今日话题:利率下调 房贷月供反升你中枪了么?
昆明日报2013/01/07 13:36
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2012年的两次房贷降息利好于今年1月1日正式兑现。而近日，在农行办理房贷的王女士收到的还款通知数额却高于去年12月份。这让王女士十分不解，利率下调了，月供应该减少才对，为何不减反增？
分段计息，就是指2012年12月份期间的房贷利息按旧利率计息，2012年1月份期间的房贷利息按新利率计息，但房贷本金部分则是沿用调整后的本金额。降息导致调整后等额本息还款中的本金增加，所以1月月供会有所上升，但并不会增加还款总额。
以王女士为例，12万元贷款金额，采用等额本息还款方式计算，10年还清，每月2日还款，2012年12月份的还款额是1396.4元，其中利息659.4元，本金737元。但2012年央行降息2次，利率下调0.5%。根据合同约定，银行将从1月1日起对客户的剩余贷款金额、期限等进行重新测算，得出新的月供额。因此今年1月，王女士的还款本金提高到755元，而利息则为658.53元，总计1413.53元。
相关业内人士提醒有房贷的市民，银行会通过“按月计算”和“分段计算”两种不同的扣款方式来调整利率。市民先了解放贷行的扣款方式，如果是分段计息，在本月扣款日前多存些钱，以免影响个人信用记录。
而对于分段计息方式是否会影响到2月份的还款额度的问题，农行盘龙区支行相关工作人员表示，房贷月供款将从下月起恢复正常，而客户最终应还利息也会因利率的降低而减少。
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浙江在线12月18日讯今年6月和7月，央行连续两次降息，使房贷年利率下调了0.5个百分点。
按照惯例，利率调整将在次年的1月1日起开始执行。也就是说，下月起，房贷可以减负了。
>>100万元贷20年，月供减少297.83元
按照目前的房贷程序，购房者在申请房贷时，须与银行签订相关的房贷合同，合同中重要的一条就是关于利率的约定条款。房贷合同主要分按月调息和按年调息两种方式。按月调息就是在央行基准利率变化后的下一个月起执行新利率标准；而按年调息即在央行基准利率变化后下一年度元旦起执行新利率标准。
这也意味着，今年6月前购房的老房贷客户，如果购房合同中约定是按年调息，那么元旦起这部分老房贷客户将能在明年减少月供压力。
按照新利率标准，由于执行的贷款利率不同，以及享受优惠折扣不同，实际减少的月供也将有所差别。记者算了一笔账，如果贷款100万元，贷款期限为20年，采用等额本息还款方式，享受基准利率的话，现在每个月月供为7783.03元(调整前利率为7.05%)，从下月起，月供将减少至7485.20元(调整后利率6.55%)，那就是每月减少297.83元。
“虽然利率下调额度有限，但对于正在还房贷的人来说，每月能少还点钱，也能喘口气。”相关工作人员说。
>>如果享受7折房贷利率，提前还贷不划算
也有些市民向银行咨询是否可提前还贷，专业人士建议，如果借款人享受的是7折最优惠房贷利率，不必提前还贷。
目前，5年以上房贷年利率为6.55%，打了7折之后，是4.585%;而对应的5年期存款年利率为4.75%，存贷款利率是倒挂的。所以提前还款反而不合算。
同时，银行人士提醒，不少老房贷客户咨询明年月供的变化，一些客户自己算了下，不过在没搞清楚还款金额前，客户按以前的金额还款，以免还款金额不足，影响个人信用记录。
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