广州土拍日吸金205亿5倍于佛山10月土拍收入

昨日，广州一场大规模拍地落下帷幕，终交出了9宗地块总成交金额2048705万元的成绩单。其中位于广佛交界区域的荔湾、番禺、南沙的多宗商住地块成功出让，这对佛山楼市尤其是广佛交界的楼市有何意义，下面笔者将结合佛山土地市场、新房市场的一些数字对之进行梳理。

一天205亿是什么概念？

广州土拍单日吸金205亿，是佛山10月土地成交金额的5倍。佛山10月共有6宗商住地块成功出让，成交总金额为40.498亿，其中成交总价排行前二的是招商17.5188亿竞得的顺德陈村地块，美的以12.47亿竞得的南海丹灶地块。

广州昨日一天的土拍收入接近佛山1-3月土拍成交金额的总和。根据经纬统计的数据，佛山五区1-3月累计成交22宗商住用地（不含工业、公建等），总占地面积约117 万㎡，总建筑面积约384 万㎡，总成交金额约221 亿元。昨日广州9宗地块的成交总价就几近追平佛山22宗地块的成交金额。

广州“11.22土拍”成交价的玄机

广州11.22土拍的成交结果显示，位于广州荔湾广钢新城由保利竞得的两宗商住地，其成交价由成交金额和配建房面积两部分组成，这是由于政府对出让地块设定了高限价，当报价超过高限价，竞买方式转为竞配建公营房（产权交还政府），参与竞配建的竞买人配建面积大者为地块竞得人。

以保利竞得的广钢新城AF040219地块为例，成交价为250156万元，配建21150平米。该地块的占地面积为16939.7平米，容积率不高于4.8，其可建销售面积需在总计容面积内减去配建面积，因而其成交楼面价为41582元/平，溢价率为95.98%。

值得留意的是，由于配建部分面积不直接产生利润，因而所涉的建安、税费、利息等费用均属于项目开发成本的一部分，而作为土地竞买条件之一，该部分支出实际增加了房企的拿地成本，也就是说，实际的楼面地价比扣除配建面积后计算出来的成交楼面地价要高。

据了解，佛山本月24日及28日出让的禅城东奇槎商住地块也将采用类似的限价出让模式，两宗地块的楼面价高限价分别约为9995元/m²及9997元/m²，此后竞买方式改为竞配建人才公寓面积。

广钢新城两地块成交价抵上禅桂两个月新房成交额

昨日保利斥资约64亿拿下广钢新城两宗商住地块，广钢新城地处荔湾，与广佛交界区域南海桂城仅三站地铁的距离，其土地出让结果广受业内人士及两地购房者关注。

根据经纬月报数据，今年8-10月是佛山楼市成交的高峰期，禅桂片区（禅城+南海桂城）新房月成交金额分别为35.82亿、42.12亿及29.66亿，保利昨日在广钢新城的拿地支出正相当于佛山禅桂区域8月、10月新房成交总金额总和。

据资料显示，保利华南10个佛山项目2016年上半年完成88亿的销售金额，其中位于广佛交界区域的项目有保利紫山(房价、户型图)、保利西雅图、保利诺丁山(房价、户型图)。今年下半年，位于禅城东部的保利碧桂园天汇、桂城千灯湖版块的保利葉公馆、佛山新城广佛地铁沿线的保利海德公园(房价、户型图)等纯新盘陆续上市。

有业内人士认为，保利昨日拿下的两宗广钢新城地块，或将曲线促进广州购房需求外溢效应，提升购房的区域房价预期，藉此拉动保利在广佛交界区域多个项目的销售。

番禺南沙地价两倍于顺德接壤区域房价

除了广钢新城之外，昨日广州番禺、南沙出让的地块，其成交楼面价均以超过与之接壤的佛山顺德相应镇街的新房价格，价差甚至高达2倍。

位于广州南沙的黄阁地块由万科以91829万元竞得，折合楼面价为13743元/m²，而紧连南沙的顺德容桂，10月一手房销售均价为7546元/m²（经纬数据），较万科黄阁地块楼面价低了6197元。

