30余地产人大话“万科85折背后的价值天机”

相关新闻：

轻松一下：

-----房天下“红五月”主打“青年团”-----

房天下&半岛5月27日看房团：首付仅5万、可用公积金！报名：82561204-801或直接填写：

主持人：今天来到朗润园的现场，发现来认购的客户还是比较多的。确实在价格的打动下，朗润园的价值也受到了客户的认同。最近大家都在探讨一个问题，是不是在价格方面走低价折扣的战术，都会赢得好的销量？但是事实是，上半年确实有很多开发商是这样做的也并没有产生很好的效果。今天殷总也来参加房天下的《大话地产》，我想问一下您现在所在的开发区市场销售状况是怎么样的？您对万科新盘85折有什么想说的？

亿锋地产总经理殷晓耕

殷晓耕：我现在在开发区那边做项目，现在有60万平的综合体，开发区目前的市场状况就是在拼价格。大连现在的房地产形势就是两端有市场，要么豪宅，要么刚需。购房者最关注的还是价格，开发区现在已经实现30%的降价了。

我觉得我是报着朝圣的心情来，因为万科敢85折开盘，本身的魄力就值得我们学习。目前的市场，以价换量是必须的，不要再有其他的想法了，现在的刚需市场拼的就是价格。其实我更希望看到大连本土开发商也有这种魄力，在万科打完折后，未来一定会看到打7.9折的、打8.2折的，但这种跟随一定不会有万科的效果好。

相关专题：

相关新闻：

轻松一下：

-----房天下“红五月”主打“青年团”-----

房天下&半岛5月27日看房团：首付仅5万、可用公积金！报名：82561204-801或直接填写：

主持人：除了机场新区板块以外，华南区域也是开发商较多比较热的区域，这两个区域的共同点就是基本上都是面对刚需人群的，今天也有华南区域项目负责人来到现场，下面请张总和胡总来为我们讲一讲华南板块及对本次万科新盘85折的一些看法。

红星国际广场营销总监张檀

张檀：红星国际广场建筑面积40万平，属于城市综合体，包括住宅、集中商业、家居和居住公寓等形态。目前有许多大客户已经开始团购，而且其中一栋楼也已经被团购完毕，所以我们对未来的一个销售预期还是比较看好的。

红星国际广场处于华南最中心、最优越的地理位置。可以概括为四个中心：交通中心、商业中心、金融中心和物流中心。除了中、农、建、工银行以外，还有像招商、浦发、民生、大连、邮政等这样的大型银行。而且这里距离大连火车站只有3公里，到达老机场和新机场也都非常便利，所以说，红星国际广场是除住宅以外，的办公和投资选择。

对于“万科朗润园新盘85折入市”这一情况，我的想法是：85折的推广意义要远远大于销售。万科一直在用“住大连，选万科”这一口号，推广了也有7、8年了，对于市场需求来说，万科已经没有新的市场刺激点了，所以，这一次做这样的决策，很大的意义在于刺市场、刺激客户需求，相当于换了一个口号，吸引客户的注意。

因为万科在大连主要做的是住宅项目的销售，而住宅项目在大连铺天盖地，谁家和谁家比都不会差到哪里去，无非是交通和区域配套几个主要层面，而最后的落脚点只有在价格上做区分了。尽可能在留住核心客户的基础上，抓住边缘客户和潜在客户，最后顺利达到销售的目的。

桑尼小镇营销部长胡海燕

胡海燕：桑尼小镇是2012年我们公司在华南打造的新项目，体量不是很大，主要是针对刚需客户的，户型面积的不超过90平。现在是市场，最主要的就是拼价格，拼户型。现在客户买房子很直接，句话就是问房价是多少。第二个就是问面积，算一下总价买不起就走了。只有做到面积，功能区又最完备才能收到购房者的关注。

张天彦：开发区也好，华南板块也好，都需要回到合理价位上，我对于未来中国楼市仍然充满信心，因为它正在走向一个正常合理的价位。今天万科做了85折，那么其他开发商未来应该如何做出判断，这个很重要。在万科85折之前开发区已经有开发商打7折了，但是并没有引起多大的反响，万科在市场方面确实起到了一个风向标的作用。

万科的产品本身确实做的比较成熟，无论是产品本身还是周边的配套，都是十分完善的，就魅力之城这个项目而言，这个版块的区域价值也被这个项目带动起来了。万科把这里的价值拉升之后，又做出了新盘85折这样让人出乎预料的举动，对市场的准确预判应该是最关键的原因。

