大话地产:"榕城商业地产的现状与挑战"圆满举行
福州房天下2007/08/17 14:45
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
近两年来，商业地产作为中国房地产业的新生力量，在各大城市获得了突飞猛进的发展。尤其是05年以来，国内商业地产市场异常活跃。而近期国家的宏观调控政策，更使得多数寻求出路的住宅项目开发商，将目光投向了商铺等商业地产领域。
为了给榕城商业地产开发商搭建一个交流的平台，在未来的发展中更好地借鉴好的经验和观点，搜房网特举办商业地产发展论坛，与榕城地产界精英来共同分析和探讨商业地产的发展以及投资价值等问题。
时间：2007年8月16日晚19：30
参与嘉宾：
中原代理福州分公司总监彭艳梅
易居中国克而瑞福州机构副总经理张金长
百事乐商业管理公司市场研展部负责人王坤坤
《福建楼市》制片人陈遒先
天虹百货项目经理黄海腾
海峡财经导报记者孙晨
闽都楼市编辑兰莎
天虹百货营运助理李海才
海峡消费报记者张海
本次对话主题：
1，目前福州商业地产的现状。
2，相比其他城市，福州商业地产的特点。
3，福州下一个热点商圈可能出现在哪里。
4，消费者投资商铺要考虑哪些因素。
本期大话地产活动现场
进入直播页面：搜房网直播——大话地产:"榕城商业地产的现状与挑战"
搜房网新房网 网尽天下新房全部主题楼盘>>热点专题>>看房日记电子地图
主持人：我们知道福州现在各家几乎都有自已的商业体系，但事实上很少有开发商把商业做的特别好，除了东街口商圈，其它地方的商业氛围并不是很浓厚，比如元洪城，几起几落，现在被东百收购了，但以我们外行人来看，并不是特别顺利，但是事实上以福州的城市规模,商业氛围不应该是这样，福州的城市商业功能并没有得到很好的提升，福州商业的各家品牌也很分散，一些本来很好的商业项目，如果能在更好的整体氛围下,有更好的定位,那么一定会不一样，所以今天邀请大伙来,想请大家聊一聊福州的商业到底应该怎么做，我们大家就这个话题聊一聊，看看你们有什么想法？
主持人致词
彭艳梅：我们中原是深圳的一家知名地产代理公司,刚刚进入福州市场，我们刚刚在也福州拿了项目,其间在考察福州商业市场的过程中也注意到存在一些的问题，我发现福州的整个商业不是很活跃，大的商场比较集中在东街口，像金山这块这么多的住宅，但是却没有一个商业的配套，所以我们当时在洽谈项目的时候在想，这个项目怎么去运作比较好，当时有人建议将这个地块的大部分做写字楼，还有做酒楼和商业，我们经过一个月的时间，包括我在内，天天去看，在想到底能做多大体量的写字楼，多大体量的商业，一段时间后发现，原先的想法是很难实现的，比如像写字楼这一块，整个福州的人大部分都不愿意去偏远的地方去上班，这种观念很难改变的，因为这个事情我们去采访很多企业的高管，包括各个行业的，后来得出的结论是不很理想的，现在考虑对写字楼这块实行定向开发，就是先谈好客户，有人去购买再去买，这样风险会比较小。后来就是看商业写字楼和酒店这部分应该怎么做，我们当时跑遍整个金山片区，因为金山有很多工业区，我去了很多的工业区，一家一家去问，是为了了解写字楼，我们经过很长一段时间的调查，我带了我的同事一家家去问，一家家去跑，问他们在哪里的写字楼办公？结果发现他们都是自己买了地来办公。就是说他们不会考虑自已去购买写字楼。我又问他，你们接待客人都是哪里接待，住哪里，在哪里消费?结果他们告诉我说，都去市内，金山没有地方去。我们也考察过，结果只发现金山的管委会对面有一个很小的酒楼，所以我们经过考查，发现金山非常缺餐饮，娱乐和酒店这块。我们知道酒店是商业很重要的一部分，现在金山比较好的酒店只有一家，就是融侨水乡酒店，目前只有73间客房，扩充后也只有200多间客房，是远远不能满足需求的。
中原地产福州分公司营销总监彭艳梅发表观点进入直播页面：搜房网直播——大话地产:"榕城商业地产的现状与挑战"
搜房网新房网 网尽天下新房全部主题楼盘>>热点专题>>看房日记电子地图
主持人：但你如果觉得如果在金山那个地方如果是做酒楼，也许生意比较快就出来，因为金山那个地方，随着房子陆续建起来，入住的人会越来越多，但酒店呢，很可能在三五年不太会有人去酒店，因为大部分金山的居民都是住家啊，还有那边的大片工业区，我们知道一个商业的氛围不是两三年内能形成的，也不是说有一些房子盖起来，建一些酒店就可以改变我们的消费习惯，而且福州是一个很小的城市，也许这里有酒店，而且是5星级的，但是为了方便我还是考虑住到市中心，因为在市中心，一走出门，什么东西都有了。
