沪杭土地出让非"价高者得" 或将告别房产暴利时代
中国新闻网2011/04/08 10:51
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
近日，上海告别“价高者得”土地出让模式，以招标形式直接出让土地，报价因素仅占最后评标结果的30%。继上海非“价高者得”之后，杭州的土地拍卖规则也发生了十年来根本性的转变。
上海杭州土地出让非“价高者得”
清明假期前，上海市规划和国土资源网发布18号土地出让公告，以招标形式出让莘庄地铁上盖大型综合性地块。据悉，这是上海继黄浦区两幅土地之后再一次采用招标形式出让土地。
不同于黄浦两幅土地的“先招后拍”模式，此次招标将直接以评标结果决定土地中标人，这种模式下，报价因素仅占最后评标结果的30%。据了解，此次土地采取招标形式出让，竞买保证金高达5.5亿元。按照此前保证金不低于底价20%的原则，则地块底价不低于27.5亿元。
在“先招后拍”的模式下，最终通过评标的竞买人最后还是要进入竞价环节，而最终的土地竞得人依然是报价的一名参与开发商。以此前黄浦外滩金融服务区8-1地块为例，最终竞得者就并非评标综合分数的中华企业，而是在最终报价环节中胜出的证大置业。
而杭州市国土局6日发布公告，对近期推出的10块出让地块进行了预告，其中明确表示涉及住宅地块需配建保障性住房，本次挂牌出让设定合理的土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上，通过现场投报配建保障性住房面积的程序并按投报面积者确定竞得人；另外，不涉及配建保障性住房地块，按照价高者得原则确定竞得人。
公告中还注明：“上述地块中部分涉及住宅地块需配建保障性住房，具体情况以《挂牌出让文件》和出让合同为准。也就是说，两宗住宅、商业混合地块，需要配建一定比例的保障房，这是土地出让规则重大变化之一。
目前，杭州市土地出让规则的变化主要针对杭州市主城区，萧山、余杭两区可能采取其他方式。另外，新规主要针对住宅用地，不涉及纯商业用地。
至此，自1999年开始已经实施11年经营土地一律实行招拍挂的制度将发生重大变化，杭州将部分终结延续了十年以上“价高者得”的土地出让规则。
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房地产暴利时代或将结束？
“土地出让的改革说明房地产企业的暴利时代可能已经结束。开发商只有与政府政策一致，才有活路。”浙江房地产研究所长赵杭生如是说。
自1998年国家实施土地储备和2002招拍挂制度以来，土地储备已成为地方政府储备“资源、资产、资本”以及地生财的重要手段。各城市土地储备热情之高、规模之大，却没有为保障性住房提留充足的土地。
过去12年，唯“价高者得”传统拿地方式导致开发商圈地土地大面积闲置，而如此一来开发商何种方式拿地，都必须承担保障房建设，开发商在建造商品房的同时还要承担起附属社会责任。
事实上相比之下，这一大背景下建设保障房力度逐步加大。2011年建设部计划在未来五年兴建3600万套保障性住房，杭州市提供10%土地满足保障房建设。
另外，土地出让规则调整也刺痛了一些主业非房地产开发商的神经，至此小开发商们抱怨“事已至此，只能顺势而为”。而杭州房地产大鳄滨江房产则表示，“支持政府，作为一家以房地产为主导的企业，希望楼市健康发展”。
赵杭生认为，此次土地出让调整旨在配合限购令，旨在抑制地王频出。如有开发商以此为契机，伺机推高房价，政府也将爱莫能助。
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