相关专题：

相关新闻：

轻松一下：

-----房天下“红五月”主打“青年团”-----

房天下&半岛5月27日看房团：首付仅5万、可用公积金！报名：82561204-801或直接填写：

润德广场营销副总监吕文亚

吕文亚：目前来说润德广场小户型卖的比较好，一个月能卖到10-20 套，这样的成绩在目前市场来说是比较不错的。特别是项目的一部分简装产品，更是受到了婚房置业刚需群体的亲睐，均价大概在12500 元/平左右，虽然楼层相对较低，但是性价比还是比较高。

万科朗润园85折入市主要是因为万科是上市房企，对现金流比较重视，为了回笼资金所以才这样做。至于未来的销售预期，我个人觉得并不乐观，毕竟它地脚相对较偏，其实它还不如叫魅力之城二期，因为魅力之城的影响已经打出去了。

当然我觉得万科85折对市场的影响也不会很大，毕竟85折对于万科来说在是比较普遍的现象。至于大连楼市下半年的走势，我觉得还是像上半年一样波动，不会有太大起伏。

福佳地产副总经理姜同君

姜同君：福佳新城前面做过两期经济适用房，商品房做了一期，建筑面积大概28万、3000套左右，包括高层、小高层、别墅。从去年开盘到现在销售状况一直不错，销售了70%，目前均价8300元/平左右，我们统计发现主要是刚需性客户在买我们的产品。

之所以销售状况这么好，主要取决于客户对项目所在区域价值以及产品的认可，大家都知道大连市内的土地资源目前是比较稀缺，城市发展的战略是西拓北进，而福佳新城正位于连接大连市内和开发区的地段，交通十分便捷。加之项目的配套非常完善，已经建立起了10万平的大型广场，未来还将有60万平的商业配套，以及中小学、医院等。

至于万科新盘85折，我分析它主要是出于快速回笼资金的目才会这样做，加之万科的楼盘在其所在的区域，本身价格就相对较高，所以它先降价也实属正常。当然这也反映出了政策不松动，加之前期土地储备较多，大连房地产市场出现了短期过剩的现象。

我认为万科的降价不会产生带动作用，毕竟每一家房企都会根据其项目所在的区域、产品、市场整体情况以及企业自身的财力情况来决定降不降价、打不打折，不会轻易受某一个项目的影响。我觉得未来两年大连的楼市不会再热起来，未来两年应该处于存盘消化阶段。

相关专题：

相关新闻：

轻松一下：

-----房天下“红五月”主打“青年团”-----

房天下&半岛5月27日看房团：首付仅5万、可用公积金！报名：82561204-801或直接填写：

主持人：机场新区版块的价值确实得到了大家的认可，这些年来这个区域有什么显著的变化吗?就朗润园这个项目而言，尤其是85折提出之后，是不是在市场上引起强烈的反响呢？

大连万科营销管理部经理孙志勇

孙志勇：实实在在的讲，客户关心的就是性价比。其实万科是借这样一个敏锐的时机，想通过价格的探底告诉购房者：现在出手买房，能选择到性价比比较高的房子。

可以说机场新区版块的变化还是比较大的。魅力之城，从一个售楼处、从一条商业街做起，到今年6月30号6000户业主入住，形成将近2万人在前革区域。在这三年当中，地铁出现了、体育场建起来了、火车站出现了，这些变化都是实实在在可以看到的。3年前次来魅力之城我看到的是马车，现在马车没有了，宝马倒是有的。

主持人：我想问一下殷总，您对市场下半年的判断是怎样的？

殷晓耕：大连的房地产公司从08年1543家，到上个礼拜剩下740家了，我觉得房地产公司不死60%，天理难容，这是将来发展的一个趋势，2012年房地产的前提是必须活下去。

09年的时候，真正推动房地产市场的是投资，现在除了刚需，有没有投资呢？答案是：有。但是现在的投资理念变了。现在的投资者不是把房子买下来，涨价之后再卖，而把房子买了之后长期出租，出租是未来房地产投资的主力。

主持人：请于总再为我们预测一下朗润园的开盘情况会是怎样的？批产品买完了，接下来价格会不会往上调？

大连万科营销总监于

于：万科是以市场为导向的公司，现在市场需要我们理性的看待，需要结合客户的需求而有所变化，85折就是一个营销的创新，但是对于万科来讲不是次，对于中国楼市不是次，但是对于大连可能是次。

对于开盘会是什么样的情况，一定是开盘售罄，对此我们都有信心。至于后续的价格，一定是由市场来决定的。大连对于万科来讲是一个非常有吸引力的城市，万科不仅要在大连拿更多的项目，而且要在大连市中心拿地，建设更多的项目。

相关专题：

相关新闻：

轻松一下：