大连春交会成楼市风向标 指示4月房价向何方
房天下综合整理2012/03/29 09:35
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（来源：半岛晨报 白炎）2012年房价会怎样走？年前众多专家给出了不同的意见，一些专家认为房价降局已定，甚至可能降价50%，一些专家则认为房价不会有太大的动摇，普降不太可能，降价只是个别现象。然而，房地产市场具有区域性特色，专家的言论不一定适用于大连，春交会期间大连资深地产人、大连指南针房地产营销策划顾问有限公司副总经理袁晓姬也做出了自己的一番分析。
回顾一季度滨城楼市
万元以下楼盘再现江湖，九成热销项目以价换量
去年年底，大家普遍认为今年房地产市场仍然是承接下调的趋势，且预测如果调控政策持续不变，今年上半年房价应该会出现明显的下跌。一向较为成熟和理性的滨城市场，由于去年10-11月份成交量出现了明显下跌，观望和僵持气氛也已经打破，开始向买方市场发展。“从目前各地土地市场冷清就可以看出各大发展商对后市是持悲观态度的。”
今年一季度，土地市场有流拍，但城市中心区没有，中、西、沙三区地源稀少，土地放量集中在甘区，高新园区。同时，土地价格略有下调。“这里所说的下调，不是政府给出的土地底价的下调，而是没有了竞拍。之前土地购买热情高涨，通常竞价购买，也就是在底价基础上多轮加价，目前加价现象消失。”
判断两会后房地产形势
已调价项目接近成本，未调价项目还有调价空间
每年两会上房价都是热门议题，而两会后房地产市场走势如何也是大家最为关心的。就今年情形看，“两会后，中央政策短期内仍会偏紧，而地方政策长期看会趋缓。”两会上温总理有句讲话：房价远远没有回到合理的价位，此话一出，某些购房者连定金都不要了，胆战心惊。“其实大可不必，这样总理后来纠偏的话大家就再也无心关注了。”从目前看，凡是已经调价项目，价格已接近成本红线，进一步调价的空间已经没有了。目前的营销手段，价位的调整均是基于下半年房地产调控不会放松的判断，这是目前的主流选择。为了生存为了活下来，开发商放弃了锦衣玉食，但你要他赔本赚吆喝可能性不大。“但不排除某些开发商还在盲目等待政府换届之后会带来松动，个人觉得这样的项目要慎重。”袁晓姬说。
2012年国内住房如何走，根本上就得看中央政府对房地产宏观调控目标落实的情况，就看如何来改革与完善房地产税收制度及住房信贷制度。如果中央政府要真正严格打击住房投机炒作，让住房价格合理回归，并把这些政策落实到位，那么当前国内住房市场僵局就会得以打破，国内房地产市场价格调整也是必然。
业内人士提醒
购房者不应从一个极端走向另一个极端
“当一次次调控未果、一次次预期破灭后，购房者开始谁也不信。”从原来信任政府大配套，品牌开发商小配套，到目前完全不信任。其中最根本问题是，购房者自身缺乏理性的信息搜集、整理、分析的过程，于是，从一个极端走向另一个极端。
“目前市场还流传‘不买期房，买现房’的说法。但实际上，任何一个开发商的产品都会随着工程进度阶段不同，价格呈现一个自然增长的过程，到尾房阶段，价格才会有一个回落。所以，做购买决策，可不必仅仅界定现房期房，只要看：一价格调没调，二调整幅度如何，有否调整到位即可。
购房者不够理性还表现在对“合理房价”的争论上。合理房价问题很不可信。首先我国收入的统计口径会存在误差，纳税意识还不够强，社保还不能如实征缴，另外还存在大量的灰色收入和黑色收入，故收入统计上不准确。另外4-6倍的比例，那是发达国家适用，而中国正处在城市化进程的高速演变期，房地产行业也刚刚经历了十余年的发展，这个比例是否适用，有待商榷。另外，目前土地价格是房地产价格的一个重要部分，而此部分价格并非市场化，而是由政府统一定价，等等因素决定了所谓的合理房价不可信。
