盘点2011上半年楼市：价格拐点或许已经出现
房天下综合整理2011/07/13 07:33
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
2011年上半年，在调控政策的步步紧逼之下，楼市温度也随之波动。年初“新国八条”横空出世，把“限购”推向，并上调了二套房贷；而后的三次加息更是从资金方面加大了房地产调控力度；“新建住房价格控制目标”制度的确立和“一房一价”等直接干预房价的政策出台，则彰显了政府楼市调控的决心。随着政策效果的逐渐发酵，下半年房地产市场有可能从目前“策略性降价”转变为真正意义上的价格下调，真正的“价格战”或将上演。
土地率先转向买方市场 面粉或将拖累面包？
上半年主要城市土地市场一片低迷。在“地王”销声匿迹的同时，地方政府土地出让同比大幅下滑。迫于地方财政的需求，下半年土地市场迎来供地高潮是毫无疑问的，但作为买方的房地产开发商会否积极面对，业内人士观点不一。
有分析人士认为，迫于资金流限制及继续从严的调控政策预期，下半年土地市场可能出现“卖方积极买方冷淡”的局面。
卖方积极买方冷淡
《2011年1—6月130个城市土地市场交易情报》报告显示，1至6月130个城市共成交土地9511宗，成交土地面积43759万平方米，同比增加24%；其中住宅类用地成交面积16179万平方米，同比减少6%。成交价格方面，1至6月，130个城市成交楼面均价为1061元/平方米，同比下跌20%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为1451元/平方米，同比下跌13%。住宅用地每月成交楼面均价均低于去年同期。
据对130城市的数据监测显示，2011年1月至今，130个城市土地出让金为7524亿元，去年同期土地出让金收入为7875亿元，今年与去年同期相比下跌了5.5%。而2010年全年土地出让金高达2.9万亿元。今年上半年土地市场持续冷淡，土地出让收入明显下降。
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根据北京市土地整理储备中心成交信息统计，上半年，北京共成交土地113块，土地出让金合计约325亿元，同比去年减少约307亿元，降幅达48.6%。在上半年113块出让的地块中，包含居住功能的地块有20宗，建设用地面积合计162.77公顷。根据北京市今年供地计划，在1330公顷保障房供地外，全年将有1220公顷商品住宅供应。按照162.77公顷的建设用地面积计算，目前完成比例不足15%。和去年同期相比，上半年普通商品住宅供地减少明显。北京中原地产数据显示，今年上半年普通商品住宅供地量创下2008年以来的新低，今年上半年的规划建筑面积292万平方米，相比2008年上半年的719万平方米、去年上半年的519万平方米都下降明显。
对于楼面价的下降，北京中原地产分析称，一方面是因为除丰台少数地块，住宅用地主要位于远郊区县，另一方面开发商的资金压力在调控下逐渐显现，开发商的拿地热情也趋于谨慎，因此也造成了上半年多宗土地流标或开发商谨慎报价的情形。
上海的情况也不容乐观，上半年上海土地出让收入总额约为336亿元，仅相当于去年的两成，出让的土地总面积为503万平方米，建筑总面积为856万平方米，所有土地折合楼板价成交均值近6000元/平方米。而去年上海一共出让了567幅土地，出让总收入高达1524亿元。业内人士预计，上海的土地出让收入在连续多年创出新高之后，今年全年很有可能首次出现下滑。
曾高居房价榜首的杭州，上半年土地出让同样以同比下滑结束，据住在杭州网监测统计，2011年上半年，杭州市主城区加上余杭、萧山二区共成功出让土地107宗，成交总金额279.77亿元，同比下降30.7%。，其中，主城区77.55亿元的成交额与去年同期249.96亿元相比下降了68.97%。
土地出让收入锐减
