大型房企频频试水海外 源于投资利润相对较高
证券日报2012/08/13 15:10
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
“万通控股有意投资旧金山19号码头项目的消息出来后，公司人员跟高管专门沟通过此事，但是他们都称不知情。”万通控股相关负责人在接受记者采访时表示。
对此，万通地产董秘程晓曦也向记者称，“这是万通控股的事情，跟万通地产没有关系”。不过，有消息人士向记者透露，上述事宜或许与万通控股的大股东有关，对此，万通控股表示，“具体情况不清楚”。
近几年，由于国内地产市场的调控和海外市场对于资本的需求，再加上利润的驱动，房企已经将掘金目光转向海外。
寻找海外投资机会
“万通如果有开发旧金山码头的意愿也不意外，毕竟冯仑之前就有海外投资的经验。”一位业内资深分析师向记者透露。
实际上，与碧桂园、绿地、光耀集团等后来者相比，万通控股董事长冯仑在海外投资的经验更加丰富，甚至有声音称冯仑选择的目的地更稳妥。
早在几年前，万通就曾试图投资纽约世贸中心一号塔项目。据悉，几经辗转后，万通在2010年3月份签订合约，租下1号楼的64层到69层，建筑面积约两万平米，租期20年，定名为中国中心，涉及金额约7000万美金。据了解，冯仑曾向媒体透露，万通很有可能参与世贸大厦的管理。
除此之外，冯仑在中国台湾地区与当地开发商合作开发的“万通台北2011”也早在去年亮相。据悉，该项目占地面积29734平方米，总计276套精装度假寓所。
“万通台北2011项目卖的还不错。”程晓曦对记者表示，虽然万通控股有中国中心项目，但万通地产目前还没有扩大海外投资开发的计划，现在只专注做万通台北2011项目。
“除了直接在海外开发项目外，也可以把一些海外资源引过来，比如说在海外搭建融资平台。”上述分析师表示，7月份，金地集团旗下海外公司就成功发行12亿三年期无抵押优先级债券，以后房企可能会积极寻求利用境外资本突围的机会。
对此，万通控股相关负责人向本报记者表示，对于建立海外融资平台，公司整体战略上是有这一计划，比如尝试在美国、新加坡以及香港等国家和地区寻求机会搭建金融产品平台，开拓多种融资渠道，包括发债或者私募等形式融资，但尚处在寻找机会阶段。同时，该人士向记者强调，公司刚实现走出去，地产投资业务还是以中国为主。当然，如果海外市场有好的机会，公司也会适当地加大投资。
投资利润相对较高
海外投资利润相对较高
事实上，中国不少房企已经把目光投向了海外。万达与中国泛海控股集团斥资30亿美元投资俄罗斯大型综合项目；中坤集团冰岛租地；光耀集团与绿地看准了韩国济州岛；碧桂园在马来西亚的别墅区预计年底开卖等等，无疑掀起了一股海外投资热潮。
“房企屡屡试水海外项目投资，其中不乏受国内房地产市场调控政策的影响，但政策也起到推波助澜作用，主要原因还是利润驱动。房地产投资在境外的资源配置效率很高，利润空间也相对较高。”高纬环球董事董韶川向本报记者如是表示。
实际上，据光耀地产内部人士向记者透露，光耀在济州岛项目中节省了一笔不菲的开发成本，即土地款。而这自然降低了产品成本，转化为更高的利润。此外，在光耀地产看来，“这块地是土地所有权，也没有两年内开发的时间限制”。
除此之外，上述分析人士也向记者表示，房企去海外投资还有一个优势，就是融资环境。其中，一方面是融资成本，国内的开发贷受到限制，而且从银行贷款的利息通常在7%以上，民间借贷成本更高，而在海外市场贷款利息多为4%-5%。
另一方面是资本金。据悉，房地产企业在中国境内投资至少需要30%的资本金，而在境外10%-15%就可以。
“中国民营企业在土地资源和银行信贷资金等方面承受了很大的压力，到美国投资能为自己寻找一个更大的平台。”中坤集团董事长黄怒波曾对媒体表示，中坤在美国洛杉矶投资的一个商业项目，用400万美元的原始资金获得了当地银行3000万美元贷款。【推荐阅读：半年报：22房企新增300亿库存 12房企负债率上升】
寻合作方降低风险
“较高的利润当然也伴随着相应的风险，你跑到别人地盘上破土盖楼售楼，这不是一件容易的事情。”上述资深人士向记者直言，黄怒波意欲冰岛买地后变为租地，这足以窥见一二。而且这种风险是多重的，尤其是法律风险。
对此，董韶川也向本报记者强调，当然，中国企业在走出去的过程中也会遭遇一些阻力和风险，不少企业在海外扩张中屡屡受挫，这是多种复杂因素共同作用的结果。不过，不管中国房企开拓海外市场是主动还是被动，这都是一种正常现象，也是一种趋势。
“房企到海外去开发项目一般会找当地的开发商合作，这是一种降低风险的稳妥策略。”上述资深人士向记者直言，如果不寻求合作，风险和项目运作难度都会加大。
“出于谨慎，我们要排除一些潜在的风险，如对当地市场是否足够了解、产品是否能顺利在当地落地、整个项目如何规划更符合公司的利益等。”深圳光耀地产集团有限公司董事长郭耀表示。
实际上，光耀地产在韩国济州岛的中国城项目正是选择了跟当地的开发商合作，上述光耀地产内部人士称，这助于降低光耀在韩国开发的风险。
此外，据消息人士透露，光耀地产虽与韩国本地开发商合作，但是会保住公司股东的地位。而碧桂园总裁莫斌也曾公开表示，和马来西亚公司的合作，碧桂园占了51%的控股权，这是碧桂园进军海外市场的步，如果成功公司将继续加大力度，使其成为国内市场一个很好的补充。
