各地楼市调控政策分化:贵阳推"买房入户"组合拳
房天下综合整理2012/10/08 09:30
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多个城市的假日楼市陷入疲软之际，贵阳抛出了一系列房产新政。
（来源：东方早报）新华社10月6日报道称，据贵阳市日前公布的《关于推进保障性安居工程和棚户区城中村改造及重点项目建设的若干措施（试行）》（下称“通知”），凡在贵阳市购买商业、办公用房和首次购买住房的，可在购房区域办理入户手续或居住证，享受本市户籍人口就业、入学和就医等同等待遇，不受入住时间和购房面积的限制。
该“通知”还称，凡购买商业、办公用房金额每满500万元，并在贵阳市开办企业或经营的，可不参加摇号直接申请一个小汽车专段号牌。
中国房地产信息集团研究总监薛建雄称，当下各地的楼市调控政策分化得厉害。目前整体来看，房价上涨的压力不大，不会有新政出台抑制。但京沪穗深等一线城市的调控政策将保持收紧，而像天津、成都、重庆等购买力比较活跃的城市，下一步可能会加严。
二三线城市跟进可能
贵阳推出系列房产新政，并未让开发商太感意外。
一受访开发商称，贵阳出台这个购房入户政策，和当地独特的房地产市场有关系。贵阳当地的楼市处于恶性竞争状态，地方出让土地没有经验，大型开发商拿了大量土地，垄断了市场，小开发商基本没有竞争力。
某不愿具名的市场人士进一步指出，不论是去年还是前年，单个楼盘年成交量的都在贵阳。仅贵阳世纪城单个项目的住宅开发体量有600万平方米，贵阳花果园单个项目的住宅体量更是高达800多万平方米。花果园今年上半年的成交量是157万平方米，而整个上海的年均新建商品住宅成交量是800万平方米。
上述市场人士指出，和贵阳情况类似的还有石家庄等二三线城市。虽然是限购城市，但石家庄去年成交量同比增长了近40%。
一央企开发商认为，“贵阳这样的政策，属于松动得比较厉害，可能会被叫停。当下整体政策上不会放松，市场形势也不会有大的改变。”
不过，克而瑞分析师杨晨青称，贵阳推出这样的政策符合该市的城市发展周期。贵阳目前主城区的房价是5000元/平方米，并不高，市场非常健康。
据杨晨青称，贵阳市是一环内限购，而一环内新房很少，限购的作用不明显。户籍政策的松动，对市场的促进作用非常强，但与调控大背景不符合，所以阻力也会非常大。
在杨晨青看来，限购政策误伤了很多刚性需求。贵阳这个政策一旦被默许，中西部的二三线城市都有可能跟进。
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多地“点刹”
相比贵阳，京沪穗深等一线城市的楼市调控政策并无放松迹象。
9月24日，广州市国土房管局宣布，对市区个别异常高价的住宅项目采取限售措施。主要原因是“近期中心区域高价项目成交增多，导致总成交量占比提高，造成广州全市均价结构性上涨”。
一央企开发商认为，到了年底，地方政府限售高端住宅很平常，因为这样可以拉低成交均价，使之符合调控目标。
“这显示了地方政府抑制土地价格上涨的努力。”中原地产市场研究部总监张大伟说。
此外，原定于9月21日出让的上海黄浦(社区网论坛商铺)江沿岸综合开发用地也被叫停。
“一年就那么几块好地，供应量很有限。”一央企开发商感叹，出让地理位置好一点的土地，也是地方发展的需要。
新华社报道称，多位业内人士将北京和上海两地的紧急措施称之为“点刹”，目标很明确，就是让房价“减速”。新华社称，多家机构在报告中指出，第四季度将是楼市调控“严防死守”的僵持阶段，政策上不会有任何放松，甚至部分房价上涨幅度较大的城市会采取更加严厉的针对性措施，确保全年房价控制目标。
假日楼市冷暖不一
各地调控政策走向出现分化之际，各地楼盘的假日成交表现也冷暖不一。
据新华社报道，9月30日，素有深圳四季度楼市风向标之称、为期5天的深圳秋季房地产交易会如期举行。然而，这个打着“咱深圳人的购房节”口号的秋交会，参展的本地楼盘只有20余个，仅占参展楼盘的两成。其中，只有8个项目处于实际销售期，其余项目只是来“提前打个广告”。
与深圳相似，长假期间海南省内的各大楼盘门可罗雀。
按新华社的描述，在三亚“尚品华庭”楼盘，保安已将进入售楼中心的车辆通道关闭，几位售楼人员正在大厅闲聊。置业顾问邬以诺表示，现在一天从早到晚都见不到几个人影，偶尔有几个前来看盘的，至多也只是问问就走人。
