中国房地产市场正慢慢降温 房价上涨动力减弱

在中国政府轮番政策调控之后，有迹象显示一度过热的房地产市场正在慢慢降温，房价上涨的动力也开始减弱。业内人士认为，目前房价松动是中央政策调控的结果，限购和减少货币供应是减少投机挤出泡沫的直接原因。而随着中国加大保障房供应消弱供求矛盾，支撑高房价泡沫的基础应该可以慢慢消除。

中国国家统计局日前公布的房价统计数据显示，70个大中城市8月份环比价格下降的城市有16个，持平的有30个。与7月份相比，环比价格下降和持平的城市明显增多。这也是2009年以来首次出现了过半城市房价环比止涨。

今年8月份，北京新房及二手房住宅签约总量1.3万套，环比下降26.4%。此成交量创造了2009年以来的值。价格方面，新房签约均价较7月份下跌2.5%，二手房均价环比下跌0.9%。上海和深圳的商品房交易同样在政策高压下遭遇下滑。

对此中国人民大学经济学院刘元春副院长表示，2010年以来，中国出台了一系列房地产调控措施，遏制房价过快上涨，其中包括缩紧流动性、限购、提高借贷成本、征收房产税、增加保障房等多种调控手段。刘元春说：“从预期、供求、资金链来看，目前，房地产行业的确处在一个进一步收紧，并且要出现变化的一种状态。”

不过，也有业内人士认为，房地产调控的难点在于货币供应量增长太快，土地制度及地方政府对土地财政的依赖以及长期的房价上涨强化了“牛市”心理预期。

国家住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹说，想要挤掉高房价的泡沫、稳定房价，必须加大土地的供应面积。秦虹说：“如果我们明年后年土地供应确实能够增加，新开工面积和建设面积也能够持续增加，房价的平稳是完全可以期待的。”

中原地产华北区总裁李文杰则认为，中国下一步的调控政策很重要，如何缓解房地产市场上供不应求的购房现象成为解决平衡供需关系的关键。李文杰说：“取消或是暂停热点高价位的一些土地的拍卖，可以防止地价在短期之内上升过高，这肯定会产生明显的作用。另外，如果能够在这个期间加推一些保障房的用地，包括一些中小套型的用地，我想可以缓解目前市场上供不应求的这种现象。”

为了更好的推动房地产市场走向健康，中国政府在今年年初提出，未来五年将开工建设3600万套保障房。其中，今明两年各开工建设1000万套，该计划的目标是，五年后保障房覆盖20%的城镇居民家庭。

中国房地产学会副会长陈国强对此表示，去年中国住房市场是房改以来新房成交规模的一年，商品房大约达到了近900万套的成交规模。今明两年分别1000万套的保障房建房规模实际上已 过去年新房成交纪录。这样一个规模的持续供应会在一定程度上改变中国的住房大格局，这将对调节目前住房市场存在的各种矛盾，特别是供求市场的尖锐矛盾有很大作用。陈国强说：“我个人的判断就是，随着保障房加大力度的实施，在一定程度上可以产生一个补位效应，尽管商品房的投资出现了增速下滑，但加大保障性住房还是能够比较好的实现保增长、保民生这样的一个结合点。”

莫尼塔证券公司房地产分析师王沛也认为，中国的一系列调控政策正在逐渐显现效果，限购和减少货币供应逐步发挥效应，房地产市场正在慢慢降温。短周期内，政府收缩市场资金流动性，缓解了房价向上的冲击力。从中周期来看，中国加大商品房，尤其是保障房供应可以消弱供求矛盾，这两点结合起来可以慢慢消除支撑高房价泡沫的基础。随着更多保障房的上市，2013年房价的变化将比较明显。

