房产税时期还未到 扩大试点方案难出台
房天下综合整理2013/01/15 09:12
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
自去年冬天中国内地房地产市场出现回暖之后，对房地产调控工具又有诸多猜测。其中不可缺少的议论对象当然是房地产税。特别对已经试点城市的一举一动，市场倍加关注。
还不到紧张房产税的时候
日前，重庆市国土资源和房屋管理局宣布，自2013年1月1日起，高档住房应税价格已经开始执行新标准，应税价格起点从2012年的12152元/平方米提高为12779元/平方米，上涨幅度为5.16%。数据显示，重庆主城九区2012年新建商品住房成交建筑面积均价6389元/平方米。主城九区2011年与2012年新建商品住房建筑面积均价的2倍为2013年的起征点，即12779元/平方米。重庆市应税标准提高，但税率不变。根据与重庆同期试点的上海房产税试点办法，上海房产税实行差别化的比例税率，适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上海市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含）的，税率可暂减为0.4%。根据上海市统计局公布的数据，上海2011年新建商品住宅平均销售价格为13448元/平方米。因此，2012年上海房产税的适用税率标准按是否高于26896元/平方米计算。
刚刚有所回暖的市场，最担心房产税铺开的时机。此前，中国国家税务总局总会计师在国研中心企业所中国企业发展高层论坛上表示，税务总局正在研究制定房产税扩大试点的范围，但目前要提出一个完善的方案还有难度。他透露，房产税扩大试点还要经过更大范围的讨论，甚至可能要经过人大的讨论。而中国财政部财政科学研究所所长贾康则表示，国家有关部委已经表示将积极推进房产税改革试点，今年很有希望看到试点范围扩大。
10年前，中国政府开始对房产税进行准备。决策层意识到，房产税是加快财税改革的重要组成部分，很可能成为新的地方主力税种。于是，先是6个城市进行物业税模拟空转改革试点，后增加到10个城市。在实验范围内，登记产权房产的面积、朝向、楼层等基础数据都被完整采集，然后按照制造业不动产、商业不动产、住宅不动产三个门类进行输入，最后计算机程序自动输出三种评估结果，作为征税依据。当然，相关部门并未向外透露那10个城市的具体信息。2011年1月，重庆、上海率先开征房产税。此后，关于房产税扩容的消息不时传出。去年下半年，有消息指30多个省和计划单列市的地税官员在北京集训，内容是房产税税基评估。外界认为，这正是为开展非经营性房产的存量部分恢复征税的试点提供技术储备。
那么，两年来，上海与重庆房产税试点产生实际税收如何？根据重庆官方消息，重庆房产税开征年征税收入约1亿元。有媒体据此分析，重庆套均纳税额在7700元/年左右。据上海市地税局2012年11月披露的信息，上海共认定约5万套住房需要缴纳房税，其中2011年认定2万余套，2012年约3万套。外界估计上海住宅类物业缴纳的房产税为数亿元，单套房屋年纳税额在几百元到万元不等。所以，至少在试点阶段，房产税征收税率不高。可见，房产税在目前阶段并不能成为像限购一类行政手段般严厉的调控手段。市场还不必为之紧张。
国税总局官员：房产税扩大试点方案还难出台
房产税的铺开或许仍然有待时日。国家税务总局总会计师汪康1月12日在国研中心企业所中国企业发展高层论坛上表示，税务总局正在研究制定房产税扩大试点的范围，但目前要提出一个完善的方案还有难度。
汪康所指“难度”包括了完整的信息系统缺失等因素。在回答关于扩大试点倾向于哪一类城市时，汪康仅表示“还在研究”。
他指出，房产税是关系到国计民生的大事，因此，扩大试点还要经过更大范围的讨论，甚至可能还要经过人大的讨论。
此前，财政部财政科学研究所所长贾康曾透露，国家有关部委已经表示将积极推进房产税改革试点，今年很有希望看到试点范围扩大。
他透露，政府早在10年前就开始对房产税进行准备，一开始6个城市进行物业税模拟空转改革试点，后来又增加到10个城市。在实验范围内，登记产权房产的面积、朝向、楼层等基础数据都被完整采集，然后按照制造业不动产、商业不动产、住宅不动产三个门类进行输入，最后计算机程序自动输出三种评估结果，作为征税依据。
不过，对于10个城市的具体信息，无论是财政部还是国家税务总局官员都一概守口如瓶，尚未对外界透露任何信息。
事实上，房产税的任何消息都能一石激起千层浪。2012年8月，国土资源部官方网站发布一则信息，称湖南、湖北新版房产税的征收细则正在制定中，新版本中已购存量二套房也将被征税，不过税率不会太高。
随后，两湖税务部门相继否认了上述说法，但人们都愿意相信，房产税的扩容已经是箭在弦上。
贾康认为，要让房地产行业长期健康发展，国家必须注意调控，扩大房产税试点是当前的一项重要手段。城镇化大背景下，推进房产税将使房地产行业更好地发挥支柱产业的作用。并且，房产税是加快财税改革的重要组成部分，有很大潜力成为地方主力税种。
2011年1月，重庆、上海率先开征房产税。此后，关于房产税扩容的消息不时传出。去年下半年，也有消息传出，30多个省和计划单列市的地税官员正在北京开展为期6个月的房产税税基评估集训，为开展非经营性房产的存量部分恢复征税的试点，提供技术储备。
房地产业将继续回暖
根据对调控政策的预判，秦虹表示，对未来房地产市场应该保持一种理性和谨慎乐观的态度，而不能够过于盲目乐观。
而贾康认为，短期来看，由于今年宏观经济整体向好，房地产业应该也会跟着宏观经济向好，继续回暖。但是，房地产税的改革对于房地产业的影响仍然是预期性的，是软性切入，但是效应会越来越多表现出来。由于是试点城市先行，局部区域相关利益联系者首先受到直接的影响，但这些直接影响往其他地方以预期的方式扩散。“这些影响加在一起力量会有所上升，会对冲一些房地产业回暖的热度。”
对于房价微涨的预期，中国房地产研究学会副会长顾云昌在论坛上直言，房价的高低是与收入比较产生的。“比较理想的状态是收入涨，房价也涨，但是房价的涨幅要低于收入的涨幅，使房价收入比越来越合理，恐怕这是一种合理的状态。”
聂梅生认为，调控从2010年到现在，年均增长率在7%左右的水平，已经做到了和CPI相仿。“这个涨幅我觉得挺合理。”她表示，中国房地产将迎来趋于成熟和健康发展的10年。
房企声音
富力地产[简介动态]集团董事长李思廉表示，他个人对2013年是比较乐观的，主要是两方面。一是从去年底开始他发现几个主要城市卖地的时候，大部分的对手都出来了，几个巨头万科[简介动态]、保利[简介动态]、中海都买了不少的土地。二是从去年底到现在特别是进到一月份，大家可以看见几个主要的金融市场包括美国和中国，债券市场率和房地产信托的率在不断降低，这代表资金非常的充裕，在目前情况下看不到房价大跌的可能性。每年都会有一些专家说房价预计下降30%~50%，但他们没有真正在这个行业里的人有感受。招商局地产控股股份有限公司副总经理胡建新则十分看好广州市场，他认为：实际上，在前10年的红利里，某种程度上城镇化就是的红利，下一个10年依然是这样。在目前的一线城市里，广州的房地产发展相比其他三个城市来讲是最健康的，土地供应和房屋的供应量相对于销售量在各大城市中也是的，不会超量供应，非常合理。
