刘福泉揭晓八大房产认识误区

炒房是房价过高最重要的原因？二胎政策将会推高房价？保障房对平抑高房价大有裨益？在各行各业，都存在对行业的一定误读，被特殊化的房地产同样不能例外。福州著名房产专家刘福泉为您揭晓大家对房地产市场的多种认识误读。

误区一：炒房是房价过高的最主要原因

大家始终相信炒房是房价过高的最主要原因，对炒房、房屋空置特别痛恨，直接导致了无穷无尽针对房价的调控，尽管从来没有成功，人们从来不去反思“单凭炒怎么可能在范围维持长达十几年的高房价平台”、不去反思“限购令限制了炒房房价仍然上行”。

误区二：专家学者的理论一定正确

被社会存在普遍认可的房地产泡沫一说，学者并没有界定出明确概念，让这样一个十分重要的概念一直处于形容词状态，如果是写小说没有问题，如果管理经济就麻烦了，房地产泡沫这样一种无状竟然被社会接受了！

再如，论证房价过高的“房价与家庭年收入比”，几乎所有使用这个指标的学者，都是很简单、很无知地直接使用国外的比例、中国的比例，然后下结论说房价过高了，都没有用最一般的剔除不可比方法。如中外不同的货币政策、土地政策等，如果用这种方法，就能找出高房价的主要原因。

误区三：购房消费是否合理与银行牵连

银行是市场经济运行中的核心产业，其行为规则对经济运行质量具有举足轻重的作用。银行作为商业机构，应该选择优质客户配置货币资源，尽管有人诅咒银行只能“锦上添花不能雪中送炭”，但不能否认这是银行的商业守则。

但是，在房地产领域这一切都改变了，社会那么坦然地接受了银行“根据消费者的消费是否合理”来配置货币资源，偿还能力变成了次要问题，银行实际要发挥了税收调控消费的作用。即使银行审查客户第几次买房、购买第几套房，也应该以偿还风险角度切入，而非客户的消费是否合理。炒房行为需要调整、首套房需要鼓励，都应该有更恰当的手段，不应该以更重要的、更基础的规律、规则作为机会成本。

误区四：二胎政策将会推高房价

十八届三中全会日前通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》指出，“坚持计划生育的基本国策，启动实施一方是独生子女的夫妇可生育两个孩子的政策。”有人认为，开放二胎不仅满足了独生家庭的需要，还间接的刺激了房地产的需求，将会推高房价。

但是，刘福泉认为“单独”放开二胎政策，还要看“单独”家庭的生育意愿，

对房地产的利好是有，但程度多大还难说。随着观点转变，现在很多人并不想多生孩子。而且生育的成本加大，并不是每个家庭都能够承受高额的抚养费用，所以“单独”选择生‘二胎’的未必是主流。”

▇误区五：房价调控由政府一手把控

整个社会不相信房价的客观性，更相信只要政府有诚意一定能够把控房价，但是房价不是政府手中的橡皮泥，由政府一手操控。政府确实可以做得到，就像家长当管不了孩子的时候，会气急败坏地威胁“打死你”！如果真的打死了就能管了，问题是不能真的打死孩子，政府也不能采取掐死经济的方式实现目的。

▇误区六：相信引用房地产交易机构价格数据得出价格走势的合理性

社会引用来自于房地产交易机构的价格数据得出价格走势，而那里每天卖出的房子不一样而不具备可比性，社会在不愿意出力得到真实价格信息的前提下，竟然广泛接受了这种统计数据，加上半生不熟的房价与家庭年收入比，中国实际上说不清楚房价、更说不清楚合理房价。

▇误区七：保障房可以平抑房价

在十二五期间建3600万套保障房，覆盖20%的群体，这个工程本来就因为破坏了本意（保障房本意应为民生，现在变成了平抑价格工具）很难操作了，整个社会不是给它降低难度，反而是强调保障房的质量要好于商品房、建筑质量终身保障、配套要完善……

而且各地方都把保障房任务塞进商品房成本中，而另外一方面又要强力打压房价，真不知这一增一压会弄出什么戏来？

▇误区八：房屋空置率计算合理

房屋空置是民众痛恨炒房的具体表现形式之一，但是使用电表证明以及使用派出所的统计证明，根本不顾及统计的专业性。最滑稽的是在频繁批判空置现象的同时，我们根本就没有空置的定义，就像我们说有多少失学儿童，但没有一个准确的上学年龄定义一样。这领域就是这么蒙昧，在没有空置定义的前提下，空置率被统计得好好的，空置信息被使用得好好的。对于空置，总是有那么多的八卦传说，几乎每个八卦传说都让这个领域那么矢志不渝、那么深信不疑。