据国土资源部网站发布数据显示，2011年上半年，海南全省共出让98幅地块，面积达584.95万平方米，出让金累计约49.52亿元，各类土地总体均价为56.4459万元每亩。而6月份海南的土地成交情况，不管是成交总面积、成交总金额和成交均价，都较之前月份有成倍的增长，环比5月份激增3倍。
土地出让收入锐减，随之而来的就是地方财政的吃紧以及地方政府性债务的巨大压力。审计署报告显示，截至2010年底，省、市、县三级地方政府性债务余额共计10.72万亿元人民币，其中政府负有偿还责任的6.71万亿元，担保责任的2.34万亿元，可能承担一定救助责任的1.67万亿元。
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供地重新启动
土地出让收入在锐减的同时，还增加了支出项目，除偿还政府债务外，支持保障房建设，支付土地储备贷款利息外，土地出让近日还增加两项功用——支持教育发展和水利建设，这两项支出将拿走土地收入中的20%。而这一切，都将使得政府不得不加大推地的力度，根据近段时间对土地监控发现，各地推地的步伐已然加快。
上海市供地的步伐也开始加快，上海市今年第57号土地出让公告显示，虹口区海门路55号地块将于7月初推出。该地块起拍总价高达46.7亿元，折合楼板价约为23003元/平方米。业内人士认为，如果其顺利成交，将刷新虹口区总价“地王”纪录。
6月29日，济南市国土资源局推出12宗居住、商业金融业用地，出让的地块位于济南市中、历下、历城3区，其中11块位于二环东路以东，大部分在历城辖区内；8块为居住用地，总面积达452470.5平方米；4块为商业金融业用地，总面积为174446平方米。据广州市国土资源和房屋管理局网站6月30日公告，位于南沙区的五宗住宅用地将于8月8日挂牌出让，用地面积超39万平方米，总建筑面积达81.5万平方米。
6月30日，武汉土地市场共有25宗地集中挂牌出让，总供应面积约2000亩。25宗地中，有5宗地是城中村改造用地，3宗位于洪山区，2宗位于汉阳区；另有4宗为工业用地。截止目前，25宗地块中，有4宗因故取消息出让，剩下的21宗地块，1宗流拍，20宗成功出让，总成交金额为70.12亿元。
不过，对于下半年开发商是否“买账”，是否会加速土地储备的速度，专家的态度并不乐观。
“下半年火热肯定谈不上，整个房地产市场的气氛还是很淡，这种情况下，大家都不可能太乐观。”美联物业研究中心主任徐枫表示，从需求来看，现在相当一部分开发商资金链比较紧张，也在很大程度上制约了其大规模拿地。中国房地产学会副会长陈国强也表示：“多数企业在调控之后，不得不面临资金的压力。”
“住在杭州网”评论员丁建刚用“空前沉闷和压抑”来形容现在的市场。他认为，面对当前土地出让市场的低迷态势，各界对下半年杭州土地市场都不太看好。
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“去住宅化”效果显现 零售物业也疯狂
楼市调控下商业地产正逐步变为吸金洼地，房企加速布局商业地产，商业地产几乎成为房地产企业必须的发展方向，而发展前景也似乎一片光明。戴德梁行前不久发布报告称，2011年全球预计会有1040亿美元的资金投向亚太区的房地产，较2010年年中的资金量上升45%。其中，中国商业地产为资金重点流向，在商业地产大众追捧之外，工业地产也悄悄崛起。
大腕力挺“去住宅化”
当冯仑还是万通地产（600246）董事局主席的时候，他直言：“房地产企业‘去住宅化’是房地产行业发展的特点，未来房地产市场将逐步形成以商务不动产为主角的竞争格局”。对于离任万通地产董事局主席之位，冯仑称，人事调整就是为了便于公司向商业地产模式转型奠定基础。为了成功转型，万通地产迈出的步就是，董事局50岁以上的董事全部离开，包括冯仑。
SOHO中国董事长潘石屹也表示，随着规划的落实，未来相当一部分新增城镇人口的住房需求将由保障房来满足；房地产市场的格局也将发生重大调整，一半以上的房企将会退出，留下的房企也将逐步向住宅高端化或商业地产转型。万科总裁郁亮和金地董事长凌克，也都认为我国房地产开发全面进入到商业开发的阶段。
