房贷利率上调对楼市啥影响? 差别信贷咋落实?
半岛晨报2011/10/20 08:13
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在上海、北京、广州等地，中国建设银行已提高了首套房贷款利率，较基准利率上浮5％甚至更高。此举增加了首次购房者的成本，引起市场广泛关注。从短期和中长期看，这对调控中的楼市将分别带来什么影响？记者就此进行了采访。
银行缘何在此时提高首套房贷利率？
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日前，建行北京分行对首套房按首付三成执行，但利率需视客户的资质而定，基本上对客户执行基准利率1.05倍的利率政策。记者采访了解到，建行在上海、广州、深圳等地的分支机构也表示基本上将首套房贷利率调整为基准利率的1.05倍甚至更高。
中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示，今年以来，央行五次上调存款准备金率，大型金融机构存款准备金率升至21％，市场流动性紧张，信贷规模大大压缩。银行在规模受控的情况下，盈利的压力却并没有减少，以价补量、调高利率是必然的。他预计：其他几家主要银行也有可能效仿建行，提高首套房利率。
记者采访获悉，上海一些股份制银行更早时候就已对首套房贷利率悄悄“涨价”。广发银行在上海地区从8月中旬开始将首套房贷利率上浮了10％，光大银行也表示，首套房贷利率上浮5％－10％已经执行了3个月左右。
首套房贷利率上调对楼市影响几何？
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以100万元、20年的首套房贷款为例，利率从原先的基准水平上调至1.05倍后，月供从原来的7783.03元上涨至7994.9元，借款人每月要多还款211.87元，大致相当于加息2次，贷款20年累计利息增加50847.88元。
在限购条件下，今年各地首次购房者比例比以往有明显提高。首套房贷利率一旦大范围上浮，对楼市波及面可想而知。
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业内人士指出，此前的提高二套房首付、停止三套房贷款等措施主要针对投资投机性需求和一些改善型需求；如果首套房贷利率全面上调，将进一步对自住型购房需求产生抑制作用，“房地产市场的各类需求将全面受到影响”。
一些房产中介告诉记者，首套房贷利率的上浮，将明显影响到买卖双方的心态。
宋会雍等专家分析，从短期看，首套房贷利率上调将进一步阻挡购房者入市的步伐，这对处于相持期的楼市来说如同“雪上加霜”；从中长期看，由于此举释放出了银行看跌房价的信号，将进一步强化房价调整的预期和开发商的降价销售的压力，这可能对市场进入“以价换量”阶段有一定推动作用。
房地产差别化信贷政策如何落实？
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近年来，首套房的购买成本持续增加。利率方面，从今年2月以来，五年期以上贷款基准利率由6.4％先后上调至6.6％、6.8％和7.05％；优惠方面，优惠幅度从最初的基准利率的7折、8－8.5折至取消折扣，而此次更是上调至1.05－1.1倍。
一些贷款购房自住的人说：“每次加息后，每月的还贷额都要增加几百元。 ”一些看房者则抱怨：“房价没有明显下调，购房成本却一直在提高，买房似乎越来越难，感觉颇为‘受伤’。 ”
差别化房贷政策一直是楼市调控“组合拳”中的重要招数。但业内人士指出，“差别化”应该体现为“有保有压”。如何在抑制炒房投机行为的同时，避免对合理的自住、改善型购房需求造成“误伤”，也是对差别化房贷政策的考验。
上海某房地产研究院综合研究部部长杨先生说，“银行房地产贷款政策的调整应当着眼于限制投资、投机性需求，保护和鼓励合理自住需求，商业银行在追求利润的同时也应积极落实国家房地产调控政策”。
业内人士还指出，随着楼市调控的持续深入，目前市场博弈的天平正向购房者逐渐倾斜。在保持调控政策连续性、稳定性的同时，要增强政策的前瞻性、针对性和灵活性。
据新华社电银行首套房贷款利率上调幅度北京、上海、广州、深圳、杭州5%—10%，成都、济南5%—20%，长沙、武汉10%—30%，长春为50%
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