二套房认定 严 90%家庭恐“被二套房”
大连房天下2010/06/08 09:02
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近日,住建部、中国人民银行、中国银监会联合发出通知,对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行规范。通知明确,对于二套房的认定不仅要以家庭为单位,同时执行认房又认贷的严厉政策。多名银行人士表示,这个政策空前严厉,90%以上的家庭都可能要“被二套房”。
晚报昨天报道,备受瞩目的“二套房”认定标准终于落地。住房城乡建设部、央行、银监会三部门日前联合发布《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》,正式提出可认定为二套房的三种情形:一、借款人首次申请利用贷款购买住房,如在拟购房所在地房屋登记信息系统中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的。二、借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房,又申请贷款购买住房的。三、贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查,确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。
凡属于以上几种情形之一的,贷款人应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策,如首付不得低于50%,执行1.1倍利率等。
商业性住房贷款中居民家庭住房套数,将以家庭为单位认定。也就是说,拟购房家庭名下 成员(包括借款人、配偶及未成年子女)购房,都将计入这个家庭的住房套数。
近日,住建部、中国人民银行、中国银监会联合发出通知,对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行规范。通知明确,对于二套房的认定不仅要以家庭为单位,同时执行认房又认贷的严厉政策。
这一规定,明确了二套房认定包括家庭 成员,只要家庭名下有房,再买就要算二套。对此,扬州多名银行人士向记者表示,这个政策空前严厉。“你想除非是刚来扬州的外地人,要不现在哪个家庭原来是没有房子啊,如果按这个规定,那么扬州90%以上的家庭都可能要"被二套房"”。
异地购房要算“二套房”。按照通知规定,不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的,贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行;商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况和地方 有关政策规定,对其暂停发放住房贷款。根据这条政策,只要不是当地常住人口,买房也要算“二套房”。记者了解到,事实上,之前扬州银行就普通已经执行了这样的政策。
三部委出台二套房认定标准,扬州银行是否收到通知,何时开始执行呢?昨日,记者走访了多家银行。
“可能是由于周末的原因,我们现在还没收到这个通知。”中信银行扬州分行房贷部门负责人马建宇告诉记者。不过,他也表示,上周五,他已经收到了总行发来的短信,总行已经告诉他们这个信息。“相信这几天文件就会下来,下周可能就要开始执行。”
而在其他几家银行,记者也得到类似的答复。各家银行都表示,这个新标准肯定会很快就执行。
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住建部、中国人民银行和银监会近日联合发文,对商业性个人住房贷款中第二套住房认定明确了标准:“以家庭为单位,认房又认贷”。
对此,银行纷纷响应。《 财经日报》记者近日获悉,银行方面均表示将严格按照新出细则执行二套房贷政策。但受访的银行业人士同时指出,“认房又认贷”的标准 具体的同时,在具体操作层面仍有“异地查询所持住房”等盲点。
银行纷纷响应
中国银行方面昨日回应称,该行将严格按照细则执行二套房贷政策。包括兴业银行在内的一些股份制银行个贷部负责人也表示,将严格按照新标准执行,但银行内部具体实施细则尚待本周初内部研究讨论后方能确定。
某大行广东省分行零售信贷负责人也对本报表示,将会严格按照新规定执行,并且该行已从5月1日起就以“认房又认贷”的标准发放按揭贷款。
“在过去两三个月时间里,关于二套房的认定,各行都有自己的执行标准,有些银行就此打擦边球。但这次出台的细则统一了认定标准,相当于各行不能再有自己的执行标准,并且要严格执行。”某股份制银行广州一分行行长道出了当下众银行的心声。
新“国十条”后,由于“二套房贷”等界定不明确,银行业对放贷存在操作标准不一的情形。以广州为例,有些外资行执行“认房又认贷”政策,有些银行“认贷不认房”,个别银行还会视客户的情况而有所松动,比如要求改善型住房买家提供 套房屋出售证明,可享受首次购房优惠。
不过,众多银行在新“国十条”出台后便纷纷启动房贷新规。本报记者获悉,深圳发展银行就在新“国十条”后,便已实行差别化房贷政策,首套房执行85%以上利率,90㎡以上首付不低于30%;二套房首付不低于50%,利率为基准利率1.1倍以上;三套房首付55%以上,利率也高达1.2倍以上。
招商银行也自新“国十条”之后执行了二套房首付比例不低于50%,利率为基准利率1.1倍的政策,同时,该行还停止发放第三套房贷款。
“异地查询”尚有漏洞
业内人士透露,虽然各家银行近期已经陆续跟进“认房”的房贷政策,但在操作过程中仍有一定的界定困难,一方面是银行本身缺乏可靠的查阅客户家庭名下房产的系统和途径,另一方面,“异地查询”尚有漏洞。
“认贷是肯定没争议的,之前银行也是这么做,但认房在操作上还是有难度。”一位股份制银行个贷部负责人对记者表示,认房的难度体现在,一是范围内住房登记并未联网,异地认定困难较大;二是住房性质复杂,如一些早前国家分配房屋,未上市交易的,一一核查难度较大。
“区域操作肯定没问题,但范围那么多银行分支行,在具体操作上可能会出现认定的不一致。但此次细则出台后,各银行可以按照同样标准执行,可以避免银行的"不公平竞争"。”上述负责人表示,“总体来看,银行在做二套房会趋于谨慎。因为在政策从严的环境下,银行还要谨防可能出现的信贷风险,所以可能会执行得比较严格。”
事实上,此次三部门联合下发的通知中就明确写到:应借款人的申请或授权,直辖市、计划单列市、省会(首府)城市及其他具备查询条件的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询,并出具书面查询结果。
“如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的,借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。贷款人查实诚信保证不实的,应将其记作不良记录。”通知称。
通知还明确,各地要把城市房屋登记信息系统建设作为一项重要工作抓紧抓好。数据不完备的城市,要进一步完善系统;尚未建立房屋登记系统的城市,要加快建设。2010年年底前各设区城市要基本建立房屋登记信息系统。
一位股份制银行上海分行零售贷款部副总经理则向本报记者表示:“现在我们的做法是,由银行开具证明,房贷客户可以以此凭证到房屋交易 ,打印其家庭为单位所持住房的明细,这份明细单目前是办理房贷必须提交的材料之一。”
“现在的问题是,房屋登记系统并未联网,所以还无法查询到购房人在外地的购房记录,所以可能就会造成核查时的漏洞。”他继续说道。
