一张图看懂二手房买卖 2016阜宁二手房交易税费详解
房天下2016/03/09 17:22
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
据房天下监控显示，“新政”发布后，阜宁二手房交易营业税免征年限由5年缩短至两年，大大激活了二手房交易。
业内人士分析，新政一出，许多购买刚满两年的二手房源入市，这类房源装修较新、配套相对期房小区完善，尤其一些位于中心城区的二手房源，更受买房者追捧。
不过相对新房交易而言，二手房交易流程更复杂、过户手续和税费也令不少买房者发晕，本期房天下总结了二手房过户流程、资料以及交易税费一览，供买房者参考。
◆ 二手房交易的一般流程：签署三方居间合同、买方支付定金、卖方查档、转定金到银行申请按揭、支付首期、申请地税报税、申请过户、领取新房产证、房产证银行抵押、银行放款、交易完成。
1、双方当事人在房屋买卖合同签订后30日内，持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。（买卖双方执行）
2、房地产管理部门对提供的有关文件审查，并在15日内作出是否受理申请的书面答复；（房管局执行）
3、房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房屋进行现场勘查和评估;（房管局执行）
4、房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费;（买卖双方执行）
5、由房地产管理部门核发过户单。（房管局执行）
6、在办理上述手续后，双方当事人应凭过户单，按规定领取房产证。（买卖双方执行）
【按揭贷款购买二手房】详细流程：
1、买房准备银行贷款资料，买卖双方需同时到场。（15-20个工作日内，银行同意贷款意向）
2、参照一次性付款（1-6点）
3、房产证送银行抵押。
4、银行批款。
◆过户需要携带哪些证件？
买方携带证件：身份证原件及复印件
卖方携带证件：1、夫妻双方身份证原件及复印件；2、夫妻双方户口簿原件及复印件；3、夫妻双方结婚证原件及复印件；4、两证，其中房产证原件是已存校房产科；5、户口簿上年满18周岁以上的家庭成员身份证原件及复印件。
◆二手房过户需要准备哪些资料？
1、房地产转移登记申请表（房管局领表填写）
2、申请人身份证明
卖方需要的材料：身份证原件及身份证复印件一份。如果是已婚，需要结婚证原件及复印件一份、房产证原件；如果夫妻双方有一人无法到场的话，必须要先写份委托书再去公证局公证，户口本及复印件一份。
买方需要的材料：身份证原件及身份证复印件一份、户口本及复印件，如果是单身的话，需要去市民政局开单身证明。
3、房地产权利证书
4、房地产买卖合同书
◆二手房过户涉及的费用一览
普通住宅认定条件
| 城市 | 普通住宅 | 144平米及以下 |
| 非普通住宅 | 144平米以上 |
营业税免征标准
| 城市 | 营业税 | 普通住宅 | 非普通住宅 |
| 产权证不满2年 | 全额的5.6% | 全额的5.6% | |
| 产权证满2年 | 免税 | 差额的5.6% |
契税征收标准
| 城市 | 契税 | 90㎡以下普通住宅 | 90㎡-144㎡非普通住宅 | 其余 |
| 首套房 | 1% | 1.50% | 3% | |
| 非首套房 | 3% | 3% | 3% |
个人所得税征收标准（西安高新区为差额20%，其他区为全额的1%）
| 城市 | 个人所得税 | 家庭住宅 | 多套住宅 |
| 产权证不满5年 | 全额的1%或差额的20% | 全额的1%或差额的20% | |
| 产权证满5年 | 全额的1%或差额的20% | 全额的1%或差额的20% |
印花税（买卖双方各0.05%）
印花税是针对合同或者具有合同性质的凭证，产权转移书据，营业账簿，权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证所收的一类税费。
对于买房者而言，印花税的税率是0.05%，即买房者应纳税额为计税价格*0.05%的数值，印花税采取由纳税人自行缴纳完税的方式。
对个人销售或购买住房暂免征印花税。
二级转移登记只收取买方0.05%的印花税。
个人转让非住宅类房产的核定征收方式由登记中心代征，其他均由纳税人自行到房地产所在地主管税务机关缴纳或办理核实手续后由登记中心代征。
对个人销售住房暂免征收土地增值税
核定征收方式：应纳土地增值税额＝计税价格*核定征收率。我市土地增值税核定征收标准：商铺、写字楼、酒店为10%，其他非住宅类房产为5%。
登记费
其收费标准分为住房与非住房。个人住房登记收费标准为每件80元；非住房房屋登记收费标准为每件550元。房屋登记收费标准中包含《房屋所有权证》工本费和《土地使用权证》工本费。
新建商品房的房产交易手续费按照3元/平方米收取，由转让方承担。
经济适用房的房地产交易手续费减半收取，由买方承担。
其他情况的房地产交易手续费按照6元/平方米收取，由交易双方各承担50%。
成交价*3%，交易双方各付一半。
贴花
5元/套
如果购房时需要按揭，还要发生以下费用：
评估费
评估价格100万以下部分收取评估结果的0.5%，以上部分0.25%。
抵押登记费
个人住房登记收费标准为每件80元；非住房房屋登记收费标准为每件550元
委托公证费
如果购房需要办理公证，那么则要交纳一定比例的公证费，公证费的标准一般为300元/二本公证书，另外每加一本收20元。
如果需要赎楼，还会产生如下费用：
赎楼担保费
费用计算=业主欠款*1%。期限为3个月，收费2000元，龙岗区、宝安区、光明新区、龙华新区、坪山新区及大鹏新区设手续费300元。
赎楼罚息
不同银行的收取方式不一样，一般按欠款金额的0.5%收取
赎楼短期借款利息
一般1个月赎楼短期借款利息=欠款金额*1%
如若买卖方涉外，还会产生如下费用：
买卖合同公证费
由公证机关向涉外方收取，征收标准：
过户价*0.003%（过户价＜50万）
过户价*0.0025+250（50万＜过户价<500万）
过户价*0.002+2750（500万＜过户价<1000万）
抵押合同公证费
买方涉外并需要贷款时，由公证处向涉外方收取的服务费。
