7月福州楼市数据冷开盘热 下半年刚需楼盘仍然走俏

7月份为楼市传统的淡季，福州楼市却出现“数据冷开盘热”的场景。福州五城区住宅签约仅1284套，创下近3年来的同比。而备受关注的闽侯楼市数据也不太光彩，城区与近郊楼市签约数据双双“跳水”，难道正是为了验证暑假淡季论？和“冰冷”的数据相比，7月楼市出现开盘热，共有11个楼盘开盘。日光盘频频出现，刚需一族成为楼盘购买主力。作为下半年开局的7月，是否又为接下来的走势定调？ 8月开发商该如何完成淡季楼市的华丽逆转？

▉城区近郊签约数据双双“跳水”

现象

在政策威慑渐行渐远、房价指数继续升高、楼盘声势此起彼伏、后市前景一致看好等等背景下，7月市区与闽侯签约数据的双双“跳水”，却让高歌猛进的楼市突然在账面上踩了个急刹。

据市场数据显示，2013年4月，福州五城区住宅签约1918套；2013年5月，福州五城区住宅签约1763套；2013年6月，福州五城区住宅签约2430套；而2013年7月，福州市五城区住宅签约仅1284套，环比下降47%。

无法突破2011年的1632套，今年7月份的整体签约数据不仅是前7月楼市，更将是近3年来的同比。

与此同时，作为大福州外围板块的代表，闽侯楼市的数据也不再耀眼，截至2013年7月29日，闽侯住宅签约773套，无法赶超今年4月份的932套，7月份闽侯楼市数据同样将创下年内，而与闽侯楼市前7月动辄1500套以上的签约量相比，当前773套的数据更是相形见绌。

原因

暑假出现“淡季论”也是事出有因。福州成为四大火炉之首，高温的天气却在“浇灭”购房者的置业热情。大热天容易让人心烦气躁，谁还有那一份心平气和慢慢的看楼盘，和置业顾问沟通交流。再加上成交数据具有滞后性，才造成了7月住宅签约数据账面上的“不光彩”。

今年夏天，福州持续高温，影响了许多客户的看房热情，看房的客户变少，签单量自然就下降了，楼市出现“数据低迷，市场火热”的情况也并不意外。

此外，客户与业主之间也存在博弈的心理，业主希望价格往上走，客户希望降价，这种心态也使签单量出现下滑。

不过上有对策下有政策，为了降低高温天气对住宅成交量的影响，中介开启“夜间模式”，让购房者在夜间也能看房。

“7月份以来，福州的气温过高，因此往往一整个白天都难觅顾客，只有到傍晚以后才有若干顾客到访。”麦田房产运营总监吴祖怀透露，为此他们把作业模式的侧重点放在了傍晚，经纪人普遍都会延长工作时间到晚上，白天则用来做内部建设和完善网络房源的发布，但依旧收效甚微。

经纪人小陈告诉记者，今年他们店里来客量的时候是在3月，当时由于政策的变动出现了一波抢房潮，店里每天都人气火爆，而4月、5月到访量都还不错。但从7月初开始，店里一天一个业务员平均就只能带两位到三位客户看房。到现在，一个业务员一天顶多只能带一位到两位客户看房，有的业务员甚至连续好几天都没有带一位客户看房，更别提“开张”。

低迷的成交数据出现不仅仅是受天气的影响，备案的滞后性也在一定程度上让数据“缩水”。

“官方的成交数据，一向都有一定的滞后性”，正荣集团营销经理张适称，楼盘现场成交，而真正备案的时间，往往都会延后数周，甚至数月都有可能。

“在福州，这两年的返乡潮，都会带来一波好行情，但春节当月，成交数据都是全年的。”张适称，“这一波成交数据，往往都会在接下来的数月陆续体现，从3月开始，甚至可能持续到6月。”

除了这些数据之外，4、5两月，开发商密集地小幅多次开盘，“郊区大盘，尤其是闽侯楼盘挑了大梁”。泰禾集团的相关负责人称，这些现场成交的数据，亦会在接下来的数月才会有所体现。“7月正值酷暑，考虑到天气炎热客户来往不便，通常开发商也不会更多地安排备案事宜。”

▉开盘火热 刚需一族主导7月福州楼市

现象

虽然7月楼市的成交数据并不喜人，但却出现开盘火热的盛况，7月28日甚至出现7盘齐开的胜景。融侨外滩、新榕金城湾、融信澜郡、香开新城、三盛国际公园、博仕后世家等项目开盘。而6月份，市区仅有梅峰礼居、融侨锦江悦府等住宅项目开盘。据统计，7月份共有11个楼盘开盘。似乎7月份的节点也越来越为开发商所重视。对此，天知营销王锋解释道：“现在淡旺季之分已经越来越不明显了。而多个项目同时入市加大供应量，有意炒热市场，在传统淡季传递给购房者市场趋热的感受，促使购房者入市。”

将时间倒回6月，市场中顶住淡季压力启动蓄客的项目不少。行至7月，蓄客“达标”的项目就纷纷启动开盘。 值得注意的是，一直为改善型高端盘“独占”的楼市，从7月起，重心或将回归“刚需市”。其中，100㎡左右的2~3房户型比比皆是，不少楼盘甚至只推小户型，集中火力抢占刚需客。