个贷业务受影响
房贷新规对银行尤其是信贷业务影响几何?上述大行广东省分行零售信贷负责人表示,今年以来个人按揭贷款业务受房贷和房地产调控政策影响较大,业务不好开展,因此现在已不把房贷业务当作主要业务,转而开发和做大中小企业贷款市场。
上述股份制银行广州一分行行长也表示,今年房贷业务偏紧是银行业趋势,个贷业务不仅受到房地产调控的影响,也受到全行业信贷紧缩的影响。该人士称,房贷业务偏紧后,今年会寻找新的业务增长点,从全行的布局来看,今年偏向于中小企业贷款和 扶持的行业贷款。
而据上海银监局快报数据,受房贷新规出台的影响,上海市61家主要中外资银行房地产业贷款和个人住房贷款投放规模总体呈逐月回落趋势,其中,4月房地产业贷款增加144亿元,个人住房贷款增加93亿元。
第二套(及以上)差别化住房信贷政策适用情况
有下列情形之一的,贷款人应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策:
(一)借款人首次申请利用贷款购买住房,如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统,下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的;
(二)借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房,又申请贷款购买住房的;
(三)贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查,确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。（扬子晚报 ）
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三部门明确按家庭成员拥有住房数认定二套房
中新社北京6月4日电(记者阮煜琳) “新国十条”中“严格差别化信贷政策”已经出台一个多月，关于“第二套房”的认定标准4日终于尘埃落定。中国住房和城乡建设部、央行、银监会三部委联合发文指出，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。
为遏制部分地区房价过快上涨，4月17日国务院发布“新国十条”要求，对首次购买90平米以下住房的，继续实行房贷优惠政策，而对首次购买90平米以上住房的首付提至30%；二套房首付5成，贷款利率1.1倍；三套房甚至可以停止贷款。
虽然“新国十条”中“差别化信贷政策”已出台一个多月，但各地对“第二套房”的认定，以及“二套房贷”执行标准并不一致。
住房和城乡建设部4日晚间公布的这份名为《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》指出，各地商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭成员名下，包括借款人、配偶及未成年子女，实际拥有的成套住房数量进行认定。
通知要求，具备查询条件的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果。暂不具备查询条件的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。贷款人查实诚信保证不实的，应将其记作不良记录。
通知要求，有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套及以上差别化住房信贷政策：借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统中其家庭已登记有一套及以上成套住房的；借款人已利用贷款购买过一套及以上住房，又申请贷款购买住房的；贷款人通过查询征信记录、面测、面谈，必要时居访等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套及以上住房的。
通知强调，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套及以上的差别化住房信贷政策执行；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方 有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。
通知表示，要加强住房信息查询管理工作。各地要把城市房屋登记信息系统建设作为落实“新国十条”的一项重要工作尽快做好。2010年年底前各设区城市要基本建立房屋登记信息系统。
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关于规范商业个人住房贷款中二套住房认定标准通知
各省、自治区、直辖市、计划单列市和省会(首府)城市住房城乡建设厅(建委、房地局)，人民银行上海总部，各分行、营业管理部、省会(首府)城 支行、副省级城 支行，各银监局，各国有商业银行、股份制商业银行，中国邮政储蓄银行：
为贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)，规范商业性个人住房贷款中贷款申请人(以下简称借款人)第二套住房认定标准，现就有关事项通知如下：
一、商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。
二、应借款人的申请或授权，直辖市、计划单列市、省会(首府)城市及其他具备查询条件的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果。
如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。贷款人查实诚信保证不实的，应将其记作不良记录。
三、有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策：
(一)借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的；
(二)借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的；
(三)贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。
四、对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按本通知第三条执行差别化住房信贷政策。
对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方 有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。
五、各地要把城市房屋登记信息系统建设作为落实国发〔2010〕10号文件的一项重要工作抓紧抓好。数据不完备的城市，要进一步完善系统；尚未建立房屋登记系统的城市，要加快建设。2010年年底前各设区城市要基本建立房屋登记信息系统。
要加强住房信息查询管理工作。房地产主管部门应严格按照《房屋权属登记信息查询暂行办法》(建住房〔2006〕244号)及《房屋登记簿管理试行办法》(建住房〔2008〕84号)进行查询，并出具书面查询结果。对提供虚假查询信息的，按有关规定严肃处理。
中华人民共和国住房和城乡建设部
中国人民银行
中国银行业监督管理委员会
二〇一〇年五月二十六日
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