资本流入商业地产价格飞涨 福州商铺租金虚火
海峡财经导报2012/11/14 09:02
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“继续做下去也没什么意思了。”近日，在湖东路附近经营一家韩式料理店的廖先生，面对业主提出的租金要求，无奈地选择关门歇业。
廖先生的遭遇并非个例。近两年来，由于房产调控政，更多资本流入商业地产领域，由此导致商业地产价格飞涨，商铺的租金也是一路上扬。多重因素叠加影响下的高房租，让不少商户叫苦不已。
（图为福州某沿街商铺。王旺旺摄）
租金节节高
记者调查发现，眼下福州沿街旺铺的租金已经到了令人咋舌的地步，万宝商圈、津泰路等人气较旺的地段，商铺月租金普遍在700-800元/平方米，一些“旺铺”的租金甚至超过1000元/平方米。记者在58同城网上搜寻到，宝龙城市广场电梯口附近一个普通的29平方米的小店面，每月租金却叫价20000元。
高租金已经成为商家的成本压力，不少商家被高店租“逼走”。去年，麦当劳津泰店因为租金压力退出津泰路的消息让不少人感慨不已；去年底，本是节前销售旺季，津泰路却有不少店面打出“旺铺转租”的招牌。近段时间，福州晓风书屋再次传出因承担不起租金意欲关门的消息。
尤其让不少商家无法接受的是，繁华地段的沿街旺铺，之前租金年涨幅为5%-10%，如今动辄就要翻番。“现在生意并不好做，这两年人工成本、原料成本一直涨，大部分利润都被业主抽走了。”上述廖先生告诉记者。
福州某房产中介的工作人员小陆告诉记者，目前福州大部分出租商铺的签约期已由三年一签变为现在的一年一签，从去年底到今年，店铺未到期就转让的数量明显增多，不少经营餐饮、服装店、精品饰品的商家无法承担业主的涨租要求，只能选择将店面转租出去。
在不少业内人士看来，福州的商铺租金虚高。高涨的租金，不仅让商家频繁“变脸”，也让福州街边的商业业态越来越单一。在湖东路靠近温泉路口地段，一个面积达百平方米的商铺刚刚完成从便利店到茶叶店的“变身”。顺街而下，同地段的茶叶店竟然不下6家。
有业内人士直言，高租金正逼迫很多低的行业退出。在津泰路、达明路、湖东路等较为繁华的地段，沿街门店几乎都是珠宝、茶叶、烟酒、眼镜店、中介店、银行等高的行业，而家电维修、书店、文具店等已难觅踪迹。
谁是推手？
有业内人士分析认为，在严厉的楼市调控政策下，不少投资者进入商铺市场。同时，“一铺养三代”的观念根深蒂固，不少业主对商铺租金存在过高的心理预期。
实际上，有不少商户认为，房产中介也起到了推波助澜的作用。近两年二手房市场相对低迷，不少房产中介加大了商铺交易、租赁市场的开发。业主将商铺交由房产中介代理，店铺租赁交易完成后需要缴纳一笔不菲的中介费，而这部分费用最后也转嫁给租户。并且，当中介掌握市场上大部分的商铺资源后，就形成了垄断。为了获取更大的利润，中介会想办法去炒高租金，毕竟中介费同租金直接挂钩，租金越高，越多。
对此，福州一家房产中介公司的负责人郑先生并不认同。“目前在商铺租赁过程中，业主处于强势地位，因此更具有话语权。”郑先生表示，租户在租铺时除了房租外还要向上家缴纳高额的“转让费”。目前福州商铺的转让费少则五六万元，多则数十万元。除了少部分商户因为蚀本太严重急于转租而放弃转让费外，大部分商户都会想方设法延续与房东的租约以便将店铺转给下家，为的就是为了“拿回”当初甚至高于当初的转让费。福州鼓楼一家社区服装店的店主冯女士向记者诉苦，她租的不到40平方米的小店刚到期，房东要求店租从原先的6000多元/月涨至近8500元/月。如今生意不如以往，冯女士也萌生去意，但她不愿意当初接手店铺时支付的8万元转让费打水漂，只能选择续租再将店铺转手。
在这样的恶性循环下，业主有恃无恐，涨租也更随意。走访过程中，记者了解到，不少商铺业主乐于跟风涨租。多位商户表示，同一街区只要有业主提高了租金，其他业主多会选择合同到期后上涨房租。
有专家表示，当前商铺成交价格高，因此业主对租金有较高的心理预期，但过高的租金可能导致商户因无力承担而退租，最终业主也无法获得。