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（来源：大连晚报）时间匆匆。似乎在转瞬之间，为期五天的2012大连春季房展会就已经画上了句号。因为有已经持续长达两年的“史上最严厉的调控”做背景，对于本届房展会，不少观展者曾经抱有较强的降价预期。但从展会的实际情形来看，虽然打出促销旗号的楼盘比例和促销花样有所增多，但降价幅度其实仍不过区区三五百元，与去年夏展、秋展持平。在一些一线城市大幅降价消息频传的时候，大连的房价为何还是僵持不下？走出本届房展会时，许多人都忍不住发出了这样的疑问和慨叹。
大连房价为何僵持不下？这其中有这座城市所特有的因素，更有绝大多数城市所共有的因素。
众所 ，大连是一个气候宜人、环境优美的海滨城市，是东北三省乃至人民都很向往的宜居城市。再加上近些年来大连在城市基础设施建设、区域发展规划以及经济发展水平等方面都成绩斐然，使其宜居性能得到进一步提升。
除了城市魅力增加购房需求的因素以外，大连房价的降与不降，降多降少，也和其他城市一样，主要取决于其各种成本的降与不降，降多降少。一般而言，我国商品房的成本是由土地费用、建筑安装工程费、配套工程费、各种税费、营销费用和开发商利润六大块构成的。六大成本之中，除了后两项可以适当压缩以外，前四项基本都是“刚性”费用，受经济大环境影响，不仅很难压缩，还面临日渐上涨。而据业内人士透露，这四项难以压缩的成本，在整个成本中至少要占七成以上。
“大头”难降，房价下降空间自然受限。笔者了解到，近期大连各大楼盘打出的降价促销措施，“牺牲”的基本都是营销费用和开发商利润，但由于这两项本来就占比不大，而且开发商很难大幅忍痛割爱，所以由此省出来的费用最终“摊”到每套房子上，也就不那么可观了。
那么，一些一线城市为何频频传出某某楼盘大幅降价的消息呢？笔者以为，对这个问题应该具体了解、具体分析。一方面应该承认，一些一线城市的房价泡沫确实较大，存在着大幅下跌的可能；另一方面也要看到，即使在这些城市，真正大幅降价的也大多是偏远地区的部分楼盘，而不是整个楼市。
当然，虽然春交会历来被看做一年楼市的“风向标”，但并非决定房价的因素，所以当前房价的僵持不下，并不一定意味着后市依旧如此。倒是半个月前闭幕的两会，为今年的房地产调控和房价走势奠定了基调。可以预期的是，今年调控依旧不会放松，楼市很难在短期内彻底摆脱低迷局面，房价还将处于僵持中。
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房天下讯 房天下数据监控中心数据显示，4月大连市预计有8个项目入市，包括4个老盘新推、4个纯新盘。同比2011年4月6个入市项目增加33%，环比3月10个入市项目下降20%。从新入市楼盘报价看，趋于平稳，尤其是新区房价已经出现缓降趋势。
| 开盘项目 | 区域 | 报价 |
| 港湾国际 | 甘井子区 | 均价8300元/平 |
| 玉龙湾 | 高新园区 | 起价5830元/平 |
| 中海紫御观邸 | 高新园区 | 新品未定价 |
| 秀月佳苑 | 中山区 | 均价12500元/平 |
| 加推项目 | 区域 | 报价 |
| 远洋广场 | 甘井子区 | 新品未定价 |
| 城市印象 | 甘井子区 | 起价11360元/平 |
| 小平岛 | 高新园区 | 新品未定价 |
| 世贸天赐 | 旅顺口 | 新品未定价 |
从区域看，甘井子区与旅顺区平分秋色，入市项目各占三项，其余旅顺口中山区各有一个项目入市。从户型看，除去世贸天赐一个别墅产品，中小户型占入市项目比例优势较为明显，港湾国际入市房源面积区间为30-71平，玉龙湾主打产品面积从55-93平不等，城市印象二期加推的产品为公寓，主力户型38-78平。
小户型“独霸天下”局势的出现，主要是由于今年国家房地产市场宏观调控政策持续不松动，投机投资需求的得到遏制，改善需求集体进入观望，剩下刚需成为了今年楼市的支撑，从而户型紧凑、低总价的小户型产品成了成交主力。
3.22-3.25的大连春季房交会可谓今年楼市的风向标，房天下数据显示，90平以下中小户型数占参展户型总量的57%，一位参加春展的项目负责人坦言，“成交都集中在小户型，总价低，而且有优惠，大户型相对卖得少些。 ”可见在现阶段的市场情况下，开发商更愿意推出一些总价较低去化速度较快的产品。
