北京“十二五”：明年保障房建设公租房占六成
房天下综合整理2010/10/21 14:39
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
“十二五”期间本市将重点建设公租房
明年保障房建设公租房占六成
明年北京公租房建设比例要扩大到保障住房建设规模的60%以上。
今年8月30日至9月30日，市住建委开展了《“十二五”住房保障事业发展规划》公众建言活动，共收到了近千条公众建言；“十二五”期间，北京将重点建设公租房。
在公众建言中，关于保障房分配的建议，占建言总数的41%。其次是关于保障房申请标准和资格审核的建议，以及保障房建设、后期管理等建议。
据悉，目前规划的初稿已完成，正在征求相关委办局的意见。
市住建委透露，“十二五”期间，北京将把公租房作为保障房建设的重点。但并不意味着就不建经适房、限价房、廉租房了，只是说公租房是建设的重点。
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2221套保障房将摇号
通州区将在11月15日前摇号配售2221套保障房。其中经适房1039套，限价房1182套。
市住建委表示，通州区将结合资格审核家庭的情况，优先解决2009年底前通过审核的轮候家庭的住房困难。在这些家庭全部解决后，剩余房源可配售用于今年通过审核的轮候家庭。
【延伸阅读】：楼市调控“软硬兼施”公租房成“重头戏”
“十一”前夕，财政部和国家税务总局联合发布《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》(下称《通知》)，联系此前七部门联合下发的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，公租房建设陡然间成为当下的一大热点。
专家表示，加快公租房的建设是对楼市调控政策的有力补充，同时也进一步完善了住房体制，有利于房地产市场的健康、有序的发展。
租房压力
在房价高企的当下，不少人不得不放弃“重买轻租”的传统观念，由买转租。然而近年来，不少中低收入阶层明显感到租金上涨带来的压力。
28岁的王海来到福州快3年了，现就职于福州一家高新民营企业，属于既不能享受廉租房、经适房又买不起商品房的外地在榕人群。“别说买房了，租房的压力都不小。”王海无奈地说。
和王海一样犯愁的人不在少数。麦田中介某分店的经理肖先生告诉记者，房价居高不下，让很多原本购房置业的人都转买为租，但房租不断上涨使得部分人群成为无房可住的边缘群体。
2009年的住房和城乡建设部新闻发布会上，住建部副部长齐骥表示：新就业人员的住房问题是各国都面临的一个难题。他们虽然不属于低收入群体，但刚刚就业，积蓄少，存在阶段性的住房困难。政府有责任支持他们解决住房问题，公共租赁房就是很好的方式。
据了解，目前的公共租赁房还处于初级建设阶段，很多后续规划正处在研究过程中。此前，重庆、上海等地先后出台地方公租房建设意见，其中，重庆计划三年之内建设3000万平方米公租房。而在福州，依据福州市与省保障性住房安居工程协调小组签订的住房保障工作目标责任书要求，福州市今年将新建3000套公租房，并提出“逐步扩大公共租赁房的建设规模和保障范围，探索公租房管理模式。”据悉，今年福州市已安排集中建设2个市本级项目约1936套，并计划在今年公开出让的住宅用地中配建2000套；另在江阴工业区、闽侯铁岭工业区配建员工公寓750套。
调控组合拳
对于中央及地方提出加大公租房建设力度，专家普遍认为，如果能够落实到位，公租房可能成为住房保障体制中的主导产品，解决“夹心层”的居住问题，更重要的是将改变中国人“重购轻租”的旧观念。
9月27日，财政部和国税总局联合发布《通知》，明确了包括对公租房建设用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税；对公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税予以免征；对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税；企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的，捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除；对经营公租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税在内的一系列税收优惠。