主持人：很多人都说福州没有旅游，没有工业，说是滨海城市，但是离海还很远的一座城市，说起来还没有厦门出名，但是一些大型的零售企业，像麦德龙、家乐福还是愿意望福州挤，因为福州消费的环境还是可以的。而且福州人图热闹。前两天我去杭州，那有朋友对我说：我听说哈根达斯在福州开业的时候，大家差点把店给挤爆了，我说：是啊，福州人有从众的心理。但是不知道它能火爆多久。像金山目前只有小铺子，没有像样的超市，如果像家乐福开在那边，也许很快就能够吸引人，如果开一个更高尚的街，会不会吸引到人气呢？这个问题想问问各位。
彭艳梅：其实我们看一个城市的发展，拿深圳来说，集中在东门和罗湖一带，但随着城市的一直往西迁移，像政府机关都迁到福田去了，然后很多商业也都跟着去了，很多的住宅也是往那边走，所以东门那边比较热闹，后来移到华强北，这几年随着南山的兴起，因为南山靠近蛇口，就拿南山来说，它是住宅兴起，只有一个百货苦苦支撑，但就是从那一家百货开始，后来聚集了很多商业，慢慢形成了一个氛围，我们知道商业是一定要依托人气才可以起来的，而且前期一定需要一个培养的过程。我感觉福州的金山很像深圳的南山，可能现在不是很旺，但未来几年随着这个楼盘越来越多，会从一个核心，变成多个核心，福州将来就可能是这样子，不仅仅是东街口为核心，像金山会有个商业核心，像南门兜会有冠亚，工业路那边有宝龙等等。
本期大话地产活动现场进入直播页面：搜房网直播——大话地产:"榕城商业地产的现状与挑战"
搜房网新房网 网尽天下新房全部主题楼盘>>热点专题>>看房日记电子地图
主持人：彭总因为项目的关系，刚才更多的是说到金山，张总你们接触的两家，一家是阳光地产，另一家是冠亚，哎，那个乌山的项目是不是你的？
张金长：肯定不是我的（众人笑）
易居中国克而瑞福州机构副总经理张金长发表观点
主持人：但也是你们在操作，等于说你们负责的是福州相对来说比较中心的商业，所以我刚才聊天时开玩笑的说，福州的好地块都被你们拿光了。
张金长：其实应该说，我们比较冤，我们知道阳光一直在市中心拿地，就徐总说的个问题，我这人比较老实，我们不扯到金山，就说说我本身，我从02年的商业一直到现在，从的中亭街我也有参与一部分，包括冠亚，甚至现在的茶亭街我也有接手一段时间，在这期间，我很明显感觉福州整个的商业，已经进入一种方兴阶段，为什么说方兴呢？像商业从早期来看的话，从东街口到八一七路到台江，整个给人感觉就是一条带状的商业街，就是一条路，这里就有一个特色，就是仅限于这条街，而且对交通的依赖性非常强，一旦交通出现问题，商业马上就断下来了。所以说以我个人的观点去评述福州有这样的阶段，就是带状的商业街还没有完全走出福州的产业格局，就是没有形成像深圳那样，一个多或多个点形成的一个商圈。那我们现在会很明显的感觉出来，政府在做的一些事，比如茶亭，比如中亭街，我的感觉没有徐总那么悲观，因为商业需要一个积累的过程，相对而言，带状商业可能受制于影个大环境的影响，因为它的商业固定在路的两边，如果哪里动迁一下，交通一变动，它就很难生存了。
我们看现在的商业，包括东街口商圈，我相信它也在经历这种过程，它没有完全摆开到底是直的走，还是圈着走，它现在应该说还处在一个比较缓慢的发展进程。但从整个福州来看，核心的商圈已经走入一个非常稳固的阶段，包括津泰商圈，还有五一广场这一带，包括冠亚商圈，多少都受东街商圈影响，这个优势，从福州来讲，它的位置是无可代替的。
所以说我们现在再去点评带状的商业，包括正在改造的茶亭，我们看到整个的产业正在走向一个成熟的过程。但我们面临着一个问题，就是整个带状商圈的整体生存能力很高的状态还是看不到的。比如从八一七路到中亭街，中间有一大段空白，福州政府其实很强调一点就是往南走，就是金山一旦形成气侯之后，住宅容纳一旦形成后，就可以开始做商业，所以说从政府正在做的事情，今后的产业是看的很明显的。我认为现有的福州的商业的消费格局今后可能会渐渐分化。你原来投资100万你可以投资，但是现在已经不行了。如果原先三四个亲戚可以选一个很好的铺位，现在就要考虑由一个大家族来买一个很好的商场。实力强一点的，像融侨有多方面的融资渠道，能扛得住，一些小的开发商，像金山的一些项目都要改成这样的集中式的商业的话，这是很困难的，开始的时候招商这一块就很困难。
进入直播页面：搜房网直播——大话地产:"榕城商业地产的现状与挑战"搜房网新房网 网尽天下新房全部主题楼盘>>热点专题>>看房日记电子地图
主持人：福州的商业要改变一个方式
