内不会对北京开征房产税。
但是对于大盘而言，这两个月以来上升的主力：金融和地产板块，昨日已经实实在在地被空头二取其一，只剩下银行板块一帜独树。究竟房地产板块是上升途中的洗盘还是已经到顶？金融板块的调整何时到来？