就在《通知》发布前，福建省住房和城乡建设厅于9月15日出台了《关于加快发展公共租赁住房的实施意见》，鼓励政府以外的企业和机构组织建设公共租赁住房，并且明确此类住房“谁投资、谁所有”，投资者的权益也可依法转让。
对此，福州房地产业内人士江先生认为，在楼市调控的关键时期，国家一方面继续坚持对房地产市场调控基调不变，抑制房价过快的上涨，另一方面加大保障性安居工程的建设力度，满足广大群众的住房需求，实现住有所居，“尽管从公租房单方面的保障性政策看来，其影响力度十分有限，但与房产调控政策有效结合，将给楼市带来相当震撼力，有助于完善住房体制，引导楼市健康、理性发展。”
开发商的意愿
谈及此番出台的税收优惠，福州大学房地产研究所所长王阿忠表示，公租房的建设是对整个住房保障体系的一个有力补充，有利于高层次人才的引进，增加城市的核心竞争力。在主要的税收优惠中，营业税、房产税的免征减轻了公租房的经营成本，但是相较于土地成本、建设成本等大的资金投入，其优惠力度还是比较低的。“尤其是‘转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额的20%，免受土地增值税’有些微不足道。”王阿忠认为，在实际的操作中，很多开发商从来都没交过土地增值税，相反的是，有些地方政府把缴纳土地增值税作为惩罚开发商随意涨价的一种手段。
对于利用现有资源转作为公租房，王阿忠认为，这种方式很好的扩大了公租房的渠道来源，但是仅通过免征契税、印花税、土地增值税还远远不够，因为无论是哪种形式的转让过程中都包含了土地价格，而土地价格恰恰占了房屋总价的相当一部分，只有通过减免地价，把这部分价格返还给开发商，才能算作真正意义上的优惠。
事实上，一些开发商也表示直接的税收优惠力度有限。万科董秘谭华杰称，优惠措施对开发环节并无太大影响，主要还是降低持有方的运营成本。对此，福州某房企的相关负责人也认为，参与保障房的开发利润非常低，不到3%，所以一般情况下，开发商不愿意做这些项目，“说到底，开发商也是商人。”该人士表示，大多数保障房项目都是国有企业在做。
首要问题：租金定价
在采访中，不少业内人士认为公租房是住房保障体系的重要组成部分，是解决“夹心层”的住房问题一贴良药，但税收优惠政策仅能从政策层面起到引导和鼓励的作用，还有不少问题亟待解决。
定价问题无疑是首要问题。租金标准高了，就会将很多保障对象拒之门外；低了也不行，毕竟公租房需要通过租金来维持房屋管理、维修的支出。在王阿忠看来，当前很多地方政府按照市场租金标准的七折来定公租房租金，这不合理。“市场租金包含了地价成本，如今商品房总价很大一部分是地价，而公租房则是划拨地，其租金不应计算地价成本。”王阿忠给记者算了笔账，假设商品房租金为1000元，按照目前普遍做法，公租房租金定为700元，其实1000元的租金里包含了400元地价成本，合理的定价应确定为市场租金扣除400元的地价成本后再打七折即420元。
知名博主牛刀认为，公租房作为国家住宅体系当中的重要一环，要有明确的方向和目标，有个基本的规划，尤其是土地问题怎么解决？理论上来说，公租房的开发建设用地是不能采用招牌挂的形式的，政府也不能完全采取无偿划拨的办法，究竟怎么提供土地，是一个考虑公平兼顾利益的问题。
福州房地产专家刘福泉表示，和其他保障房一样，公租房运作存在的难点是资金来源问题。公租房如果由政府主导建设和经营，按照我国当前的租金水平，很难弥补建设和经营过程中的巨大资金缺口。另外，保障房需要有一个总体的规划，不能头痛医头脚痛医脚。保障房就应该有保障房的样子，不能说过几个几年就转变为商品房，其价值陡增好几倍，造成“需求无限，供应有限”的恶性循环局面。
在采访中，专家普遍认为，公租房建设需要有一个总体的规划思路，需要建立一个完善的制度体系。王阿忠提出，完善的制度包括法律体系、融资体系等，要分清楚谁是保障主体，到底由谁来建设、经营、管理，这些都需要明确。此外，公租房还需要有完善的退出机制，一般来说公租房的合同期限为3至5年，合同期满承租家庭应该退出，如果房客不退出，政府或者经营机构将采取什么办法解决，这些都应是公租房制度建设中应该考虑的问题。