张金长：这就又回到我刚说的，这从产业本身的运营来讲是好的，你原来一直往南走，往金山，中间会形个一个空白，包括我们讲的六一路，从六一路往台江，这一段也是断层的。包括五一路到大利嘉城再下去后，商业也做的很艰难，政府可能采取的是一些一刀切的模式，这种模式，消费者是个问题，开发商是个问题，也包括我们做代理的这些人，像彭总这方面的感受可能会比较深。现在彭总也有接商业的项目，包括现在对于每个产业附加的服务商都会面临这个问题。我就觉得可以把这个观点抛出来，以回复徐总刚才提的那些问题。
彭艳梅：我说几句，其实作为商业运营来话，像天虹也是深有感触的，他们在深圳有租商场的，他们都不愿意去租那些被发展商卖掉的商业部分，因为从运营的角度来说，他们认为这些商业用地不卖是比较好的，因为你一旦卖出去，产权分散，非常难管理。而且就算成立一个经营管理公司，面对后期那么多业主，麻烦事太多了。现在深圳多数商业，包括香港，他们都是不卖的。像深圳万象城，到现在为止，它并不是靠卖商铺来赚钱，但它整个运营的非常好，而且通过万象城这个品牌，它去杭州，去青岛都拿到非常好的地。现在万象城已经成了中国商业的一个标榜。所以从运营的角度说，不卖是比较好的，但对投资者来说，少了一个投资的机会，但是也要从你的角度去看是什么样的情况。
主持人：现在福州有一个商业事实上也是不卖的，就是东煌大厦，因为它的整个状况我们也不是太了解，他们对外就一句话：别的我也不能告诉你，但是就是不卖，估计最后也是完全靠租，写字楼如果靠租会跟商业有差别吗？
彭艳梅：其实很多发展商卖商业或卖写字楼，的考虑是回笼资金，限度让商场的利润化，其实还有别的方式可以解决资金的问题，就像商业或写字楼，如果出租情况比较好，它需要资金时，可以拿这部分去抵押贷款，也是可以融来资金的。
本期大话地产活动现场 进入直播页面：搜房网直播——大话地产:"榕城商业地产的现状与挑战"
搜房网新房网 网尽天下新房全部主题楼盘>>热点专题>>看房日记电子地图
主持人：而且现在听说有非常多的国外风险投资资金也愿意投中国的商业这一块，但是福州还没有，是不是因为福州太小了？
彭艳梅：我其实已经接到很多的国外基金给我的电话，就问我说福州有没有比较好的商业值得去投资，或者以战略伙伴的方式合作也可以。
主持人：我一直感觉福州是座挺让人挺难受的城市，地方小、人又多，又是座省会城市，大家对它的期望值很高，希望它走得更好，谁都希望我们走出去告诉别人说福州是一座很好的城市，但是在它又始终排不上号，知名度甚至不如厦门，所以大家都很难受，所以我们讲了半天，这刚好有一个做马尾项目的。 我们可以让她谈谈她的一些想法。
王坤坤：其实我们现在把西堤城市广场定位成马尾的东街口，我们想用一些像东街商圈那样有特色的东西来吸引大家，因为我们知道马尾早期是一个工业区，在生活配套等方面是比较稀缺的，我们西堤进入马尾前，马尾的品牌店是非常非常稀少的。像我们一期已经有7800多平方米，现在基本上成功招商，通过一些招商我们也在考虑，马尾有没有这样的一个实力，去承接这样的一个体量。因为后面我们还有两万多的体量，通过调研，我们发现假如说一个商业仅仅定位在某一个区域的话，特别是像马尾这样外来务工占有一定的比例，是很难支撑，所以我们想说在做商业的时候，有没有可能一种商业有自己的辐射的效果，有自已的特色，再有就是说，在配套的前提条件下，通过特色去吸引周边的消费群体过来，我们有去调查一下马尾附近的地方，比如像快安，长乐的商业，娱乐也不是非常的发达。有没有可能在马尾营造类似娱乐城这样的想法，就是可以把这些人吸引到马尾来消费，但是交通以及其它各种各样的条件能怎么样去提升，这也是我们正在探究的。所以我今天也是抱着一个学习的心态来想了解一下大家的想法。
西堤城市广场商业销售主管王坤坤发表观点进入直播页面：搜房网直播——大话地产:"榕城商业地产的现状与挑战"
搜房网新房网 网尽天下新房全部主题楼盘>>热点专题>>看房日记电子地图
主持人：可以弄隧道，搞地铁，做轻轨等（众笑）
张金长：我们知道马尾之前也有一个步行街，但做的不是太成功。你刚才说到快安，长乐，但这些地方的人不一定会去马尾消费，因为这些地方海外华侨很多，很多人你看上去其貌不扬，其实他们整个消费理念可能很靠前。他可能更多是考虑去福州，去城里，像快安到福州的距离跟到马尾差不多，其实如果我在工业区上班，我宁愿到福州来消费，因为公交的钱是一样，但是我逛的地方是有很大的差别的，两边的距离差不多，而且都要过一个隧道，我到鼓楼转一圈，总比去马尾逛一圈更吸引人。
主持人：所以王坤坤说了，他们老板一直希望可以做一个娱乐的项目
王坤坤：其实我们也有这样的想法，目前还在调研中，张总刚才提到的问题也就是我们遇到的问题。我们当初在调研中，我们通过对快安的这些管理层的调查发现，这些人工作在快安，消费在福州，都是在市区，下了班去做公司的车回福州，而像马尾造船厂比较有消费群体的人都是在福州消费的，我们就想说能不能产生截流效果，把这些人留在马尾区消费呢？所以我们要考虑有什么样的特色经营在里面，让别人一定会来，所以在一起我们在把很多的品牌服饰我们都进驻了，到了二期我们就考虑说会不会要有一些特色的经营，我们一期的体量比较小，但是这个问题我们会逐步解决的。