不过，一些三、四线城市节日的房地产市场却呈现出另外一种状态。
新华社报道称，在河南著名的旅游城市信阳，恒大地产一个项目的售楼处在节日期间打出了“假日买房8折优惠”的大幅标语，吸引了很多市民假日看房，其中还不乏来自武汉、郑州等省会城市的购房者。售楼人员告诉记者：“现在一天能卖出10套左右。”假期成为近一段时间来销售最“火”的时期。
一些业内人士对新华社称，未来，在楼市深度博弈期，开发商的资金情况将决定房价的优惠力度，不排除房价下调的可能，但大幅降价恐怕很难实现。
一高端楼盘开发商认为，最近开发商没有太大的促销力度，今年市场会比较平稳。
薛建雄则称，现在开发商的压力还是比较大，市场供过于求。上海9月的成交量是80.99万平方米。10月份会稍有上升，可能会到90万平方米。
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中国房地产下半场 完善调控制度才能稳定预期
（来源：解放日报）房地产是一个拉动众多上下游行业发展与解决诸多就业问题的产业，对房地产业的定位会影响中国经济下一个10年发展。当前，房地产发展进入“下半场”，怎样巩固“上半场”调控取得的成果？其他国家在房地产波动时期的经验有何可以借鉴？房地产企业的战略投资布局该如何调整？在上周由中欧国际工商学院举办的中国房地产业高峰论坛上，来自学界与商界的专家学者们给出了自己的答案。
频繁变动的政策会使住房消费这一居民的长期行为失去稳定的预期，完善制度、稳定预期是未来住宅市场健康发展的重要条件
人大常委、财经委副主任委员、中欧陆家嘴(社区网论坛商铺)国际金融研究院院长吴晓灵说，2006年至今，我国房地产市场中住房按揭贷款利率和首付比例等政策的变化比较频繁。住房是家庭一项非常重大的支出，很多人要集全家之力，或者集自己一生的收入来完成。但如果在这一过程中政策不断变化，人们就很难对自己的财务做出稳定的规划。尤其是在政策调控时，行动的一致性或不理性都会产生。住宅是居民消费品的重要资产与国家经济发展重要的动力之一，这方面的政策还是以稳定为好。
房地产金融政策要尽量保持稳定，而且要从帮助供需双方打通融资渠道方面去做。
另一方面，要给予房地产商正常的融资渠道，以发展房屋租赁市场。对房地产开发商在资金上多方围堵，其实不利于房地产业的发展。目前除了公租房，还应该发展有更多商品房的租赁市场。如果一个国家所有的房产都由个人所有，却没有健康的商品化租赁市场，会严重妨碍劳动力在范围内的流动。从金融制度上，要给予开发商以建设市场租赁房的便利，包括提供房地产开发所需贷款以及发展房地产信托投资基金等。
全球18次金融危机发生前，房价都出现过过度上涨，所以当一国房价上涨太快时，政府就要当心了
美国康奈尔大学管理学院教授DanielQuan说，在金融危机后，多位美国学者研究了第二次世界大战后全球发生过的18次经济危机，其中5次规模和破坏力较大的是西班牙、芬兰、挪威、日本和美国经济危机等。他们发现，这些危机发生前都出现了一个很重要的经济指标，就是不断上涨的房价。 18次金融危机发生前，房价年平均涨幅达15%，最严重的5次危机发生前，房价一年上涨了25%。所以当一国房价过度上涨时，政府就要当心了，因为那可能是一次经济危机的信号。
我想重点谈谈房地产市场风险管理的问题。中国房地产市场90%的贷款都来自四大银行，很多银行把这些贷款放在自己的资产组合中。未来，随着中国房地产业的发展，这个贷款规模会越来越大。从经验来看，将房地产贷款放在银行的投资组合中是一件冒险的事。美国银行业就吃过这样的亏。
上世纪20年代的美国大萧条后，美国政府觉得要拉动经济就一定要鼓励买房，于是专门建立了一些银行提供按揭。当时，这些银行将房贷放入自己的资产组合中，先吸储然后作为房款贷出去。借钱进来的利率是3%，把钱借出去的利率是6%，其中有3%的利差。这样赚钱很容易，所以那些银行家们下午3点就可以出去打高尔夫球了。