首创置业2010年联手中国基建共同成立奥特莱斯（中国）有限公司，积极涉足商业地产，为地产行业即将到来的升级战做好准备。首创集团董事长刘晓光创造性的提出了城市新中心的国际化运营模式--“芭蕾雨”。在大城市周边或城际之间打造“以奥特莱斯折扣为龙头”的多种商业业态集群的新型现代产业模式。经过几年的酝酿和一年多的运作，北京房山、浙江湖州、广东佛山、海南万宁等相继投资建设“芭蕾雨”，累计计划投资将超数百亿元。
事实上，近几年来，国内房地产企业纷纷向各个细分领域进军。执着于住宅地产的万科早在2006年就在广东东莞建设了住宅产业基地，保利地产（600048）在住宅中增加了养老元素，金地集团（600383）秉持“金融+地产”的发展模式，与此同时，国际高端酒店凯悦、洲际等与国内房地产企业联姻的酒店也落成营业，而万达集团独创的“城市综合体”商业地产模式被不断复制，应用到社区发展。
商业地产，顾名思义，作为商业用途的地产，以区别于居住功能为主的住宅地产。从广义上将，商业地产包含各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲、办公等经营用途的房地产形式。如果按照这种解释，新兴的旅游、养老地产也算是商业地产的一个小分支。
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华侨城模式推陈出新
提到旅游地产，国内目前首屈一指的房地产开发商当属华侨城。公司自成立以来，就选择了一条对环境、资源、生态充分保护利用的可持续发展之路，华侨城地产由此成为中国旅游主题地产的品牌，不仅涵盖了传统意义上房地产开发的所有形态，还包括美术馆、艺术中心、高尔夫俱乐部等。保利地产养老公寓项目“西塘安平老年健康生活社区”已于去年11月奠基。为建好这个项目，保利地产还专门派人赴日本考察养老公寓的运作模式。此外，在万科其他城市的项目中，也将逐渐配备。
还在不断地有房地产企业涌入这个吸金的池子，已经跻身于商业地产多年的房企，也在新的形势下，重新定位，调整战略。
华润置地近期积极调整市场策略，释放出“五六年内加码商业地产至整体业务四成”的积极信息，并在泛北京区域携盟DTZ戴德梁行，加速石家庄万象城及秦皇岛与唐山的项目运作。
华润置地在深圳所开发的万象城项目，已成为深圳、中国示范效应的超大型室内购物中心。之后“万象城”这一金字招牌在杭州、沈阳、南宁、成都、青岛、重庆等城市一一落地，其中已开业的杭州万象城、沈阳万象城都已成为区域市场的高端商业范本。石家庄万象城是华润置地实施布局战略的重要一步，项目建成后将在推动城市功能升级方面发挥重要作用。
华润置地此次大动作布局河北，是基于对河北省区域价值、环渤海经济圈发展前景以及国内商业地产发展利好的充分认知。除石家庄外，华润置地还将重点研究环渤海经济圈重要增长极——唐山，以及环渤海经济圈核心——秦皇岛。
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零售物业疯狂
数字最能说明房地产企业踊跃进入商业地产的原因。
高力国际发布的报告显示，2011年第二季度，内外资零售商继续在本地市场积极扩张或渗透，北京中高端购物中心市场净吸纳量达到79，448平方米，同时整体空置率环比下降1.05个百分点，至11.27%，系2005年以来的历史次低值。中关村（000931）、燕莎及中央商务区等三个成熟商圈为各类业态零售商最青睐的区域，因而空置率下降最为显著，截至季末，环比降幅分别为3.06、2.51及2.17个百分点。
北京中高端购物中心首层平均固定租金环比上涨1.77%，至每月每平方米711.74元。燕莎、中央商务区、西单及中关村四个商圈录得环比涨幅，分别达到5.4%、5.35%、4.0%及3.9%。此外，位于优质地段的业主因拥有众多候选进驻品牌而处于强势地位，进一步提高租金。