本期大话地产活动现场 进入直播页面：搜房网直播——大话地产:"榕城商业地产的现状与挑战"
搜房网新房网 网尽天下新房全部主题楼盘>>热点专题>>看房日记电子地图
主持人：其实你们可以考虑和天虹百货来合作
王坤坤：有个问题我想请教张总：我来福州个星期，我们老板就说你要去津泰路，去了津泰路，我发现一个问题，靠东街口这一侧的租金价格很贵，而到仙塔路那边就没有什么人了，然后租金也差很多，我想知道你们怎么把这一段炒旺，把人群吸引到靠五一路这边来呢？
张金长：其实阳光有很好的一点，它是上市公司，它不存在卖或租的问题，但抛开这点，你刚才说的非常对，不要说仙塔街很冷清，就是津泰路一到五一路这一侧也是这样的，但我们我们不想做津泰路的末端，我们想做自己的特色。
王坤坤：可是你不觉得中国人都不喜欢在门口消费吗？
张金长：确实现在最有钱的这一部分的人一般是不会在自己家门口的消费的，这类人的消费就是走得比较远，因为中国人有财不外露的心态，其实我们有打算请一家上海的公司来做会所，我举个例子来讲，比如真正有钱的人，他们订制衣服的就很贵，就要好几千元，我们的商业就是这样的。
主持人：我插一句，我刚才在想，如果你们的定位定低了，消费者可能连房子都不要了。
张金长：所以从定位上来讲，已经很大程度上区隔了你这部分的消费群体（笑）。
王坤坤：现在做商业很多人都想做，都想走高端的市场，如果仅仅是瞄准一小部分的人，这小部分的人消费的习惯，如果没有在短期之内培育或者说引导出来，可能就是另外一种景象了。
张金长：你说的对，所以我们做的商业在福州都是还看不到的，我们还没有开始销售，很多东西都还在酝酿。
王坤坤：你们要经营一些什么东西？我很好奇
张金长：这不是今天会谈的内容。（笑）
本期大话地产活动现场 进入直播页面：搜房网直播——大话地产:"榕城商业地产的现状与挑战"
搜房网新房网 网尽天下新房全部主题楼盘>>热点专题>>看房日记电子地图
彭艳梅：说到高端商业，我有一些感触，像深圳大伙都认为它的消费力是非常高端的，但是有一些高端的商业在深圳做的也不一定很好，现在做的比较成功的也只有西武等少数几家。为什么呢？我们都觉得在深圳，这么多有钱人，高端的商品肯定是没问题的，但是后来发现深圳的真正的有钱人会去香港去国外，他为什么要在深圳消费呢？真正在深圳消费高端商品的人很多都是来深圳旅游的。所以这个市场的量是有限的。 像西武的家是九三年开的，整整过了十年才开出第二家。就是因为它觉得这个市场是有限的。
主持人：我们也有接触一些朋友，包括网络上，一些人说福州就是这样的一座城市，比如我想买个衣服，比如买个阿迪达斯限量版的鞋子，在北京上海都有，在福州也有阿迪，但没有限量的。即使有也是断码。所以有人就认为福州是不是没有消息能力，但平时身边有些人，周末一个晚上就坐大巴从福州去了香港消费，第二天扫了一大堆的东西就回来了。所以就像张经理说的，福州有这么个消费群体，但它是不是会在福州消费。我们对张总的项目也很期待，说做好了，我们攒了几个月的钱去消费也有可能，但人数可能有限，就像彭总刚才说的，西武为什么相隔十年才在深圳开第二家。像上海的一些百货，他们说三个月没有一个人进来我们都不在乎，有人进来就能带动我们，但是福州不可能出现这样的状况。
张金长：我感觉福州是有点特殊的地方，福州虽然是一个省会城市，但是又有点另类，很少有经济开发区和省会城市贴得这么近的，很多风头都被厦门抢走了，但福州还是很有潜力的，像我认识很多的福清人，家里非常有钱，而且钱进来后，他们能消费出去的渠道非常有限，多数人也只在福州消费，为什么这样说？现在的房地产过热，还有什么温州炒房团，但是没有什么福州的楼盘是没有长乐和福清的背景。元洪锦江批的住宅几乎都是长乐和福清人买走，融侨锦江G区华府开时候是9000，差不多10层的房子，那时候就订了3个亿。大部分都是福清和长乐人。 应该来说，钱对于他们来说已经不是一种钱的概念，他们需要一种保值增值的过程。他们一般不会去弄基金和股票，因为欠缺这样专业知识，这样他们就需要专门的投资渠道，至少房地产可以保值，所以提到商业这方面的消费，包括在客户上，消费的需求还不是很理性，比如会花几千元添置衣服，但搭配的不是很合理。
主持人：我刚才还觉得自己是福州人，这会儿觉得自己要做郊县人，怎么着也有钱。
张金长：他们即使有钱还是需要完全一个从乡村到城市的一个过程
