中国房价不降内幕:有太多"虚情假意"的"土财主"
房天下2013/04/23 10:34
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
编者按：日前，有媒体报称：“2012年房地产业销售6.4万亿元，缴纳契税2874亿元、房产税1372亿元、营业税4051亿元、土地增值税2719亿元，缴税合计约1.1万亿元，银行房贷余额12万亿元，获8400亿元利息，土地收入28517亿元，政府和银行从房地产获得收入47917亿元，占6.4万亿元收入的75%。”“75%”这一惊人的数字曾一度引发较大争议。
其实，抛开“75%”这一数字的性，种种相关统计数据表明地方政府对卖房卖地收入的依赖之严重足以使其“虚情假意”对待楼市的任何一次调控，毕竟，在无更好的生财之道的前提下，谁会愿意自断财路呢？因此，当调控一而再的遭遇地方政府这靠卖地卖房为生的“土财主”，只有乖乖被“收编”的份，还能指望对降房价起到多少作用呢？
国五条VS土地财政
今年一季度，公共财政收入增长6.9%，比去年同期回落7.8个百分点。其中，中央财政收入同比下降0.2%，而地方财政收入同比增长13.7%。“这一减一增并不正常。”4月18日，中央财经大学财政税收研究所所长曾康华在接受记者采访时表示，地方财税增加主要是受房地产成交额增加推动，表明地方对土地财政的依赖至今有增无减。
增在“房”与“地”
“地方财政收入增长，主要是房地产市场成交额增加，相关地方税收相应增加。”在分析地方财政收入(本级)增长的因素时，财政部这样解释。
一季度，房地产相关税收增幅普遍高于财政收入增幅。
在房地产行业征收的税种中，契税、土地增值税、耕地占用税、城镇土地使用税的税收收入增幅分别为38.3%、34.7%、7.9%和7.5%。
这四项税收合计2575亿元，占地方财政收入14.78%。
中国18个税种中，涉及房地产业的有10个，其中5个税种仅在房地产行业征收，为房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税和契税。另有5个税种也涉及其他行业，包括营业税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、印花税。
梳理发现，5个涉及房地产及其他行业的税种中，营业税一季度累计收入4576亿元，同比增加561亿元，增长14%。“这些年地方财政收入增长，主要是房地产市场成交额增加，相关地方税收相应增加。”中科院房地产研究室主任倪鹏飞对本报记者表示，仅针对房地产业征收的上述五大税种中，其总收入从2003年的900多亿元，暴涨至2012年的1.01万亿元，增幅高达十倍有余。
除了“房”就是“地”了。地方政府性基金是地方收入的大头，在分析其增长因素时，财政部给出的理由主要是“受土地成交额增加”的影响。财政部的数据显示，一季度，国有土地使用权出让收入7700亿元，同比增长46.6%，而去年一季度同比下降34.6%。
此外，采访获悉，部分省市区营业税改增值税试点后，相关收入归属地方，这也相应增加了今年首季地方的财政收入。“房地产交易带动地方财政收入增速明显。”倪鹏飞说，房地产相关的税收占地方财政收入的40%-60%，个别地方更高。
税收收入靠“房”，基金收入靠“地”，地方土地财政的怪圈并非一天了。在谈及地方税制改革时，中科院税收研究室主任张斌表示，这非常复杂。“真正的原因在于，分税制导致地方财力吃紧。”据曾康华分析，眼下的地方财政收入占财政收入的比重，已由分税制改革前的70%左右骤降到50%以下。雪上加霜的是，地方政府承担着与其财力极不相匹配的事权。
在这种情况下，“土地财政”成了名副其实的“二财政”，依靠出让土地使用权的收入，成为了地方财政的主力。因为土地出让后，地方政府还能获取包括建筑业、房地产业等营业税为主的收入，这些收入全部归地方支配。“仅此两项就占到地方税收的近四成。”曾康华说。
“从中可以看出房地产对地方政府的重要性和贡献度，税费与土地价格难以下降，加之原材料、劳务用工费的上涨，正所谓水涨船高，房价难以下降。这也是历次调控成为空调的主要原因。”分析人士表示。
相关新闻：
轻松一下：
-----4月29、30日东港-开发区、高新区-旅顺双线看房团报名-----
保利西海岸房天下8折优惠 红星国际广场5千抵3万
电话：0411-82561204-802
调控啥时让政府吃亏过？ 据估计，中国房地产估计总市值超过100万亿，是政府不花钱就能轻易得到的的一笔财富，真正的让政府享受到了“一虾四吃”的好处：一吃土地财政（三十万亿多），二吃20%交易税（十万亿以上），三吃遗产税（按照50%计算会超过50万亿）和房地产税（十万亿多）。而有权分配这100万亿财富的人，不需要法律监督，不需要人大讨论，不需要社会监督钱花在何处。这样，房产经过三吃之后，老百姓的财富就可以轻松的通过财政转移到利益集团和少数人手里。真正的房地产调控，应降低土地出让金，慢行房产税改革。
因此，“其实，没有一个地方政府真心希望房价降。”中国地产大河研究院约知名财经评论家、财经专栏作家叶檀这样表示。
3月底，中国主要省份和重点城市陆续出台了新一轮房地产调控措施──“国五条”的实施细则。各地细则普遍被指措辞含糊，在最为关键的二手房买卖20%个税如何征收的问题上缺乏可操作的方案。这不禁又让人想起前国务院总理温家宝发出的“政策出不了中南海”的慨叹。
理论上，地方政府应该是中央政策在地方的执行者。但是，实践中地方政府对中央政策的执行是有选择的。一方面，地方政府对中央刺激经济的政策，特别是与扩大投资规模相关的政策十分积极，“跑部钱进”和“吻增长”屡见不鲜；另一方面，地方政府对于中央提出的保障房建设、户籍制度改革、环境保护等民生问题却非常消极，饱受批评。
什么原因导致了地方政府与中央政府的利益博弈？普遍的观点认为，1994年分税制改革后，中央集中了大部分财权，但地方政府仍然承担着绝大部分民生和公共支出等事权。
由于法律不允许地方政府负债，地方政府只能被迫寻找新的收入来源，自负盈亏的财政体制使地方政府形成了强烈的逐利动机，表现为地方政府运作的公司化。
沿着这个逻辑，理顺中央与地方的财权与事权似乎是化解地方与中央利益博弈的关键所在。十八大报告也提出，“加快财税体制改革，健全中央和地方财力与事权相匹配的体制”。
结语：可见，地方增收方式一日不改，权责一日不明确，“土财主”的创收模式就难以被打破，房地产调控政策走出中南海的步伐就在踟蹰中多停留一日。而让“虚情假意”的“土财主”真正一心一意对待调控，也是个亟待破解的难题。
相关新闻：
轻松一下：
-----4月29、30日东港-开发区、高新区-旅顺双线看房团报名-----
保利西海岸房天下8折优惠 红星国际广场5千抵3万
电话：0411-82561204-802