2011年下半年，经济增长的趋势将得以延续，且利率的增长对北京居民的储蓄影响应当有限。在国内投资渠道继续受限的情况下，消费将保持强劲且可持续的增长。正如万事达卡的调查所显示，未来六个月中国居民消费意愿依然在亚洲国家中居首位。加之亚洲的奢侈品市场日本受今年3月的自然灾害重创，致使部分奢侈品零售商暂时关闭日本店铺或退出日本市场，此亦使中国/北京市场吸引更多外资零售商的目光。总之，众多零售商对优质零售面积的需求将在短至中期内保持增长。
工业地产也在悄悄崛起，同样来自高力国际的报告显示，与需求增长及空置率之下降相呼应，工业地产平均租金进一步升高至每月每平方米27.13元，与2010年下半年相比增长7.2%。从各区域来看，北京空港物流园、北京通州物流园及北京京南物流基地与2010年下半年相比分别增长了7.21%、8.11%及7.98%。而各区域租金差距达到27.49%，其中，北京空港物流园以每月每平方米30.97元录得平均租金水平。
在经历了一年多的停滞后，北京仓储物业投资市场在2011年上半年表现相当活跃。具体而言，两例大宗出租物业投资收购成交，其分别为：Goodman于4月以6，250万元收购了顺义一仓库设施及储备用地；新加坡政府投资公司旗下普洛斯中国于1月以24.8亿元收购了航港发展有限公司53%的股份。航港发展有限公司的主要项目位于顺义区天竺综合保税区，目前仍处于在建状态。此外，安博及普洛斯集团于6月的完成合并，成为世界的仓储物流房地产公司/信托基金，应将对市场有效供应及租金走向产生一定程度的影响。近期，梅赛德斯奔驰亦表示在北京通州物流园购买土地的意向，为活跃的市场现状再添一例。
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调控现马太效应：部分中小房企关门 龙头企业资金链紧绷
虽然房地产龙头企业上半年依旧高歌猛进，但企业资金链日渐趋紧也是不争的事实，为谋求发展，房地产企业高息举债成为获取融资的必经之路。然而，日渐增长的融资成本将中小房企压得喘不过气，再加上销售业绩不甚理想，房地产企业新一轮洗盘或即将拉开帷幕。
“马太效应”是房地产企业在调控之后发生的物理反应。尽管弱者不想愈弱，但是面对资金链的紧张，销售业绩的下滑，部分中小房企不得不选择“关门大吉”。而实力雄厚的房企龙头，则在上半年继续一路狂奔，销售业绩同比大幅增长，上半年销售业绩前十位的房地产企业，合计销售金额达到3323亿元，同比增幅超过八成。
权威部门发布的《2011年上半年中国房地产企业销售排行榜30》显示，上半年大型房企仍旧保持了高速增长的势头。其中，前十大房企合计实现销售金额3323亿元，同比增幅超过八成，万科继续以644.2亿元继续领跑。
上半年房地产企业销售金额前十名的上榜门槛比去年提高了50亿元，达到105.5亿元，同比增长48.1%。在销售面积上，今年上半年进入前十名的门槛为116万平方米，而去年上半年仅为93万平方米，同比增长了25%。
恒大地产近几年始终占据房地产企业销售面积榜首的位置，这一次也不例外。2011年上半年，恒大地产累计实现合约销售额423.2亿元人民币，完成全年合约销售目标的60.5%，合约销售额较去年同期增长101.7%；累计合约销售面积611.7万平方米，较去年同期增长83.2%；累计合约销售均价每平方米6，918元，较去年同期增长10.1%。现金流方面，截至2011年6月28日，恒大地产现金余额达港币332.4亿元，未使用银行授信额度港币406.7亿元，合计可动用资金港币739.1亿元。去年，恒大的全年销售额突破500亿元，今年上半年逾400亿的收入，几乎追平去年的业绩。
中国建筑（601668）股份有限公司近日发布的经营简报称，今年1-6月，其地产销售额高达503亿元，同比增长86.8%；销售面积为361万平方米，同比上涨37.2%。同时，中国建筑披露，上半年，新购置土地储备1464万平方米，截至目前，其土地总储备量高达6506万平方米。在建筑业务方面，中国建筑上半年新签合同额较去年同期增长59.1%，为4505亿元；施工面积为40901万平方米，同比增长40.8%；新开工面积为9522万平方米，同比增长32.4%。