本期大话地产活动现场 进入直播页面：搜房网直播——大话地产:"榕城商业地产的现状与挑战"
搜房网新房网 网尽天下新房全部主题楼盘>>热点专题>>看房日记电子地图
主持人：是的，虽然钱有了，但是到较高消费的层次也要有一个过程，你的品位在消费的过程中才会慢慢地提升，而个人的品位在提升，带动了城市品味的提升，反过来才能带动整个市场在提升，我就想问天虹百货的负责人，我知道你们在深圳也有，在上海也有。
李海才：是的，前面几位都说的非常好，在我们看来，福州市场还是很大的，但市场需要去引导，因为在引导中才会壮大，厦门的城市其实蛮小的，总的人口连岛外才100万，但厦门对泉州和漳州的幅射做的非常好。厦门百货将近是6-8家，厦门的超市卖场也有蛮多的，不少于福州，而且面积一个比一个大。但在市场培育的过程当中，毕竟福州市是福建省的省会城市，特别是对于中国的地级市来讲， 百姓会有去省城消费的传统意识。
天虹百货有限公司营运助理李海才发表观点进入直播页面：搜房网直播——大话地产:"榕城商业地产的现状与挑战"
搜房网新房网 网尽天下新房全部主题楼盘>>热点专题>>看房日记电子地图
主持人：其实今天大家主要是聊一聊，主要大家聊聊对商业的看法
彭艳梅：我们接触了不少发展商，发现一个问题，很多发展商都盲目地追求高品牌，打个比方，我曾经在深圳做过一个项目，是关外的一个片区，就是类似于福州的金山或马尾，发展商对我说要找美美百货过来，我们知道美美百货卖的都是的品牌。我说它是不会来的，为什么？虽然宝安人已经很有钱了，但他还没有这种消费意识。但发展商还是坚持已见，我想怎么来说服他呢？用商家来说服他是的，所以我就带他去了香港，找了美美百货的老总，和他聊了一个，美美的老总给我们上了一的课，就是讲美美和它旗下的连卡佛会在哪些城市开店，这里说一下连卡佛，它主要卖一些的牌子，像LV或者阿玛尼的设计师设计的一些单品，那个牌子放在那里很多人也不认识，只有对服装特别有品味的人才会认识到，这是一个很好的牌子。连卡佛在大陆只进入了杭州和哈尔滨，甚至深圳很多人还不知道连卡佛，因为只有你对服装有深刻的认识，才可以做到。上完课后，这个老总说我还是希望你们能去去看一看我们的这个项目。美美的老总说，好吧。就派了个调研员去。去了之后呢，当时这个项目旁边是有一个五星级的酒店，看上去档次也不低。但是旁边还有一家麦当劳，那个调研员一看到后就说完蛋了，为什么呢，因为麦当劳在国外就是一个普通快餐的品牌，我们一家世界的品牌怎么能跟它摆在一起呢。 所以我们在想着把商业做高端的同时，也要换位思考一下商家要怎样才会来开店，这个区域，这座城市有没有它需要的人群？像星巴克，它连厦门都不进入，为什么，因为它认为厦门还没达到它的消费群体的要求，星巴克不单是卖咖啡，更是一种文化。只有一座城市到了一定层次，消费品味上去了，他可能才会考虑这座城市。
主持人：所以各家做商业，对品牌的要求特别高，但品牌对发展商的要求也很高。就像刚才彭总提到的星巴克，福州曾经也开过一家纯麦咖啡，就是蒸锅咖啡，是日本的，当时也不知道是真的品牌，还是套用的，但它有个特点，是福州比较少的只卖咖啡的一家。因为福州大部分就是中餐和快餐式的，那家只开了不到一年的时间就不幸夭折了，这是怎么回事呢，我们后来提到这个案例时，有开玩笑的说，个人进入那家店，问老板你有没有饭？老板说没有，我只卖咖啡，到了第十个人老板就说有，我们一会就去煮饭。到了最后老板在门口喊；我们这有卖饭，你们赶快进来吧。所以这个东西到这个城市，如果还没有相应消费的群体的话，我们只会觉得它是一个异类。所以我们一直在想福州下一步要怎么做呢？
彭艳梅：它肯定需要一个过程，我们现在看到，比如像万象城，包括宝龙，都做了一定动作，像宝龙地下的娱乐城很大，因为这个东西的辐射力是很大的，整个福州都没有这么大的儿童娱乐项目，它可以把福州的小孩子都吸引过去。从档次上，可能给你感觉没有天虹，没有万象高，但从人气上看，反而现在会比万象城高一些。而且它上面还有一个金逸电影院，其实电影院对发展商也是不赚钱的，因为它的租金很低，而且要占两层的面积，但它起到什么作用呢？起到一个聚人气的作用，比如像深圳的万象城也有一个真冰的溜冰场，虽然投了几千万，但这个也是不赚钱的，我们曾探讨过，别的项目能不能也做这个。但聊完后发现很难实现。因为真冰场的维护费用很高，做一次活动就要消耗它几百万的资金，但建起来后，很多香港人跑到深圳的万象城来溜冰，为此溜冰场还办了学习班。所以说这样的娱乐业态主要是提升商场的知名度。因为深圳也只有这一家真冰的溜冰场。
本期大话地产活动现场进入直播页面：搜房网直播——大话地产:"榕城商业地产的现状与挑战"
搜房网新房网 网尽天下新房全部主题楼盘>>热点专题>>看房日记电子地图
