市场机构:泛澳点评3.18佛山"新国八条"细则

3月18日晚，佛山发布楼市调控新政，成为广东省内实施限购措施的二线城市。佛山新政内容基本与新国八条一致，新政规定拥有1套及以上住房的非佛山户籍居民家庭、无法提供1年以上在佛山纳税证明或社会保险缴纳证明的非佛山户籍居民家庭，暂停在佛山买房。以下是泛澳地产市场研究部对3.18佛山“新国八条”细则的专题研究。

一、各区、各部门要充分认识促进房地产市场健康平稳发展的重要性，认真贯彻落实国家各项房地产调控政策，加强房地产市场监测和专题分析研究，合理确定我市年度新建住房价格控制目标。根据我市2011年经济发展目标，结合省住房城乡建设厅就我省新建住房价格控制目标的具体要求，确定我市2011年新建住房价格涨幅不高于本年度GDP增长速度的控制目标。新建住房价格以统计部门统计、发布的数据为依据。

要点：明确今年房价增长目标

点评：细则中明确了2011年新建住房价格涨幅不高于本年度GDP增长速度的目标,而根据佛山市十一五规划中指出，今年全市GDP增长速度为12%，也就是说政府会把本年度的住房价格涨幅控制在12%以内。

二、各区人民政府、市直有关部门要切实承担调控房地产市场和稳定房价的责任，明确问责机制，确保完成全年的调控任务。

要点：落实政府相关部门问责机制

点评：落实各区责任，明确问责机制，必然促使各区楼市涨幅控制在合理范围内，而限购的落地更将是全面。

三、合理引导住房需求。实施市行政区域内住房限购措施，原则上对已有1套住房的佛山户籍居民家庭和能够提供在佛山1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非佛山户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的佛山户籍居民家庭和拥有1套及以上住房的非佛山户籍居民家庭、无法提供1年以上在佛山纳税证明或社会保险缴纳证明的非佛山户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房（自发文之日起）。

要点：限制已有两套或以上住房的家庭再购房

点评：限购令的出台可谓房地产的“核弹”，将彻底将投资者赶出楼市，甚至挫伤大部分改善性买家。而即使是、二套置业者亦将会受观望氛围的影响而推迟入市计划。其中对大面积的改善性户型、合拼户型、70年公寓更将是致命打击。

四、加大保障性住房工程建设力度。各区人民政府要确保完成2011年广东省下达的佛山市保障性住房新开工建设任务，多渠道筹措资金，严格按照国务院规定的土地净10％计提专项用于保障房建设。按照“政府指导，社会参与，市场运作”的原则，加快建立和完善公共租赁住房保障制度。鼓励社会资金参与公共租赁住房的建设，采取市、区政府直接投资、开发商与政府合作开发建设、项目法人招标建设以及由企业提供自有土地建设等模式，通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，加大保障性住房建设力度和加快房源供应速度。

要点：加大保障性住房工程建设力度

点评：细则从两个方面来做好保障性住房工作。1.从土地净10％计提专项用于保障房建设的资金来源；2、政府直接投资等多渠道筹集保障性住房房源。但对于保障性住房的土地供应方面仍然没有明确供应比例，而目前全市计划今年建成4900套保障性住房，任务具体分解到各个区为：禅城1300套，南海1600套，顺德1100套，高明400套，三水500套，总量超过2009年以及2010年建设保障性住房的总和。虽然保障房数量环比增幅明显，但相对去年69290套商品房成交显然是微不足道的，可以说保障性住房对商品房市场暂仍没有造成任何正面冲击。

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五、增加保障性住房土地有效供应。各区要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70％的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。各区要结合实际，土地出让时研究制定优惠政策，鼓励房地产开发企业在普通商品住房建设项目中配建一定比例的公共租赁住房和保障性住房。

要点：增加保障性住房土地有效供应

点评：土地出让开始迈向捆绑一定比例的公共租赁住房和保障性住房方向，使保障房建设更具可行性。

六、建立部门联动机制，加强房地产市场监管。各区政府、各职能部门要完善工作机制，建立由住建、监察、国土、规划、财政、税务、发改（物价）、公安、统计、工商、金融等部门组成的联席会议制度，明确责任，互通信息，形成调控合力。

要点：建立市场监管机制

点评：建立部门联动，进一步细化各部门责任。

七、住建部门加强对商品房预（销）售监管，特别要加大商品房预售款项资金监管力度。加强商品房销售信息公示，坚决遏制捂盘惜售、哄抬房价等违规行为。密切关注市场的变化情况，出现房价异动的区域、项目，可暂停预售予以抑制。

要点：加强信息公示，遏制捂盘惜售

点评：继续强调对捂盘惜售、哄抬房价等违规行为的监管。

八、严格执行差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于60％，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行佛山中心支行可根据市政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。

要点：二套首付6成，利率1.1倍

点评：由于前期政策的出台，佛山部分商业银行执行上仍然存在松动，所以在本细则中侧重强调了对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，进一步提高了政策的执行力。

九、严格执行相关税收政策，加强税收征管。按照财政部、国家税务总局《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2011〕12号）规定，自发文之日起，严格执行个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。

要点：二手房转让营业税按全额征税

点评：在税收政策方面，细则基本照搬“国八条”内容，个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征收营业税，增加二手房的交易成本，遏制投资炒卖行为；另外，该细则并未对“定价明显超周边房价”的界限进行划定。

十、发改（物价）部门加强对商品住宅的价格监管，严格执行“一房一标价”的规定。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。

要点：明码标价，公开所有房源

点评：再次重申商品住宅销售过程的公开性、透明性，禁止捂盘，制造房号紧缺局面。

十一、住建部门和公安部门要加快建立和完善个人（户籍）住房信息系统，为掌握居民购房情况，执行限购政策以及依法征税提供依据。

要点：建立和完善“认房”政策

点评：限购令的出台，仍然会存在一些漏洞，通过完善个人（户籍）住房信息系统，促使限购政策的出台更具执行力与可行性。

十二、各区政府和各相关职能部门要完善和加强房地产市场统计工作，加强房地产市场分析和监测。统计部门及时发布市场调控和相关统计信息，稳定市场预期，为群众住房消费和加强房地产市场管理提供全面、及时、准确的信息。统计、住建、国土、税务、金融等部门要按照房地产预警预报工作的要求，定期交换相关房地产数据，加大房地产市场监测分析和预警预报工作力度。

要点：加强市场的统计、分析及监测工作

点评：政府更加重视房地产市场统计工作全面性、及时性、准确性，并提出预警预报工作要求，加强了对房地产市场的监管。

十三、坚持和强化舆论正确引导。各级新闻媒体要客观报道房地产市场形势，加强对房地产市场调控政策、保障性住房建设、打击违法投机等方面的宣传报道，规范房地产市场信息发布，严格规范各类房地产展销行为，为我市房地产业健康稳定发展营造良好的舆论氛围，引导居民理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。

要点：坚持和强化舆论正确引导

点评：通过新闻媒体强化舆论宣传和正面引导，宣传、解读国家房产调控政策 ，提出舆论引导，理性消费，促进房地产市场平稳健康发展。