新一轮限购扩容在即 民资房企"不撤出"房地产
房天下综合整理2011/08/24 08:41
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
（来源：财经日报）新一轮的限购即将在前期房价上涨较快的二三线城市铺开，对的楼市成交量和开发商业绩带来不小的压力；有调研称，短期内民间资本不会大规模从房地产市场撤出。据财经日报8月24日报道，一方面，新一轮的限购即将在前期房价上涨较快的二三线城市铺开，对的楼市成交量和开发商业绩带来不小的压力；另一方面，有调研称，短期内民间资本不会大规模从房地产市场撤出。
限购导致观望
日前，住建部政策研究中心与高和资本联合发布的《民间资本与房地产业发展研究报告》显示，短期内，相对于其他的投资方式，房地产依然是较安全和较高的投资方式。购房置业的传统和住房消费的观念转变也尚需时日。因此，民间资本短期内从房地产市场中撤出的可能性不大。
而中长期看，城市化及土地资源稀缺性导致住房供需关系将长期处于偏紧状态。调研中九成以上的受访者对房地产市场保持信心，认为房地产业在未来10年内仍会保持高速发展。为完成上述报告，高和投资联合住建部政策研究中心共同组成课题组，历时半年，走访山西、鄂尔多斯、陕北以及浙江温州等多地。
前一轮限购开始之后，不少城市都出现了成交量的大幅度下滑，而资金随之转入未限购的二三线城市，使得部分二三线城市房价出现较快上涨，新一轮的限购，又将这些城市纳入其中。
中原集团研究中心提供的分析称，根据住建部公布的新增限购城市５项建议标准，对目前尚未实施限购的42个二三线城市进行的统计分析，结果显示，洛阳、廊坊、丹东等13个城市属限购高危城市，即最有可能被列入限购；汕头、中山、淄博等16个城市属限购可能城市，被限购的可能性次于前者。
中原集团研究中心根据公开渠道监测的数据，目前10家标杆房企在范围内在建和在售的项目共计732个，其中有78%的项目分布在已出台限购政策的46个城市中，其余22%的项目分布在未实施限购的65个二三线城市。
《中国证券报》报道称，目前各省正将辖区内各城市的房地产市场运行情况报送住建部，新一轮楼市限购名单最快8月底出炉。虽然不会大规模撤出房地产市场，但是苏鑫表示，新一轮的限购会使得民间资本经历一段时期的冷却观望。“他们不确定要把资金投向何处，未来的投资策略一定是趋向保守的。”在最初的限购令出来后，许多民间资本都转向了商业地产和二三线城市。
不仅是房地产调控影响民间资本的投资热情，目前我国对非法金融活动的整肃，也成为民间资本另一个观望的理由。苏鑫表示，此次对民间资本进行调研的几个区域，都有大量的地下钱庄，也都出现过问题，未来应该也会有问题出现。而近期关注度的，莫过于江苏泗洪县辖内的地区出现大批通过非法集资方式筹集资金进行高息放贷的情况，该地甚至出现了“宝马乡”。
资金去哪儿
不管是打击非法金融还是房地产市场调控，苏鑫表示，都会打击投资者的信心。由于传统投资渠道都出现了问题，因此这些民间资本可能转向房地产信托，或者以私募股权基金、政府发债、REITs方式等途径，未来民间资本以新型金融业态参与房地产业将渐成趋势。不过苏鑫也表示，这是一个乐观的判断，目前只有很小一部分人参与其中。
大和资本大中华区首席经济学家孙明春22日发布研究报告称，开发商正在通过私募和信托的杠杆来调动中国庞大的私人资本，因为限购令和更高的房产持有与交易成本，中国的富裕群体也发现，房地产私募基金或者信托贷款比直接购房更好。
但是，对于这一轮抑制投机和投资的房地产调控而言，民间资本以新型金融业态进入房地产领域，是否会继续推高房地产市场的投机投资需求，从而加大调控的压力？
孙明春表示，从开发商反馈的信息来看，中国房地产市场已经做好了纠偏的准备，包括价格和销量。但是，这种纠偏作用可能很有限，因为开发商看上去准备充分，而且有大量社会资本（私人资本）去弥补银行信贷紧缩的缺口。
不过，苏鑫表示，民间资本进入信托、基金，有利于将房地产投资从需求端转向供给端，也会增加供应。“如果没有资金支持，开发商不增加新开工，不拿地，当需求放开的时候，就会出现供应跟不上的情况。”
