福州土地市场火热 助阵"银十"收尾
房天下综合整理2012/10/24 08:54
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
新闻背景：福州37亿成功出让四宗地 总面积38万平
10月18日，福州市国土资源局以拍卖方式出让05-08号四宗地块，最终四宗地块全部成功出让，总出让价格为37.44亿元，总出让面积为38万平方米。
其中，05号地块被福建阳光地产以15.9亿元拿下，楼面价为6245元每平方米，溢价率为56%。
资料显示，该地块位于福州市仓山区，建新大道南侧，盘屿路东侧，为海峡奥体中心运动员村地块。土地面积为17.32万平方米，其中北区地块114244平方米作为运动员公寓，可配建幼儿园及3600平方米以下商业裙房；地块容积率在1.0以上，1.47以下(含1.47)；地块用途为北区为商服、住宅用地，南区为商服用地；地块起拍价为10.19亿元。该地块要求建筑高度在50米以下，住宅建筑应为高层建筑。
06号地块则被保利地产(600048,股吧)有限公司以总价13.6亿元拿下，楼面价5347元每平米，溢价率为33.5%，该地块位于仓山区，南台岛北部，三环路以南，福建农林大学北侧，土地面积为14.13万平方米，土地用途为住宅用地，容积率在1.0以上，1.8以下；地块起拍价为10.18亿元。
06号地块同样有限高要求，其中，地块内南侧临山体建筑控制在60米以下，地块内北侧沿路建筑控制在100米以下，住宅建筑应为高层。
另外，面积为4.5万平方米的07号地块，则被福建中联房地产有限公司以5.37亿元的价格夺得，楼面价为5964元每平米，该地块将无偿提供30套的公租房。
资料显示，07号地块位于晋安区，塔头路南侧，为横屿组团8#地块；地块用途为住宅用地，容积率在1.0以上，2.0以下；地块起拍价为3.6亿元；建筑高度控制在80米以下，住宅建筑应为高层。
而08号地块被梅花酒店(三明)管理有限公司以2.57亿元的价格拿下，楼面价为6001元每平米，该地块位于晋安区，远洋路南侧，光明港北侧；出让面积1.95万平方米，土地用途为商服用地；地块容积率在1.0以上，2.20以下；地块起拍价为1.46亿元。
福州拉大城市框架，园区、大型公建外移，将盘活榕三环沿线土地资源
东南网-海峡都市报10月24日讯（记者杨永敏）核心提示：福州未来土地出让将以三环沿线地块为主。日前，记者从福州市国土资源局获得该信息，这意味着，三环将成为新的开发热土。而在三环沿线，记者注意到，布局了大型的大学城、奥体中心、会展中心等大量公建，同时也引进了不少园区。路网、配套、园区先行，盘活了原本偏远的福州三环沿线土地资源，榕三环沿线土地价值被重估。业界认为，三环开发将大大加快。
三环沿线缀满园区和公建
18日，沉寂了近四个月，福州举行今年的第三次土地出让拍卖会，这被市场视为土地市场的风向标。而奥体中心、淮安两幅地块因位于三环沿线而备受关注，尽管这两幅地块一幅有奥体元素等多个附加条件，一幅需要配建公租房，但楼面地价分别拍出了6245元/平方米、5347元/平方米，在业界看来，这样的价格不低，三环沿线土地对市场还是有吸引力的。
近几年，福州市已经有意识地把一些大型的公建、园区往三环沿线布局。海峡奥体中心、海峡国际会展中心、大学城等大型城市公建均布局在三环沿线。而根据福州城区的规划，上街大学新校区位于闽侯县上街镇，至2020年规划人口30万人，建设用地34平方公里，建成为教育科研基地和综合型生活新城。
海西高新技术产业园位于旗山脚下，规划建设用地10.4平方公里，定位为以高端研发、科技孵化和总部经济为主体的高新技术产业园区。海峡医药物流中心，位于仓山区三环路北侧、齐安路东侧，还将建一座私人三甲医院，等等。
