直击顺德新城"地仓" 400公顷商住地注入新城!

核心提示：顺德新城土地资源日渐稀缺，若要谋求新发展顺德新城需扩容。未来，顺德新城发展往何方？向东！近日，顺德公示了顺德新城南城水轴片区和创智城规划，给顺德新城准备了约418.68公顷居住、商业用地，这就是顺德新城的“地仓”。此举不但扩展了顺德新城发展空间，而且或将加强顺德新城与番禺、南沙等地的联系。

顺德新城往东开发 新规划将缓解土地资源紧张

顺德新城向来是各开发商必争之地，同时也是顺德楼市。经过多年的开发，顺德新城土地资源日渐紧张，急需谋求新开发空间。近日，顺德区发展规划和统计局公布了《顺德新城南城水轴片区及顺德创智城（南方智谷B区）控制性详细规划批前公示》（下简称《规划公示》），预示了未来顺德新城将往东开发。

顺德新城涵盖了大良东区、德胜新城两片区域，均是顺德高端居住区，新房均价过万。

大良东区的规划在2003年出台，当时是一块未开发的城乡结合部。2009年大良东区则成为宜商宜居的热土，时尚高档小区云集、大型商家扎堆之地，被称为城市社区发展的“新样本”。如今，该区域内，湖景花园、明日华府等楼盘早已投入使用，现时在售金地天玺、美的广场、万邦商业广场、御名峰公馆等几个楼盘，未来将补充骏景君临名邸、君怡·天悦湾、敏捷·畔海御峰花园等项目。德胜新城的规划更是从1993年提出，已经经历了20个年头，龙光水悦城邦、海岸星座、万科新城湾畔、万科兰乔圣菲以及嘉信城市生活城的广场和部分住宅等已入住或投入使用，现时在售嘉信城市花园五期、万科天傲湾、保利中环广场等3个项目，未来将有顺德置业广场、万科F06地块、招商C02-2地块、保利A11地块等项目推出。

两地经过了十年、二十年的开发，已形成一定居住氛围，大部分地块亦“名花有主”。记者从顺德区土地房产交易中心了解到，现时大良东区可出让地块只有39号地，这是一幅占地5万平方米的商服用地。而德胜新城可出让地块较为零散，暂时有两幅商服用地较为成熟可以出让，一幅占地4万平方米，一幅占地3.5万平方米。其他地块分散于聚胜小学、皆大欢喜酒店附近，用地性质未定。

400公顷商住地注入新城

顺德新城土地资源紧缺，这是否预示了新城开发将到达顶端？非也。根据《规划公示》，未来顺德新城发展将往东移，逢沙、苏岗、创智城等区域将成为新城“地仓”，约418.68公顷二类居住用地、商住用地、商服用地将成为顺德新城“新血液”。

顺德新城南城水轴片区居住用地约125.18公顷，规划以高强度、低密度的生态住宅为主，主要分布于滨江居住组团、逢沙居住组团和逢沙东居住组团。商住用地约96.82公顷，主要分布于南城水轴商业向居住过渡的次级区域。有少量商住用地分布在德胜东商住组团、临港休闲商住组团。商服用地约63.24公顷，商业金融设施以大型商业零售、旗舰品牌店、文化娱乐、商务办公、酒店、酒店公寓为主。主要沿桂畔东湖布局餐饮、旅馆、娱乐与康体用地，形成环桂畔湖的旅游服务区。值得注意的是，桂畔东湖向逢沙村方面，是新城南城片区的一幅娱乐康体用地。

顺德创智城居住用地约51.40公顷，较大的一幅居住用地位于片区的西南侧，其余的用地规模较小，位于区域西北侧和创智路两侧。商服用地约82.04公顷，主要分布于碧桂路东面，少量位于西面。

从两个新区域规划来看，顺德新城居住用地补充主要依靠新城南城，而创智城将吸引企业进驻，为顺德新城带来高端人才。合富辉煌佛山分公司董事副总经理陈熹认为，顺德新城发展比较缓慢，高端人群居住聚集点的形成还需时间，但现时顺德新城发展空间有所制约，新规划拓展了顺德新城发展空间，让人们看到了顺德新城更为长远的未来。新城市顺德的标杆就应该拥有更大的发展空间。

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新规划获业内认同

新城开发还需产业带动

顺德新城的“地仓”如今是什么模样呢？近日，记者深入“新地仓”考察，发现现新城南城依然保留了完整传统水乡农村的风貌，创智城建设则较为火热。记者还采访了几位业内人士，他们对新城“地仓”发展提出了不同的看法。