【延伸阅读】：

　在“新国五条”限购、限贷、房产税、保障性住房、监督问责几大“组合拳”的联合作用下，楼市需求锐减，市场观望情绪也愈加浓厚，房价上涨过快的势头被逐渐遏制。

　　中新网9月30日电(房产频道 陈璞) 被称为史上最严的“新国五条”自2010年9月29日出台以来，在楼市调控中发挥了积极作用。在调控政策影响下，楼市成交急剧萎缩，房价过快上涨势头得到遏制，一线城市房价出现止涨，二、三线城市房价涨幅也不断收窄，房价拐点渐行渐近。

　　但是专家指出，虽然房价下降的拐点正在形成，但最终确立仍有赖于政策的持续和深入，不能仅依据部分城市房价一时的“停涨”或“微降”，就认为调控效果已经达到。否则，一旦相关措施不能延续和扩展，房价或将强力反弹。

　　“金九银十”风光不再

　　在“新国五条”限购、限贷、房产税、保障性住房、监督问责几大“组合拳”的联合作用下，楼市需求锐减，市场观望情绪也愈加浓厚，房价上涨过快的势头被逐渐遏制。

　　国家统计局发布的8月份楼市统计数据显示，在70个大中城市中，46个城市新建商品住宅价格环比停涨，16个城市新建商品住宅价格环比下跌。从整体看，房价涨幅进一步收窄，楼市正朝着调控预期的方向发展。

　　8月份多个城市房价的变动是市场状况的真实写照。从楼市历次走势来看，在调控之下，如果8月份市场难以大幅反弹，传统的“金九银十”以及四季度的房价走势都将不容乐观。

　　对于促使房价产生松动的根本原因，北京中原地产市场研究部总监张大伟认为，在以限购、限贷为代表的调控政策持续作用下，楼市投资投机行为受到了抑制。与此同时，在物价回落艰难的情况下，以控通胀为首的政策难以转向，从紧的货币政策还将延续，年内利率将维持高位，市场也难以获得持续的宽松。

　　拐点或在半年内确立

　专家表示，从国家统计局发布的8月份楼市统计数据来看，这是2009年以来首次出现了过半城市房价环比止涨，而且，8月份房价环比停涨的城市数量一下子比7月份多出了近一半，可见政策见效较快且比较明显。即便是环比价格上涨的城市，其涨幅也明显低于7月份。

　　业内人士认为，从停涨的城市数量、涨跌幅等指标来看，大中城市房价过快上涨的趋势已经受到了一定程度的抑制，楼市已经到了停涨的临界点，房价下降的拐点已经初步显现。随着调控的持续深入，更多城市将迎来价格调整，拐点或将在半年内进一步确立。

　　专家表示，下一阶段更多的项目可能将会采取降价求量的营销方式，快则一两个月之内，房价拐点就能确立，但成交量存在变数，因为开发商在年末将会加大推盘力度。

　　调控仍需深入

　　虽然楼市在政策调控中逐渐得到控制，但是值得注意的是，有关监测显示，二、三线城市特别是未限购城市依然处于量价继续惯性上涨的过程中。

　　业内人士指出，这主要是因为流动性仍然过大，过分放大了楼市在上轮经济拉动中的作用，以及CPI依然持续高位运行这几大原因。

　　在目前房价依然变动较大的二三线城市，限购令尚未进一步推广，而地方政府以限价代替限购很可能会影响的调控效果。

　　而对于开发商而言，缩减投资、多渠道融资也使得一些房企有恃无恐，坚持高房价。

　　业内人士指出，就而言，高房价能否被抑制最关键在于信贷，因此对楼市信贷从紧、降低楼市的投资杠杆率十分有必要。同时，也需在一些城市利用限购控制楼市的非理性购买力，最终实现市场价格平稳，为保障房大量供应后的双轨制赢得供应时间和价格空间。

　　专家提醒说，虽然房价下降的拐点正在形成，但最终确立仍有赖于政策的持续和深入，不能仅依据部分城市房价一时的“停涨”或“微降”，就认为调控效果已经达到。房地产调控政策仍需继续深入。