主持人：但像福州也有一些通过娱乐来带动商业的，包括万象城和宝龙，但会不会大家有一种尝鲜的心态，宝龙当时进福州时和市政规划有一定关系，我们知道工业路的工厂事实上已经没有了，就几乎都是住宅了，而宝龙就是为了配合这些住宅，但后来这个商圈慢慢起来，但它是不是能够辐射到金山，现在好像还没有达到这样的效果。
张金长：其实宝龙就这个时间和项目而言而是蛮成功的，我们也观察过这个项目，它在引进家乐福之前也有去了解，的时候它想引进时代华纳，最后换成了金逸影院，但金逸到现在来说还是福州的，做到的，然后在这里扎根，也包括地下商圈，而这些东西是一个累积的过程，并不是急功近利，包括像台江广场附近一个前一阵很火的项目，它只是把台江原来的业态复制一下，但开发商没有在当地树立一个标杆性的意识。像宝龙可以做起来，我个人是挺看好它的走势，因为在做项目时有一个很好的经营意识，虽然现在对工业路以外的幅射还很淡，周边的环境还不具备发展的条件，但是我们可以看到，这一带已经不会乡下了，这个消费是一个潜移默化的过程，从这些细策的东西，我们感觉整个走势是很健康的。我个人其实觉得，给商业多一点时间，也给整个消费多一点时间，包括像商家，其实发展商很关键，尽量去抛开急功近利的方式，让商业能慢慢的可持续发展。所以我觉得每个商圈的走势都还是有一股蛮强劲的势头的。
此外比如阳光，原来做商业可能是考虑营利更多些，但现在考虑的是对整个集团的一个良性发展的影响。
主持人：就是说地产公司上市了，我们接着就做品牌了，看看能不能靠这个品牌赚更多的钱，刚才上面说到了台江、鼓楼、甚至马尾，但都没人提到五四北？
张金长：五四北我个人感觉是有些先天的不利因素，因为要做一个商圈，很重要的一个条件是四通八达，五四北半边的天都在山上了，这不利于商圈的形成，现在那边也只有汽车城和永辉超市等少量业态。
本期大话地产活动现场 进入直播页面：搜房网直播——大话地产:"榕城商业地产的现状与挑战"
搜房网新房网 网尽天下新房全部主题楼盘>>热点专题>>看房日记电子地图
李海才：我们进福州时也做了一些调研，但发现福州合适的商业项目已经很少，我刚才说了市场的培育，这个时候发展商如果有心去投入做商业项目的话，这个市场就发展的快些，如果商业项目多了，就有更多的人加入进来，那这个市场的消费、品位、时尚就可以靠市场，商家和媒体共同去引导。比如说现在是换季，媒体一配合，举个例子，例如厦门在03年的时候，媒体配合得非常好，就整体把厦门的时尚带上来。我们今天来也想了解福州的商业的发展，哪里还有好的空间，为什么福州的地产商投入商业的比重这么少。
张金长：其实也不少了，只是没有形成一个集中的趋势，很多都已经分化了。发展商希望商家进来，但商家进来，体量和面积要够。比如像宝龙，天虹都愿意花时间去培养，而政府现在要做的就是给你们提供一些硬件的东西，你如果去金或东区看的话，会发现能容纳这种大百货的项目，是非常少的。
主持人：我以前和铜锣湾也有接触过，它曾经也想来过福州，但感觉福州没有哪家地产公司的商业项目能达到他们心目中的要求，包括体量等各方面都不够，总不能缩小一下呆下来。但事实上的确是，从有关规划部门的层面上说，从规划的时候就有这样的问题存在，做商业说句实话，真的没有哪家发展商从商业上获得太多的好处，因为房子卖给购房者，卖完就可以走了，剩下都是物业的事。但是说商业的话，像晋安区家乐福对面的一家楼盘，当时还是卖概念卖得非常好的，我印象很深，广告是福州的老太太都可以买得起它的店面的，言下之间就是把商业部分分割成无数部分，然后一人拿一小条，当时它也是拉了个政策的擦边球，但后来发展的也不是太好。就是说它的定位是做商业，但是没有顺利的做下来。
本期大话地产活动现场 进入直播页面：搜房网直播——大话地产:"榕城商业地产的现状与挑战"
搜房网新房网 网尽天下新房全部主题楼盘>>热点专题>>看房日记电子地图
陈遒先：我的理解，福州市政府对商业的规划是以专业为导向的。其实我感觉并不在于政府的行为，政府的规划无利不起早，肯定需要一个相互的过程。我们刚才谈了一个商圈的概念，一个是商业地产的概念。首先我想讲一下关于商业地产的概念。地产开发商对商业和住宅的相接的选择，里面有商圈，有住宅。但说到商圈呢。就是3.6.9的定律，就是三年，六年，九年。商圈需要时间换取空间。包括东百的成型还是茶亭街头的成型都是需要一个时间的沉淀，但作为商家来说，不可能等三年以后，它更关注利润，它很难承载市场培养的过程。花三年时间不如在市中心拍一块地，换取的利润会更高。所以我觉得这是福州开发商普遍的一个问题。第二点，对商业和地产的有效结合，一些开发商没有一个很明确的认识。