南城开发还需时日

德胜新城与顺德新城南城水轴片区由碧桂路分隔，从而形成有趣的景象：公路一边是蓬勃开发中的高楼大厦，白色圆顶的顺德区政府在阳光下熠熠生辉；另一边是传统的农田、鱼塘、村屋，依然保留着水乡生态景象。进入顺德新城南城水轴片区，由南至北走，苏岗向德胜河部分土地已经平整。从德胜东路转向南国东路再转入逢沙大道，途经广珠轻轨顺德学院站、逢沙市场、逢沙小学，偶尔看见一两间自建房在清拆之中。逢沙村里，自建房密集布局于大道旁。

如此境况犹如十年前的大良东区、二十年前的德胜新城。但值得欣喜的是，该片区内早已布局广珠轻轨顺德学院站、广珠西线高速公路、碧桂路、顺德港等水陆交通网络，佛山地铁3号线站点将落户逢沙，顺德职业技术学院位于新片区中心。片区自然资源丰富，除了拥有水乡农田资源外，还紧靠顺峰山公园，桂畔东湖、桂畔海穿过新片区汇入德胜河。顺德新城南城水轴片区并非“零起步”，自然资源、土地储备、交通配套等优势明显。

佛山易居市场研究部相关负责人王秋凤认为，一个新规划片区从规划到发展成型都是几十年的事情，就如东平新城也不能说已经成型，德胜新城开发经历了二十年，现在各种配套还未齐全。新城南城要开发基本预期需要等待下一个二十年。保利华南副总经理张亮认为，德胜新城土地资源比较紧张，新城南城规划讲求环境与居住、办公、休闲娱乐等互相融合，是符合顺德城市发展方向的。但是顺德各镇街各自做中心，德胜新城的人气还未形成高度集中，新城南城的开发不宜过快。

创智城规划初见成效

创智城位于新城南城的逢沙村北面，片区的西面和东面是桂畔海、李家沙水道，桂畔海往西便是大良东区，广珠城际铁路、广珠西线高速在片区东面穿越而过，碧桂路和东乐路在片区内形成十字交通网络。

片区内的顺德一中高中部、同江医院等已投入使用，广东顺德中山大学卡内基梅隆大学国际联合研究院已经于6月初封顶，中山大学、西安交通大学、北京航空航天大学、中国科学院、中国工程院等国内外知名院所已经引进。今年年初，该区域成交了5幅商服用地，吸引了广东顺电电子科技、顺德华天创富投资、大自然家居、顺德智德投资、顺德可卡顿贸易五家企业进驻，三年内将崛起五座总部大楼，其中三座楼高超百米。

对于创智城开发，大良东区某开发商抱着中立态度，其认为，创智城是政府大力规划的片区，各种配套规划设置有利于地价。但是创智城最后是否成型还需看政府决心，以及企业家对顺德的认可程度。

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与南沙联系或加强

新城南城和创智城临近顺德城市边沿，两地开发将加强顺德与周边区域如番禺、南沙的联系。《规划公示》显示，新城南城或将有两条道路通往广州南沙，创智城的东乐路将连接番禺。广州南沙是新区，其总体发展目标、发展定位等由国务院统一进行规划和审批，并拥有相关特殊优惠政策和权限。南沙区的榄核镇、大岗镇等区域邻近新城南城和创智城。

陈熹认为，南沙区定位高，有广州“小香港”之称，是水陆交通枢纽，对外连接度强，不难预见广州中轴线将东移。而现在顺德计划发展新城南城和创智城，其中轴线也将往东移动，两地不谋而合。若能加强交通联合度，“顺番”一家将能实现，顺德与南沙或可实现产业互补。王秋凤则认为，顺德新城与南沙有一定的空间距离，南沙暂时还是新区，对顺德新城的带动作用现时不太明显。新城南城和创智城发展还需靠德胜商务区、大良东区，以及顺德自身产业带动发展。

政企合力或加速发展

政企合力是德胜新城、大良东区今年蓬勃发展的原因之一，根据现时情况来看，新城南城和创智城也将延续此方法。创智城上文已有提到有多家企业进驻。4月底，华侨城与顺德区人民政府签署《顺德华侨城文化旅游综合项目战略框架协议》，华侨城项目拟在大良开发，具体位置仍待商讨。业内猜测，落户顺德新城的几率比较大。

陈熹认为，若能加强政企互动，引入龙头企业开发大型项目，新城南城片区开发周期将比德胜新城区短。德胜新城引入万科、嘉信、保利等龙头房企，城市开发明显加速。龙头房企发挥城市运营商能力，开发规模宏大的地块，以“城”概念发展地产项目，这将有益于新区域发展。

在采访过程中，各受访者均认为，新片区开发根据依靠的还是人气。张亮认为，顺德还应加强企业经贸活动，引进更多高端人才。陈熹认为，顺德应向中高层以上人才放宽落户制度。顺德本地人一般拥有自建房，新建住宅消费者一般是新顺德人。他说道：“有一个朋友从江浙来到顺德打工，因为政策问题，一直未能购房定居，这甚为可惜。”

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