新版住宅设计规范出台 "N +1"户型将成历史?
佛山日报2012/08/17 09:06
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
“70平方米的房子能当100平方米用。”这是去年刚买了顺德某楼盘“N+1”单位的江先生的感慨。然而自2012年8月1日新版《住宅设计规范》（以下称新规）出台后，大阳台、大飘窗恐怕越来越少，70平方米当100平方米用的好事或许再也没有了。佛山楼市进入“限偷”时代，“N+1”户型将何去何从？
某楼盘107方的规划图，2房一厅3花园（上图）。将花园改为客厅或房，花基改为阳台，这样就摇身变成了4房2厅2卫。
摸底
“送面积”楼盘有几多？
2012年8月1日出台的新版《住宅设计规范》严控“偷面积”，引发业内对“N+1”户型何去何从的热议。据此记者做了一次摸底，看看佛山“N+1”户型、“送面积”的楼盘到底有多少。
“N+1超值赠送”“89平方米三房带套房”……近日罗村长信银湾首批样间开放，此类语句在楼盘户型图上随处可见。随后记者走进一间90平方米样板间，却发现户型图上十几平方米的阳台不见了。销售人员指着一间儿童房称，“这就是大阳台改成的。”该人员介绍，大阳台是特意留给业主的，一般业主都把它改成房间、储物室、书房，适合一家三口。此外，记者发现阳台上的花池被纳入阳台，窗台也被拆掉。算下来，使用面积竟多了20平方米，看起来也宽敞许多。同样“狠”送面积的还有顺德区佳兆业。去年12月在该楼盘买房的江先生向记者介绍，这套套内面积70多平方米的房子能当100平方米来用，开发商送了30多平方米。此外，依云上城、东海国际、盛南新都等楼盘，实用率都在100%以上。可见，佛山“面积”的楼盘真不少。
目前佛山楼盘“送面积”有两种形式：一种是赠送花池、飘窗；另一种便是“卧室+待改造阳台”的N+1户型。“80多平方米三房带套房”的楼盘，80%以上是“N +1”单位。送的面积达到30多平方米。除了刚需户型，别墅也送面积。如南海千灯墅、容桂碧桂园钻石墅都送两层地下室，看起来很“抵”。
“N+1”户型
何去何从？
悲观的开发商为“N+1”将成历史而痛心，乐观的开发商则动起脑筋自出创意。“N+1”户型受限，业内又如何巧妙应对？户型创新是否有新方向？
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业内应对：
花池改阳台，巧妙避新规
按新规“套内阳台面积需在建筑面积18%内才可计一半”的规定，记者计算了一些楼盘的阳台面积，基本符合标准。然而记者在询问业主后发现，某些楼盘在后期装修时悄悄以花池代替了阳台，使户型既拥有阳台功能，又能少算阳台面积。
以南海桂澜路某楼盘为例，100㎡的房子配两个室内花园和一个入户花园，面积计15平方米，并未超标。然而后期装修中，一个花园被并入客厅，另一个花园被改成房间，阳台则是由1.2米宽的花池改成。由此看，该户型阳台面积实际是由三个花园与花池构成，超标2~3平方米。据悉，在佛山许多品牌楼盘都是如此操作。
业内论道：
“N+1”如何突破？
对于目前佛山“N+1”户型对新规的应对方法，业内人士各有话说。
一位不愿具名的开发商对“花池改阳台”表示默许，“这算是目前一个小小可钻的空间。”他同时表示，“如果以后户型都千篇一律，也不是好事。在政策范围内适当的创意，适当提高户型的使用率，才是对现有市场的补充。”另一位业内人士则对此表示质疑。“之前佛山新规对花池已做出规范，只有突出建筑外墙结构的边线不大于0.6米，且没有围护结构的花池才不计面积。估计这些楼盘都是佛山新规出台前报建的。”
广东海逸集团营销总监龚敏认为，未来“N+1”将在规范的前提下研究最适合的设计方案与户型，以达到实用率化，真正的通过设计能力取胜。此外，在建材方面开发商也会下更多的功夫进行挑选。
佛山世联地产营销总监蔡佳俊则认为，未来户型可以配置创新促进营销，如会呼吸过滤空气的房子、太阳能环保、新型材质、安保自动系统等。“当然，价格才是硬道理！薄利多销也是现行开发的理念。”蔡佳俊补充道。
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解读
现行“偷面积”
做法受限新规
送的面积哪儿来？那是开发商用足容积率、用足密度、用够限高，挖空心思“偷”来的。新规降临，对这些“偷面积”楼盘有何影响？业内人士均表示，此次新规规定与早前佛山规定出入不大，故佛山市场对于新版《规范》的反应已经提前。
业内指出，早在2011年上半年，佛山便出台《佛山市城市规划管理技术规定》（以下称佛山规定），严格限制住宅层高、阳台数量、阳台面积和飘窗面积的计算。如今市场上“N+1”户型也还很多，因为大部分楼盘都是为规避新规限制而提前报建的。但今后，在新规与佛山规定双重压力下，现行“偷面积”做法受限，“N+1”户型的报建将越来越难，“面积”的路将越走越窄。
入户花园赠送一半面积，不少购房者会将其改造成书房或是小卧室，使用率较高。
1. 阳台改造面积有限
现行做法：室内阳台当房间用
由于阳台（室内阳台、空中花园、入户花园等）面积仅有一半计入房屋面积中，许多开发商故意将阳台面积做大，报建获得一半计价后改成房间。如盛南新都一套90平方米的房子，套内阳台面积约14平方米，其中空中花园便有7平方米左右，业主装修时可将其改造成书房、储物室等。