我们说到商业地产，认为它是最难卖的，因为你接触的是买商铺的人，他们的投资头脑是很高端的，在这过程中，你付出的成本也是很高的。最后一点呢，我感觉包括现在商圈的变化过程，都是市场的培育。像东百入驻元洪城，一方面因为它是上市公司，要跑马圈地，更多的我感觉是一种战略眼光。比如元洪锦江，商业可以带动住宅的销售，住宅反过来也带动了商业的发展，这才能实现商业地产有机的结合。去带旺这个市场，让开发商也好，商家也好，有一个互利互惠的结果。现在很多开发商做完商铺，就是卖掉而已，没有一个可持续的经营。像福州前几年建了不少专业市场，但多数情况下都是有场无市。很多商家进来了，但同质化的竞争造成市场最终不了了之。最后一点就是消费的观念，像东方百货，它着力引进了一些世界，像登喜路，BOSS，但是它引进时花了非常大的代价，但引入的商业对福州的市场并不完全认同。像之前我们做活动，就找过施华洛世奇，但是他们根本不看中福州的市场，说福州市场不在我们考虑之列。而厦门现在能幅射到泉州和漳州，他们那的人对市场的认识度已渐渐培养起来了。所以商业和地产对比起来，就目前来说，地产商还是更愿意做地产（住宅）的事情，不愿意去承载商圈的培育这么一个责任。
《福建楼市》栏目制片人陈遒先发表观点
李海才：其实商业是能对地产提升有非常大的作用。举个例子，去年我们是5月份福州的，当时万象城后面有一个中茵名仕花城，那个小区现在已经卖到9000块一平方米了，比原来翻了一番，包括中庚书香大第也是，刚开盘时是七千左右，在万象城和宝龙开业后，价格涨到了上万。包括深圳，深圳周边的一些楼盘，只要有大的商业项目在附近落地，基本上房价都会翻个个。第三点就是商圈的问题，我们说福州的人口少吗？其实也很多，市民的结构也有别于泉州，漳州等地，因为这里的政府机关人员很多，这是一个高收入群体。像深圳是从罗湖，然后华强，然后南山，在厦门最开始的商圈是中山路，后来到火车站，再后来到SM广场，现在整个这一条就连贯了，我想福州将来也会出现这样的，现在是东街口，接下来万象城一带也是一个商圈。 接下来在其它地方可能还会出现第三，第四个商圈。
进入直播页面：搜房网直播——大话地产:"榕城商业地产的现状与挑战"搜房网新房网 网尽天下新房全部主题楼盘>>热点专题>>看房日记电子地图
主持人：随着城市的扩张，商业肯定是会随着城市的发展而发展，就像福州很多开发商很多都认为我房子盖完了，OK了，商业对我来说没有获利。
彭艳梅：我觉得一个很重要的原因，现在很多的发展商不愿意承当后面的责任，它就是卖掉就算了。这就造成了一个矛盾，如果你只是简单把它卖掉，很多有实力的商家就不愿意进来了。但我发现现在很多的发展商就已经开始转换观念了，可能就是北京，上海和深圳就是梯队，他们也曾有过这个过程。像北京和上海时也死了很多的商场，后来慢慢的才开始转变观念，开始招一些大的主力店来吸引商户，像大连万达就是一个典型，先把家乐福和沃尔玛招进来，然后打着它们的牌子去招商，但是事实上的操作也是行不通的，为什么呢？因为它靠着沃尔玛，造成它一楼的价格特别地高，这样就只有能承受这个租金的商家才能入住。而有这样实力的商业，有化妆品店，精品店等。但他们后来发现，家乐福的客户群和下面买精品的客户群是完全不一样的，他们发现去家乐福买菜的人根本不会去一楼的精品店去逛，结果一楼的业主们都纷纷退出，并且认为你这么高的价格卖给我，是在骗我，这后来万达花了很大代价把商铺都收回来，再统一经营。这就是一个教训。。所以到现在，很多大的发展商做商业地产，再也不卖。像天虹、家乐福，或者是其它大的商家，你们在招商时他们会问你有没有卖？如果你有卖的话他们不会跟你谈，他们觉得太麻烦了，要面对那么多业主。 所以现在新的商业出来以后，发展商宁可自已去培养。但是这需要一个过程和时间。
张金长：福州的过程和时间应该特别长，因为现在能达到这个程度，自已全面运营的商业发展商，可能只有宝龙一家，其它家都没有这么大的资源去全面运作这么大的商业体量，因为宝龙本身是做商业出身的，在福建仍至都有很强的商业背景，而且有一大批专门的团队在运营这个，而福州其它的商家就比较缺这方面。所以说福州本身很多的商业地产的发展商，其实很难去吸收一些外围的文化，也没有去注重这块，应该说这也是福州商业的一个硬伤吧。
主持人：别说是一个商业的管理公司，福州甚至都没有一家像样的招商公司，我们搜房网是一家性网站，当时我们有做一个活动，我们就把铜锣湾请来，我们带他到福州溜了几圈，最后他说算了我没有什么兴趣。
