大连首套房贷利率上调 大多为5%至10%最高30%
房天下综合整理2011/10/18 08:06
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
（来源：半岛晨报）买房、卖房的压力来了。受房地产调控收紧和年底信贷额度影响，9月底至今，大连地区的各类银行——包括国有银行、股份制商业银行以及外资银行都没有错过这一轮的首套房贷利率上涨潮。目前，大连地区调整首套房贷利率的上浮比例在5%~30%，部分银行已经受额度影响曲线停贷。
利率上浮5%相当于加息一次半
记者昨日从大连地区多家银行了解到，5%的上浮比例，在目前的个人首套房贷市场已经是“小儿科”——自上月起，本地多家银行都对首套房贷作出了基准利率上浮的调整，多数银行已经将10%作为上涨比例的起点。此外，由于额度紧张，大连部分银行目前已暂停了个人房贷业务。“分行大约是在半个月之前下的通知，要求各支行在办理个人住房贷款时要按照客户不同情况上浮利率，执行基准利率但上不封顶。”一家大型国有银行的贷款部工作人员说，目前，除了与该行有合作关系的楼盘，其他贷款基本上不可能再有基准利率，至少要执行基准利率的1.1倍。
一向以额度充裕为优势的外资银行，贷款利率上浮幅度则更为惊人。9月下旬，大连一家外资银行取消了年初的利率8.5折优惠，直接提至基准利率的1.1倍，另一家外资银行个人贷款利率则上浮20%~30%。大连地区已有两家外资银行明确表示退出个人房贷业务，主攻面向企业的金融产品。
以当前五年以上贷款基准利率7.05%计算，上浮5%即7.4025%，即利率提高了0.3525个百分点，差不多相当于加息一次半。
二套房贷利率提至基准利率1.3倍
一家城商行的个贷部负责人告诉记者，今年曾出现过连续三个月未放一笔个人房贷的情况。二套房贷从5月份之后就已经“名存实亡”。
5月上旬，部分城市一家国有银行将首套房贷款利率上调至基准利率的10%，随后其他银行相继跟风。大连地区的部分银行也跟风上调，利率上调幅度时达到12%~15%。后来一度有所回落——客户可以依据自身实力与银行就利率上浮比例“讨价还价”。而本次大连地区银行对首套房贷利率的上调应该是9月底开始由“点”及“面”的。对于大连版限购令里规定的首套房三成首付，现在大多数银行都根据客户实力执行四成以上。“房贷利率已到了近两年高点。”一国有大行相关信贷员如是表示，之所以选择现在提价，是因为央行六次上调存款准备金率，银行信贷很吃紧，尤其进入第四季度，信贷额度已经很少了。其实无论是基准利率还是1.05倍利率，都只是银行给出的首套房贷利率标准，并非是所有申请首套房贷的市民都能拿到。如果在贷款审核中，银行认为申请贷款市民的收入不稳定或者信用状况不佳，都可能给出高于标准的贷款利率。
人民广场附近一家股份制商业银行的信贷员告诉记者，现在二套房贷利率已经比基准利率上涨了30%以上，而且下半年一单未放。该信贷员告诉记者，现在利率不是单纯以首付的成数界定，还要视贷款人还款时间、月还款额、资信情况、收入情况等多方面情况，最后由风险管理部门来决定最终的贷款利率。
提醒 贷款前先问有无额度
银行工作人员提醒，现在不少支行由于额度紧张，已经停止办理个人住房贷款业务，购房者在买房前一定要先咨询好楼盘的销售人员，看看相应的贷款银行是否“有钱可放”。
提醒 老房子申贷容易被打回
一位银行个贷部业务员提醒，对于一些房龄较长的房子，贷款申请很容易被打回，例如有银行规定房龄20年以上的老公房不能贷款，面积50平方米以下且位置较远的房子也很难获得贷款。
算算账
贷100万20年还清若利率上浮5%利息多掏5万多如果上浮20%每月多还608.93元
目前银行执行的贷款基准利率为：1~3年（含三年）贷款利率为6.65%；3~5年（含五年）贷款利率为6.9%；五年以上贷款利率为7.05%。按照目前首套房三成首付七成贷款来计算，贷款利率提高5个百分点则意味着购房者的购房成本提高3.5%。
如果购买一套总价100万元的房子，首付三成后贷款70万，还贷期限20年，现行基准利率7.05%，如上调基准利率1.05倍为7.40%，前后对比差额，借款人每月要多还款211.87元，贷款20年累计总利息增加50847.88元。
还是这套总价100万元的房子，首付三成后贷款70万，还贷期限20年，现行基准利率7.05%，基准利率上浮20%后为8.46%，两者对比差额，买房者每月要多还款608.93元，贷款20年，累计总利息增加14.6万元。
部分城市首套房贷利率变化
深圳
建行在深圳早已执行基准利率1.05倍的政策，兴业等银行为1.1倍。
长春
目前大多数银行首套房贷款利率上浮20%，部分股份制银行甚至上浮50%。
济南
中行、农行、交通银行及大多数股份制银行在基准利率的基础上上浮5%~20%不等。
青岛
首套房贷利率普涨10%，银行放款时间延长。
北京
10月13日，建设银行北京分行将首套房贷款利率上调到基准利率的1.05倍。
上海
建行执行基准利率的1.05倍，光大银行首套房贷款利率上浮5%~10%，广发银行上浮10%。
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14城市上调首套房贷利率