新规解读：按照新规及佛山规定要求，每套住宅只能设置一处进深大于2.1米但不超过12㎡的阳台，套内阳台面积不超过套型建筑面积的18%时按一半面积计算，超出部分则计全部面积。对此佛山新基同创房地产咨询公司总经理助理李黄安表示，规定下每户有一个阳台可利用为房间功能。龚敏则从居住舒适角度来解读，“阳台屋是后期改造，在使用上存在封蔽性不强、隔热不强、容易渗水、舒适感不强等的问题。”
2.墙体内窗台也算面积
现行做法：飘窗偷出大空间
向外延伸的飘窗可形成一个几平方米的飘窗位。设计讨巧的话，如长信银湾的飘窗台，装修时将其拆除，便为房间扩展了2平方米的使用空间。据相关规定，高度不足2.2米的飘窗，窗台不计面积。
新规解读：据李黄安介绍，2008年前佛山可设置步进式飘窗，飘窗与地面高差小于10~15厘米，改造后可增加使用面积。在新住宅规范出台前，佛山已要求飘窗“高度需小于2.2米且窗台面抬高0.3米以上”，这与新规相差无异。值得一提的是，新规要求“窗台高度≤0.45米时，防护栏杆高度应从台面起算不应低于0.9米”，而原规范对此定义笼统含糊，造成实际做法混乱。另外，新规新增凸窗概念，规定“凸窗的窗台应只是墙面的一部分且距地面应有一定高度，不是地板的延伸”，这意味着只有“飘”在墙体外的窗台才可免计面积。
3.公摊面积增加，实用率低
现行做法：电梯两台，大小相等
为尽量减少公摊面积，住宅楼电梯一般会走“经济路线”。从佛山目前楼盘来看，大部分设有两台面积相等的电梯，约4.5~6㎡。主打公寓的文华尚领虽每栋楼有3台9㎡的电梯，但每层16个单位共同使用。
新规解读：按“12层及12层以上的住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台，其中宜设置一台可容纳担架的电梯”，“电梯不应紧邻卧室布置”等新规看，佛山住宅电梯基本达标。但若要容纳担架，则电梯轿厢尺寸、候梯厅面积都需增加。对此龚敏认为，这也是出于居住者的使用频率考虑，但也可能导致资源浪费，使住宅的分摊加大、实用率低。
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“限偷”时代，楼价“三猜想”
以往开发商偷面积，借实用率高之名，将单价提高。如今新规出台，住宅可偷的面积小了，建筑成本高了，房价是升还是降？让我们一起猜想。
猜想1
开发商借实用率高之名提高单价？
以往开发商偷面积，借实用率高之名提高单价。即便地段偏僻，“买单”的人也不少。依云上城的地段较偏、价格不低，但实用率高，一直卖得挺好。霍先生去年8月便在依云上城买了套107平方米的房。他表示，所购单位送了30多平方米，包括一个入户花园、两个室内花园和三个花池。“价格接近10000元/㎡，但如果按实用面积算，挺划算的。最重要是朝向、景观、光线也充足，户型算是比较满意。”另外位于佛山大道北的东海国际，周边环境也“麻麻”，但号称“89平方米三房带套房”“120平方米三房变四房”，还是虏获不少顾客的心。李黄安认为，开发商赠送的面积都是阳台、入户花园等不计容面积，通过赠送高价值使用面积而抬高该类户型的单价。
开发商为什么热衷于“送面积”？新中源广东加利申房地产集团项目总经理张军认为，通过在有限容积率中增加开发面积，可以节省开发成本，因此对于开发商肯定是有利润的。消费者方面，即使售价提高了，但按照实用面积计算的楼价还是很有吸引力。此外龚敏认为，消费者认可的房屋价值不但只看房产证的确权面积，还有真实的使用空间功能。因此明知开发商“提价”，消费者也愿意“买单”。
卧室飘窗通常也是开发商“送面积”的常用手法。
猜想2
实用率低了，单价降了？
降低实用率后，按建筑面积计算的单价将会明显降低，表面来看，商品房单价是降了，楼价的统计数据也会随之而降。
新规颁布后，住宅可偷面积小了，开发商的利润来源也小了。例如：某单位建筑面积90㎡，单价8000元/㎡，过去赠送10㎡，市民等于以72万元总价买到100㎡的房；但新规实行后，赠送面积若缩至5㎡，则72万元只能买到95㎡的房。对于购房者来说，实用率降低，实用面积计算的单价便增加了，楼盘吸引力也下降了，除非房价调至7600元/㎡。
那么开发商有无可能将单价降下来呢？“预计按新政标准设计的楼盘会比之前有‘偷面积’的同档次楼盘售价低5%~10%不等。”龚敏认为，新规定无疑是对“偷面积”行为作出严格控制，使开发商无法通过该途径抬高房价，但也会令开发商把竞争力转化到正当的研究创新方面。
猜想3
开发成本提高，间接拉高房价？
“窗台高度低于或等于0.45米时，防护高度从窗台面算起应不低于0.9米”、“12层及12层以上的住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台，其中应设置一台可容纳担架的电梯。”可偷面积减少、配备标准的提高，都意味着开发商开发成本的提高。那么这是否会间接拉高房价？
对此张军认为，新规对于楼价偏低的四级县市以及边远地区的房地产价格影响较大，对于3级以上城市的房地产价格影响则有限。“新规虽增加了开发商的开发成本，但分摊到每平方米的造价增加不会太多。”
蔡佳俊同样认为新规不会带来更多降价空间，也不会因增加成本而带来价格剧增。成交价格主要还是与当地地价等成本决定，成交量主要还是与限购、市场经济、当地刚需情况最相关。但他承认，综合来看增加的成本会在一定程度无形转嫁给购买者。
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