调控一年什么变了 楼价貌似降了刚需被误伤了
羊城晚报2012/03/20 09:35
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
3月13日，佛山市召开全市住房和城乡建设管理工作会议，佛山市住建部门明确提出，今年的调控任务是商品房销售平均价格上涨控制在10%以内，比去年提出的12%更加严格。据了解，这也是根据今年佛山GDP10%的增速目标挂钩确定的。针对限购政策执行有效期限的问题，房管部门也明确表态“限购政策没有执行期限”，这也意味着限购政策在近期不会有调整空间。
佛山限购以来新建住宅成交量、成交均价月度走势图 柱状为新建住宅成交量（套），线状为平均成交价格（元/㎡）
回望一年前，2011年3月18日，佛山正式发布楼市限购令，成为出台限购令的地级市，从此改变了佛山楼市一路高歌的态势。如今时间已过去一年，限购下的佛山楼市暗潮涌动，政府限购令曾朝令夕改，买楼者或观望或匆忙出手，房地产商降价如履薄冰……在这调控的一年时间里，到底改变了什么？
一、购房者少了
调控目标是否实现，去年佛山楼市特别是3月份限购令出台之后的楼市交易量、价格是关键指标。从一手楼成交量来看，佛山楼市调控力度明显，让佛山成交量出现大幅萎缩。
去年3月份限购令出台后，从4月开始，佛山楼市成交量就开始大幅下降，至今年2月份跌到谷底，仅2342套成交，不到去年2月份成交量8546套的3成。据佛山市住建局发布的数据显示，2011年佛山全年成交量出现大幅下滑，成交套数56581套，成交面积633.89万㎡，同比降幅超18%。限购令打压下，成交量大幅下滑成为楼市最直接的表现。2011年3月出台限购令之后至今，只有4月和11月成交突破过50万㎡。“金九银十”更是旺季不旺，成交量同比下跌5成，是近5年以来成交最惨淡的一次。
二、楼价貌似降了
去年3月，佛山限购令出台的时候，提出房价增速不超过GDP增速。而2011年佛山G D P同比增长12.1%。若根据佛山市住建局发布的去年3月到今年2月交易数据来算，佛山市一手楼的均价为8217.49元，与前年均价7448.16元/平方米比较，涨幅为10.32%，的确在12.1%的政府控制红线之内。
去年限购前3月，佛山楼市均价涨幅一度逼近17%，限购政策出台后，楼价开始有所下调。记者从2011年2月佛山一手楼成交数据中了解到，去年限购前夕，佛山2月的楼价为8140.83元/㎡。与今年2月楼市成交均价为8022.26元/㎡相比，佛山楼市的价格从数据上来看已经回落甚至低于1年前水平。
虽然政府对限购令实施一年的房地产调控感到满意，但离普通市民对房地产调控的预期仍相距甚远，佛山一些区域的房价实际上并没有得到控制。根据臻域地产市场研究部提供的《2011年佛山市房地产市场年度报告》，在佛山五区中，南海和三水的房价调控目标均未实现。去年南海区成交均价9613元/m2，同比上升达到14%，增速超过佛山楼价调控目标。同样，在三水区，虽然一手住宅共成交5608套，同比下降了18%，但整体成交均价为6771元/m 2，同比上涨了15%。
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三、刚需族被误伤了
限购政策直接打击了炒房、投资性行为，为刚需一族赶走了一大批买房竞争者。然而，宏观调控政策并没有就此罢手，去年半年时间央行接连5次上调存款准备金率，2次加息，银根收紧银行限贷，首套房基准利率及房贷优惠的取消，都直接地增大了刚需一族的供房压力，影响了他们的购房热情。
与此同时，限购政策中关于个税、社保证明需满一年的规定，也让一些初到佛山务工的市民置业刚需受到了误伤。
四、投资客犯难了
限购令以来，不少一直活跃于佛山楼市的投资客，不得不转战“非限购、非限贷”的物业领域，这让一些楼盘的商铺、商业公寓甚至是车位这些非住宅物业的价位也跟着水涨船高。
去年限购令后，位于佛山新城的招商·依云水岸就推出了一线商铺，吸引了诸多投资者抢购，一些位置出色的商铺，卖到了每平方米8万-10万元，创造了佛山楼盘商铺销售价的新高。 与此同时，众多楼盘推出了商业性质的公寓。去年圣诞节前夕，位于绿景路的保利·天玺项目推出的国际公寓，一口气卖出180套，达到了一万多元/平方米，个别买家甚至整层购买。
在二手房交易市场，一些在限购令下准备出手的投资客也遭遇到无人问津的“苦恼”。根据佛山市住建局公布的信息，从去年3月份限购令落地佛山之后，全市二手房的成交量开始一路下降。进入2012年，二手房成交量再度下跌。2月份佛山存量房成交套数为623套，成交面积仅7.26万平方米，成交套数和成交面积环比下降了30%以上。而与去年2月份的成交套数2284套，成交面积46.09万平方米相比，差距更是巨大。
中介表示，与一手房相比，一二手价格倒挂、税费高昂以及贷款难度加大等因素让二手市场的成交量一路走低。
回顾
2011年3月18日，佛山市住建局率先在全省抛出限购令，对已有1套住房的佛山户籍居民家庭和能够提供在佛山1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非佛山户籍居民家庭，限购1套住房。
2011年4月，受限购令影响，佛山成交量急挫近3成半，之后月均成交面积一直徘徊在30万-40万平方米之间。
2011年5月10日，佛山市住建局要求实际销售价格必须不低于公示价格的90%，防止开发商在申报时给房价充水。
2011年8月9日，佛山发布房产限购令补充堵漏新规，规定，一次性补缴个税的将不予认可，即不能购房。
2011年10月11日上午，佛山市住房和城乡建设管理局通过官方网站发布楼市调控新政，宣布从当日起放宽限购政策，成为城市公开宣布放宽限购。12后，佛山放宽楼市限购新政被紧急叫停。
2011年12月30日佛山市住房和城乡建设局局长表示明年佛山还将延续今年的限购政策。
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