张金长：是的，我们之前在做冠亚时也找了香港的一家招商公司，但在做得过程中也很郁闷，我们招商到底是面对香港的公司，还是面向福州当地的高端商家，香港不愿进来，福州的愿进来，但又觉得档次不够。这就要求发展商可能要牺牲很大一部分利润，外来大商家可能才会考虑。而且按我现在的感觉应该是没有多少发展商会有一个很详尽的市场调查报告给商家，可能那些公司确实真的过来看的话，像彭总说的，只能派调研员，这样得出的所有的东西都是相对片面的，包括我们之前在福州一直做这一块，其实一些福州的开发商对福州市场很冷漠，他们只觉得好像八县的人有钱，但没有去深入挖掘一些潜在的客户，比如说福清长乐都有国外背景，在金钱上是消费的起的。发展商有没有把这种高端消费意识传达给他们，去培养这个市场，我感觉这里面要做的还是非常多的。
进入直播页面：搜房网直播——大话地产:"榕城商业地产的现状与挑战"搜房网新房网 网尽天下新房全部主题楼盘>>热点专题>>看房日记电子地图
主持人：说到福清，我们知道福清的房价也蛮高的，但是福清似乎没有象样的商场。
陈遒先：福清像 步行街，我们曾和他们合作过，应该说他们是委托上海的一家来招商，我觉得像福清的消费，是典型的海外归客消费。我有一个在东百的朋友，之前有一个统计，长乐和福清的消费已经占到东百消费的60%，因为大洋对他们来说还是偏年轻化了。而且他们只认得一些牌子，对什么场合穿什么样的服装是没有概念的。另外我觉得福州商圈的定位，大家都是拼命地做高端化，但现在还是有很多人坐飞机去香港消费，而不愿留在本地消费，像阿迪达斯也是从去年开始才在福州有一两家比较有规模的店。
现在很多商家所谓的招商，好像就是像把国美、麦当劳等福州人心中的知名品牌招进去就可以了，这就是一个商圈了。像一些二、三线的品牌，比如像特步，在康城百货有，在万象城也有，在这个过程中间，商家就是拼命地去招商引资，去开业，去形成一个市场的定位，盲目性去迎合市场的投资客，进而制造一个繁荣，招满商铺的假象出来。经过一段时间后，再由它自然的优胜劣汰。
主持人：说来说去还是跟我们当时讲的，地产商最初的一个定位，是和地产商的意识有关系的，如果地产商有经营的理念，那后续的问题都可以解决掉，不过我感觉我们今天我们讨论了这么多，好象并没有什么结果。
彭艳梅：这肯定不会没有结果。
进入直播页面：搜房网直播——大话地产:"榕城商业地产的现状与挑战"搜房网新房网 网尽天下新房全部主题楼盘>>热点专题>>看房日记电子地图
主持人：有一个结果，就是大家彼此都认识了（众笑），对福州的商业有好多意见，但是就是解决不了。我们都很关心这一块，但是谁也解决不了，一个商圈也不是几年的时间就可以形成，你看茶亭街、中亭街和东街口那是多少年才积累下来了。以前的福州人过了南门就是感觉是出城了，那时的茶亭和中亭街就已经是城外了。我现在想让大家每个人用一句话对福州的商业提一下自己的想法。 从坤坤开始吧。
王坤坤：要做得一个商业并不是仅仅是开发商或者是发展商的事，我希望商业，消费群体和运营商能够环环相扣，能够加强联系，对商业的认识更加深刻一点，我相信福州的商业会越来越好的。
主持人：我还是蛮期待西堤会出现一个娱乐城，你们如果做的好的话，我们真的会跑过去消费的。
王坤坤：我们一直往这个方向去走，但是还是在摸索之中。
主持人：制作人说一下。
陈遒先：从目前来说，应该福州的商业还是要走自己特色化的道路，此外区位的定位，还有消费的层次也要注意看。其实大洋入主东街口，东百的生意不降反升，一个商圈的的生意靠的是人气，你呆的时间越长，你可消费的东西就越多。
张金长：多给商业一点信心，我一直都是这样的想法。
彭艳梅：我希望福州跟商业有关的人这群，不管是开发商发展商还是消费者，心态可以更开放一些，学习可以更快一些，这样我们痛苦的过程就可以更短一些。
进入直播页面：搜房网直播——大话地产:"榕城商业地产的现状与挑战"搜房网新房网 网尽天下新房全部主题楼盘>>热点专题>>看房日记电子地图
孙晨：说实话我真的非常希望福州能有一些好的品牌，每次去出差都仰慕外地城市有一些大的品牌，虽然买不起，但是看看也好。
海峡财经导报记者孙晨发表观点
张海：我感觉在商业这一块，政府这方面是非常关键的，因为我曾经印象很深的是五一路的华都商厦，原先的商业气氛是非常浓厚的，但是后来不行了。
海峡消费报记者张海发表观点
主持人：毕竟是经常跟政府打交道的，说话都离不开政府。
兰沙：我经常问我身边比较有钱的朋友，如果你们不去香港不去国外买衣服，你们会去哪里买，她们就说也就是津泰路吧，我就希望在福州能多几个都可以让每一个消费阶层可以消费得起的地方。
福州晚报记者兰莎发表观点
主持人：放心吧，你们很快就有地方可去了，像彭总那边，还有西堤那边，有好几家呢。好的，那今天谢谢各位。我们的讨论就到这里了。
进入直播页面：搜房网直播——大话地产:"榕城商业地产的现状与挑战"