广州番禺与顺德陈村、北滘接壤，不少“候鸟”借道佛陈路经钟村来往广佛两地。昨日一宗位于广州番禺汉溪地块拍出28262元/m²的楼面地价，由香江集团竞得，虽然顺德陈村楼市受广佛城际利好带动持续火热，10月新房成交均价已到达14366元/m²（经纬数据），然而香江集团的番禺地块楼面价已接近陈村新房均价的2倍。

广佛交界土地市场如此火热，广佛交界区域楼盘或将再次成为焦点，以下这批项目值得有意在广佛交界区域置业的人士重点关注。

推荐理由：山语湖是一个千亩低密度生态型十年醇熟大城，其中有千亩九龙山森林公园、三大原生态湖泊、18洞72杆私家精品高尔夫球场。项目地处广佛交界，5公里到广州白云区，佛山一环接沈海高速、华南快速直通广州。广佛肇二期预计2018年开通（已动工），轻松抵达地铁白云湖站（预计2018年开通）和朝阳站（规划中）。

目前项目配套4条楼巴线路，分别为半/班的到浔峰岗地铁站、两/班的保利水城和千灯湖地铁站、白云万达广场、生活巴士。

山语湖教育配套相当完善，广东省实验中学南海学校（初中、高中）、山语湖双语国际学校（幼儿园、小学、初中，采用IB课程教学，直接接轨国际预科课程）设于项目内。与此同时，项目周边分布着多家优质公办学校，如孔安道纪念小学（省一级）、和顺小学（市一级）、和顺一中（市一级）等。

山语湖自身生活配套已较为完善，包括已开业的山语湖酒店、华润万家便利超市、潮菜餐馆、建设银行、业主会所等，此外，位于天悦组团旁的大型商业街将于明年开放，将进一步满足业主的休闲、购物、娱乐需求。

山语湖目前主推天悦组团洋房，面积涵盖130m²、140m²、170m²，带装发售，均价11000元/m²,目前已开发样板间。 天悦组团由多栋高层洋房组成，靠山望湖，享高尔夫景、湖景、山景等多重景观。组团呈L型，每一户景观均不受遮挡。组团为2梯3户设计，居住密度低，户型设计合理，户户带入户花园，使用率较高。

此外，项目即将推出250m²、270m²联排、350m²双拼别墅，高尔夫湖景景观，总价约500-800万，现有清水板房可参观。

推荐理由：位于桂城金融高新区版块，地铁广佛线金融高新区站沿线，周边配套完善，其绿色住宅技术获得国内多项专业认证，目前售价为2.2-2.3万/平，与同区均价基本一致，约为广钢新城在售住宅价的1/2.

效果图

户型图

推荐理由：地处禅城东部魁奇路与桂澜路交界处，便利连接禅城、桂城中心区域，自魁奇路东沿线11月18日通车后，可快速接驳广州南站。项目由保利、碧桂园两大千亿房企联手打造，现时主推南面临江改善型洋房，均价约16000元/m².

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户型图

推荐理由：项目位于顺德北滘新城，与广州番禺接壤，广州地铁7号线延长线将通知该片区，目前已动工。美的君兰江山洋房沿项目自持的18洞标准高尔夫球场而建，环境优美，景观开阔，目前在售大户型，均价17000元/m².

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推荐理由：项目位于南海大沥广佛路世贸纺织城旁，距滘口地铁站约6.5公里，自驾前往广州荔湾区约7公里，而借助广佛路及佛山一环可快速到达大沥中心商圈及千灯湖商圈。目前主推92-140m²洋房，均价14000元/m².

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户型图

推荐理由：地处南海桂城平洲街道，邻近广州荔湾。项目由新加坡房企丰树集团投资开发，除住宅组团外，项目配建的大型商业体怡丰城、新加坡伊顿国际学校已落成使用，目前住宅均价为17500元/m².

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