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远洋地产公布的数据显示，今年首6个月合约销售约120亿元，同比增长45%，占全年300亿元合约销售目标约40%。6月份，远洋地产录得28亿元合约销售，较上月升48%，合约销售面积23.7万平方米，销售均价每平米1.18万元，较5月份的13970元为低，主要由于二、三线城市销售比例增加所致。
截至6月底，富力上半年取得合同销售收入共约134.11亿元，合同销售面积达约86.4万平方米，与去年同期相比，分别上升7%和下降18%。至今，富力仅完成了全年400亿销售目标的33.53%。但富力表示，目前的销售额符合预期，并维持400亿的销售目标不变。
分析师薛建雄分析，虽然一线城市房地产市场冷清，但从范围来看，房地产市场的规模还在扩大，尤其是三线城市即将迎来房地产开发高峰，四线城市则刚刚起步。前十大房企上半年逆市热销，主要源于战略布局上的提前行动，两年前就开始向三四线城市进军，换来了销售额的大幅提升。
虽然房地产龙头企业上半年依旧高歌猛进，但企业资金链日渐趋紧也是不争的事实，为谋求发展，房地产企业高息举债成为获取融资的必经之路。然而，日渐增长的融资成本将中小房企压得喘不过气，再加上销售业绩不甚理想，房地产企业新一轮洗盘或即将拉开帷幕。
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虽然万科、远洋上半年销售业绩同比大增，但是，都尚未完成年销售业绩目标的一半，在调控从严的政策指导下，中小房企完成年销售目标的情况更为不理想。
统计显示，按照申万一级行业分类，截至7月11日，已发布中期业绩预告的45家上市房企中，仅有13家中期业绩预增，有5家扭亏，2家略增，中期业绩预喜的上市房企合计有20家，占比仅44%。同时，有9家公司业绩预减，5家略减，7家续亏，还有4家首亏。
其中，有5家上市房企中期预告净利润下降幅度超过200%，金宇车城（000803）预计上半年净利润约-540万元至-360万元，业绩下降381.91%至522.7%；津滨发展（000897）中期亏损额，该公司首次出现亏损，预告亏损可能达到8000万元至1亿元，而去年上半年该公司还实现了盈利856万元。万泽股份（000534）、鑫茂科技（000836）和高新发展（000628）也预计中期业绩出现亏损，且净利润下降幅度可能超过200%。
7月8日，首开股份（600376）发布2011年中期业绩预告，预计公司今年上半年净利润将同比减少60%以上。首开指出，去年同期，公司归属于上市公司股东的净利润为8.76亿元，据此，首开今年上半年归属上市股东的净利约3.5亿元。对此，首开的解释是，由于公司2010年半年度土地转让结算收入20.95亿元，而本报告期内，公司的土地转让收入大幅减少，因此造成业绩同比大幅下降。首开股份董秘王怡亦表示，虽然今年将不再有土地结转收入，但由于下半年可结算收入的增加，所以公司今年全年的业绩不会出现年中时候的同比大幅下滑。
2010年同期净利润达到4.53亿元的嘉凯城（000918），今年中期业绩仅500万元左右，甚至不够买一套豪宅，业绩降幅为98.9%。有一些企业虽然上半年业绩依然靓丽，但依靠的却是之前销售的项目。金融街（000402）上半年净利润预计将达到8.63亿元至11.17亿元，增幅为70%至120%，但上半年的业绩增长主要与两个非当期销售因素有关，一是有不少已销售房产项目在上半年满足收入确认条件；二是公司津塔写字楼和金融街中心等投资性房地产带来。
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