但事实上，房地产信托已经出现了收紧的迹象。苏鑫表示，还是应该允许这些投资渠道畅通。“现在大家认为只要是给房地产提供投资平台都是错的，但关键是这些资金没地方可去。”
相关新闻：
轻松一下：
8月28日“房天下看房团”火热招募中：
精选全市4条线路43个优质刚需盘，全程免费更有给力优惠！（优惠：总房款减3万元！）点击查看详情>>
报名热线：0411-8250061204-812 史晓秋
| [每日头条] [大连楼市动态] [大连房产政策] [地产快讯] [即时资讯] [大连楼市每周成交] | |
大房企九成业务在已限购城市 限购加码几无影响 来源：北京商报
7月15日，花旗银行发布的一份报告称，广东某知名的房企在海南陵水和广东中山等地有不少项目，这些城市可能会被列入二三线城市限购的名单，“恐怕是最主要的受害者”。
8月16日，消息传住建部已经下发文件，要求各省在8月20日前上报的所辖区内各城市的上半年房地产市场调控工作情况，并给出限购“五大标准”。这意味着住建部已经在督促地方政府，预计8月份二三线城市限购令将会靴子落地。
疑问
“五大标准”不过是“炒冷饭”？
17日，对住建部新增限购的城市“五大标准”的报道铺天盖地，与此同时，地产股却稳坐钓鱼台。当天地产股指数只是微跌，其中3只股票甚至涨停。“因为市场对此消息早有预期”，李宇嘉透露，在7月12日的国务院常务会议明确将继续加强房地产市场调控工作后，住建部其实已经下发了文件，“只不过当时没有5条，只有4条”，这4条其实就是“5条标准”里的前4条，“只不过，一个多月时间，地方政府依然没有动静，住建部主动督促地方政府要赶快做这件事而已”。
疑问
加入限购等于步入回落轨道？
“五大标准”，有人认为有很强的操作性，事实并非如此。“涨幅前列”，是指前五名的还是前十名？涨幅较高，是10%还是20%？究竟多少才是增幅较高、比例较高？真正明确的，只有最后一条，但这一条里，如果严格执行，明显打击面太大。央行近两个季度对储户的问卷调查结果显示，有超过七成居民认为房价过高，总不能让这么多的城市都加入限购吧。
偏向宽松的观点认为，新增的限购的城市只有十来二十个；偏向严厉的则认为可能会有30多个。无论多少个，这些城市都不是二线城市，而是三线甚至四线城市了。
从目前限购的结果来看，一线城市中，有像广州这样影响不大，房价、成交稳定的；也有北京这样成交遭到“腰斩”的。至于像佛山等二线城市，遭遇限购后的结果比较凄惨：成交大幅回落，楼价开始下跌。吴定金认定，如果不幸被列入限购名单，基本宣告该城市的楼市开始步入回落的轨道。
疑问
大房企会受害还是无害？
大房企对二三线城市的楼市投资方兴未艾。数据显示，今年1-7月份，万科、中海、保利、金地、恒大、富力、绿城、龙湖等品牌房企在京沪广深四大城市拿地16块，拿地总金额为246亿元；而这些房企在二三线城市拿地共计94块，拿地总金额达702.3亿元。
自2005年调控以来，一线城市开始遭受打压，品牌房企开始对二三线城市加大投资，并且取得了丰厚的回报。今年1-7月份，万科、恒大等房企的销售业绩主要来源于二三线城市，恒大更布局了60多个二三线城市，一线城市的销售业绩占比仅有5.9%。
李宇嘉告诉记者，目前一线城市成交量不到20%，二三线城市的成交量加起来超过80%，扩大限购城市，“对每一个上市房企影响都很大”，无论是卖得好还是不好，公布半年报的房企都表示“要加快周转”。
比较起来，广东刀客地产顾问机构董事长谢逸枫要乐观一些，认为由于大房企今年上半年销售业绩和利润良好，大房企在贷款方面具有优势，资金链依然宽松，限购对大房企影响不大。
最乐观的是吴定金，他认为大房企超过九成的业务在目前已限购的城市，可能被限购城市的业务不足10%，“哪怕在可能被限购的城市没有一分钱收获，也只是影响其10%的业务而已”。
相关新闻：
轻松一下：
8月28日“房天下看房团”火热招募中：
精选全市4条线路43个优质刚需盘，全程免费更有给力优惠！（优惠：总房款减3万元！）点击查看详情>>
报名热线：0411-8250061204-812 史晓秋
| [每日头条] [大连楼市动态] [大连房产政策] [地产快讯] [即时资讯] [大连楼市每周成交] | |