此外，投资总额不低于100亿元，不低于国家4A级标准的大型旅游项目华侨城，将落户义序帝封江区域。
楼市传统旺季“银十”已经进入最后一程，福州楼市成交波澜不惊，但久违了的土地拍卖会却一石激起千层浪，广受开发商追捧，成为今年“银十”的亮点。
15家开发商前来争地，众房企齐齐拿地补仓，地价是“触底”了吗？当前拍出的地价对今后房价又影响几何？此次拍卖的地块开始外扩，是否意味着由旧城改造所带来的市中心土地出让潮开始逐渐转向，重归城区外围的“大三环”片区？另外，此次拍卖会在保障房的建设上亦有一个突破，首试“限地价、竞公租房配建面积”取得成功，这是否意味着保障房有了新保障？
今年6月以不到80亩的小幅地块试水取得成功后，福州土地市场终于动真格了：10月18日，共计568亩的4幅地块进入拍卖程序，吸引了十多家本土及外来实力房企，共拍出37.44亿元。
放眼，楼市回暖之后土地市场也迎来小阳春。10月1日以来的半个月内，大型房企在土地市场上也已“豪掷”200多亿元。所有的一切似乎都表明，恢复元气后，房企的当务之急就由销售转为拿地储备。
在各路房企默契出手争抢之下，福州的地价是否还有“捡漏”空间？目前拍出的地价对目前乃至将来的房价又有何影响？一切还得由市场说话。
直击土拍
关键词：价格溢价率适中
回顾今年6月福州的次土拍，由于地块面积小总价低，吸引了许多房企参与竞拍，竞价过程异常激烈。最终2012-02地块以及2012-04地块分别以41.3%和91.8%的高溢价率拍出。
此番入市的4幅地块，却呈现出全然不同的情况：首先是地块面积大，超200亩面积地块达到2幅。其中2012-06号纯住宅用地面积达211.8亩，这是自2010年297.4亩的宗地2010-52号入市后，时隔两年次大体量住宅用地入市。大面积地块自然总价较高，2012-05以及2012-06地块的起始价都超过10亿元。在“高总价”的门槛之下，参与竞拍的房企出手较为理智，4幅地块的平均溢价率为54%。
而楼市火热的2009—2010年频频出现的上万楼面价，此次也并未出现，更多的在5000~6000元/㎡。开发商竞价、加价都比较稳当，少有大幅加价的情况出现，拍卖节奏也相对慢些。一参与拍地的开发商坦言：“与楼市火热时期一次加价3个亿相比，确实理性很多。”
关键词：房企强者的角逐
福州市时隔4个月之后再度出让土地，共有15家开发商前来争地。中联、融信、宇洋、万科、正祥、正荣、阳光城、闽都、中联、保利、中茵、融侨……福州楼市中活跃的开发商几乎都到了现场。
“此次土拍是动真格的开始放量，同时开发商的动作和胃口也更大。”据业内人士介绍，今年的首次土地拍卖几乎是中小房企的天下：参与竞拍的企业虽然多达17家，但多以个人及中小企业为主，大型房企的身影寥寥可数，更多的还是选择作壁上观。而最终竞得两幅地块的买家也都是此前并不为福州市场熟悉的中小开发企业。
然而不过4个多月，福州土地市场又再成为大型房企的舞台。“求地若渴”正是大型开发企业当前的真实写照，保利、阳光城、中联等在几轮竞价之后均有斩获。其中，保利以总价13.6亿元购入2012-06号福建农林大学北侧地块，阳光城以总价15.9亿元购入2012-05号海峡奥体中心运动员村地块，中联以总价5.37亿购入2012-07号横屿组团8地块，梅园三明酒店管理有限公司以总价2.57亿购入2012-08号地块。
有业内人士告诉记者，此次推出的地块面积较大，十分考验操盘能力，并非普通房企小打小闹就能完成，而大型房企多有大盘经营经验，相对来说得心应手，因此这也成为中小房企望而却步的一道坎。