据统计，截至昨天，已经有14个城市开始上调首套房贷款利率。目前北京、上海、广州、深圳、杭州的大部分银行上调幅度普遍在5%—10%；而成都、济南在5%-20%；长沙、武汉则更高，为10%-30%；长春创各城市纪录，部分股份制银行上调50%，利率高达10.575%。
截至昨天，包括上海、广州在内的多个城市都已经传出银行上调首套房贷利率的消息，那些急于审批的购房人甚至要付出基准利率1.1倍的代价才能从银行顺利拿到贷款。就北京市场而言，目前尚只有建行一家提高了首套房贷利率，其他银行尚未大肆跟进，但基于的情况可以预期，如果不加控制，新一轮房贷上调潮似乎已指日可待。
为什么说是定时炸弹呢？因为即便有部分银行上调首套房贷利率，购房者还有多家银行可供选择，建行价格高，可以选择其他行。但怕就怕，建行作为四大国有银行之一，它的举动很可能形成一定的“带头”作用。
如果说银行上调首套房贷利差是属于正常的市场行为，那么银行为什么不去逼迫那些应该到期还款的房地产开发商早些降价卖房，收回流动性，降低呆坏账风险，而是磨刀霍霍冲向那些手无寸铁的“刚需”购房者。
如果我们将银行拔高一个觉悟档次，说银行业上调首套房贷是为了响应政策，提高购房门槛，进一步降低房地产需求，从而压迫房价下跌。如果真是这样的话，那百姓可真要感谢银行这样用心良苦。但转念一想，如果银行真为百姓着想的话，那他们是否曾认真地评估了首套房贷提高与房价下跌的对应关系？
假如有一天房价真的如侯宁所言跌了“七潘”(一潘=1000元/平方米)，但房贷利率却翻了一番，如此一来，房价虽然达到了百姓的期待值，但购房者却会依然因为放贷的高企，成了永无翻身之日的“房奴”，可怜的购房者就像洗澡的孩子一样，连同脏水被一同泼了出去。
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继建行上浮首套房贷利率至1.05倍后，16日，记者从多方获悉，不少中小商业银行也调整了首套房贷利率，上浮区间为5%至10%，包括光大银行、广发银行、深发展银行以及民生银行等。同时，银行上浮首套房贷利率所覆盖的地区有北京、上海、广州、深圳几大一线城市以及天津、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、苏州等二线城市。
就央行统计数据显示，今年9月新增贷款仅4700亿元，较上月明显回落，且创下21个月来新低，这表明政策总体基调依然偏紧，而流动性正是楼市的大环境之一。“在准备金连续提高的累积作用、准备金率缴存基数扩大、差别准备金率动态调整以及存款增长放缓的影响下，今年银行放贷的意愿和能力普遍较弱，贷款的供需矛盾状况尤为突出。”中国银行战略管理部副总经理宗良对《经济参考报》记者表示。
从各银行2011年中期业绩报告数据来看，14家上市银行中，大部分银行上半年个人住房贷款占个人贷款总额比重均不低于60%。“目前，个人按揭贷款的市场需求依然较大，银行只是采取提高利率的手段调整供需关系。”接受《经济参考报》记者采访的银行个贷部人士表示，一旦上调了按揭贷款利率，个人房贷规模就会因需求的减少而降低，那么，这就会腾挪出不少信贷资金“抓住相对较高、风险成本低的项目配置信贷资源是银行第四季度调整的倾向。”
除了宏观货币政策的紧缩外，银行自身还面临着严格的新资本监管要求，配置信贷资源也是银行为年末考核未雨绸缪。宗良预计，银行上调房贷利率这一状况或许会持续到明年一季度。
值得一提的是，根据近期央行营管部对银行家的调查结果显示，自上季房价预期指数走低进入不景气区间后，三季度续降12.7%，其中看跌占比逐季上升至40%。这意味着，银行对于房地产开发贷将更加谨慎，房地产开发商回笼资金越发需要依靠销售新房。
“首套房贷利率上调的消息对于开发商而言又将是一盆冷水，因为这种调整直接影响到‘刚需’客户的购房心态，同时，投资者购房冲动也会进一步抑制，尤其是高房价的一线城市。”兴业证券房地产业分析师张忆东认为。
央行对北京市2011年第三季度1400户城镇储户进行的问卷调查结果显示，储户第四季度购买住房意愿比例仅为14.2%，为2009年以来水平，接近2008年一季度水平。
另外，上海易居房地产研究院日前发布的8大典型楼市库存调查报告显示，截至9月底，北京、上海、深圳、广州、杭州、厦门、南京、济南等8个城市新建商品住宅库存总量达4045万平方米，同比新增952万平方米，增长约30.77%。“由于2010年的高新开工增速和施工面积增速暗示2011年潜在的供给充足，随着四季度推盘高峰到来，市场供应量将继续上升，一旦销售承压，将会直接导致库存量增加，开发商资金周转压力可想而知。”张忆东进一步表示。
不可否认的是，在房价尚未下跌、投资资金尚未转移至其他投资渠道前，房价上涨压力依然存在，但中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立告诉认为，目前的楼市调控政策不会放松。“在开发贷收紧、按揭贷款利率上升、市场信心不足的多重因素影响下，房地产下行的趋势会进一步确立，楼市拐点只会渐行渐近。”
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