刚需楼盘受宠的程度丝毫未减，“基本上售罄，日光盘屡见不鲜”。 7月福州楼市仿佛开启了“快销模式”，多个楼盘再度出现了“日光”和“抢房”情况，推盘即售罄的局面一再出现，有的楼盘甚至开始“半月一推”，快产快销。

7月以来，福州楼市再度出现了多个“日光”楼盘——

7月13日，在金山，新榕金城湾首度低调开盘，推出4栋楼，在售户型区间为84~124㎡，当天销售就已经接近售罄。

同样7月13日，在闽侯大学城，博仕后官邸64~118㎡高层产品加推，462套房源一经推出，即被购房者抢购一空。

7月20日，在五四北，三盛国际公园·贝肯郡首期3、7、10楼开盘，推出户型为90㎡、120㎡、140㎡的地铁口花园洋房，据了解当天有400多人争抢150套房子，甚至有客户从凌晨4点开始排队，一房难求。在首期房源售罄后，开发商二期立即再推了4栋同类产品。

几乎没有任何大型宣传，“超低调”的楼盘却通过各种渠道，被一扫而光。是福州楼市整体又好卖了，还是热销楼盘背后有深层次的原因？

原因

低价牌突显优势 刚需盘受捧

从开盘中不难发现，这一轮热销的楼盘并非针对高端的改善型产品，而多是面积适中、定价合理的“刚需盘”，共同点都是总价低、单价低或者户型面积适中。就成交情况来看，总价在100万~150万左右的房源是成交的主流。阳光家园房产总经理高岩告诉记者，“如今的购房者越来越理性，购房的目的都很明确，刚需买房主要为了结婚居住，一旦有100万左右的两房房源放出就会被快速去化，而改善型需求购房者或为解决孩子就学问题、或为工作地点调整问题，也都有清晰的目标性。”

业内人士徐鹏志分析道，“现在市区卖得好的还是刚需盘，这样的产品与目前大拨刚需的需求相符，不管在何时推盘都会被市场热捧。”

据了解，目前福州市中心在售项目均价基本在2万元/m以上，外围区域比如金山、北区等，价格也基本在1.4万元/m以上。不仅价格高，涨幅也超出许多人预期，尤其在6月份，福州房价更是领涨。不断上涨的价格让购房者产生观望抵触的情绪。

因而，一旦有价格较低的项目出现，就会吸引整个市场的关注，引发原本被压制的需求入市，集中在为数不多的几个项目中消化。因此7月份开盘的刚需盘大多能热销。

避开激烈竞争 抓住当前空挡

开发商纷纷选择7月“淡季”开盘，也是经过深思熟虑。福建中原研究部 梅表示，“在此时开盘，8月份就可以有一个续销周期，继而在9月份传统旺季推出新品。”也有业内人士认为，开发商或有意避开竞争激烈的金九银十，抓住当前的空档。

业内人士认为，虽然目前市场供应量不少，但是下半年只会更多，比如在市区城南的金源闽江世纪城、三江城，金山的融信白宫、阳光丽兹公馆、杉林悦榕公馆、新榕金城湾等等，多个新盘将在下半年进入强销期或推广期。因此开发商在暑期这个空档多推一些产品出来，能够为后期产品的销售奠定比较好的基础，同时也是把握市场的相对较好的一个机会。

下半年房价上涨的预期

福州相对论营销总经理刘峰认为，多数购房者对于下半年的房价并不抱很大希望，认为上涨的预期仍然存在，所以在买房这件事情上还是以“早点出手，早点落实”为原则。在这种市场形势下，刚需楼盘有很大市场基础，推一推总能有一定的成交量。特别是，如今开发商更加注重市场导向，习惯根据市场反馈提前预热。 所以出现“日光盘”的情况也就不足为奇了。

▉后市

下半年楼市预计持续火热

7月结束后，福州八月楼市是否会延续7月“数据冷，开盘热”的现状。“到了8、9月，开发商们就得为年底的回笼资金做好准备”，一业内人士称，盛夏之后，楼市只会更热闹。

特别是闽侯近郊的楼盘，“三环、四环时代的相继到来，让闽侯这个离福州城区最近的区域，地理位置突显，”泰禾集团的相关负责人称，“交通配套的跟进，让这些原来不受重视的区域得到了越来越多的关注，进而成为楼市的主角。”合适的房价、刚需的户型、不限购的因素，再加上开发商的推介，“下半年，闽侯楼市还会红火”。

刚需盘仍为主力 中大户型压力大

深深地产副总经理魏敏认为，楼市步入下半年，房产政策不会放松的预期已成共识，刚需购房者虽然已经被消化了很大一部分，但刚需市场还有很大的需求，这是不容置疑的。福州市场上，目前刚需产品数量不断减少，供求比例不平衡明显，特别是目前热销楼盘主要依靠刚需支撑，中大户型压力依然很大。

刘峰同样赞同魏敏的观点。他表示，上半年商品房成交量整体上明显增加，但是销售情况较好的主要是以“刚需”为主要对象的楼盘，而大户型以及豪宅这些项目，由于总价高等因素，购买群体并不急着买房了，观望心态尤为明显，因此成交低迷，下半年同样难改这个现象。