但1970年以后，美国出现了大通胀。这些银行遭遇到巨大的金融风险，因为他们借进来的钱是在短期账户上，而借出去的钱是长期的债务。当通胀持续上升时，这些银行大部分都破产了。美国政府才意识到，将按揭放在资产组合中并不是好的策略。后来，有人发明了房地产资本证券化，将贷款放到市场上，这样银行就不用自己持有这些债务，能规避一些风险。很长一段时间，美国房地产市场采用这种办法发展得很好。不过，华尔街的银行家们将房地产资本过度证券化，以至于引发了次贷危机。其实，证券化是一个很好的东西，但是我们操作的时候要很小心。
我想提醒中国的银行业，要时刻警惕自己背负的房地产贷款，同时建议房地产市场发展一些金融投资工具。
可以将一次性收取土地出让金改为土地使用年租制，等于让购房者买房之后按年缴纳土地使用费，这样可以实质性降低现行房屋销售价格
中国住房和城乡建设部房地产市场宏观调控决策专家、中国物业管理协会会长谢家瑾说，房价的上涨和下跌根本原因是市场供求关系。长期政策应该立足于“三个基本、一个控制”：供求关系基本平衡、供求结构基本合理、房价基本合理，始终控制投资性购房的进入。
供求关系基本平衡、供求结构基本合理、房价基本合理的根本方法是增加供给。联合国对全球40多个国家所作的统计分析发现，当人均GDP超过8000美元，一国的住房消费就进入了快速增长阶段。当前面对强劲的改善性住房、婚房和城市化进程中的刚性需求，中国普通商品住房呈现总体供应不足，而且在很长一段时间内这种局面都难以改变。从2009年至今，我国房地产成交量一直保持上涨态势。限购政策退出后要避免房价反弹，也必须增加供给。建议增加用地供应、督促各地开工、加快城市配套建设、提高容积率与土地使用效率。
同时，要严格控制投机性需求进入房地产市场。但我不赞成以开征物业税的方法抑制投机者。中国目前不具备征收物业税的条件。因为中国在生产环节的税负很高，中国的土地出让制度已经提前征收了70年的土地出让金，开征物业税会产生重复征税。而且，物业税是财产税，而中国购房者对房产只有使用权。所以，对扩大物业税要从长计议，而替代政策要既能够抑制投机，又能适度控制投资，还要考虑到操作和征收成本。
要从根本上解决问题，最关键的还是要促进房地产市场长效机制，用长期政策避免调控后房价反弹。比如，可以将一次性收取土地出让金改为土地使用年租制，等于让购房者买房之后按年缴纳土地使用费，这样可以实质性降低现行房屋销售价格。
在中国城市化进程的任何阶段，房地产业都有机会麦肯锡咨询公司全球副董事王莉说，麦肯锡预测，到2020年中国城市化将实现55%。在城市化演进的过程中，会呈现各种不同的需求增长，对于房地产业来说，代表着不同的产品机会。比如，当农村人口大量向城市转移时，消费者的需求是低成本的房地产产品，包括廉租房等；当城市向外扩张与新城加速发展时，消费者需要更多大型综合性的房地产产品。可以说，在中国城市化进程的任何阶段，房地产业都有机会。
麦肯锡将中国房地产市场划分为20多个组团，在组团成员中存在相似的消费行为。从具有相似消费习惯的组团中，中国房地产商可以明确地找出市场在哪里、增长潜力在哪里。中国房地产商还可以考虑通过对组团地域的掌握，制作出标准型产品，在某些区域、组团进行推广，控制成本。
商业地产已经出现严重的供过于求，甚至可以说商业地产商已经开始过冬了
莱蒙国际集团有限公司董事会主席，天虹商场有限公司创办人、副董事长黄俊康说，很多人看好商业地产，但我觉得商业地产已经出现严重的供过于求，甚至可以说商业地产商已经开始过冬了。
现在，很多二三线城市大量商业地产在开发，但空置的情况已经出现。而且，招租的情况越来越难。如我认识的一家公司，几年前他们商场招租能赚到15%的利润以及管理费，现在降到5%的利润，连管理费都没有了。再如，我们在某地已经开业了4个五星级酒店，规划在建的还有4个酒店，但我很担心是否有那么多客源。
商业地产不是不能再做了，而是要换个方式做。要做好“长期作战”的准备。要花精力去培育这个市场，而且要出钱补贴这个市场。比如，一个商场要开始盈利，最快要3年，条件差一点的商场可能要七八年才能盈利。在这样的情况下，房地产商要有充足的现金流，以及畅通的融资渠道。因此，包括我在内的很多房地产商希望市场上能有更多房地产金融产品出现。
10年后，随着中国人均GDP的提升，商业地产的供求关系会相对平衡一些。但现在是商业地产商的寒冬。我觉得，未来10年会很艰难，只有少数有实力的商业地产商能够胜出。
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