北京Z11地块拟重新出让 中信抢地或意在上市
房天下综合整理2011/07/12 10:59
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
（来源：每日经济新闻）被内定质疑声包围的北京CBDZ11地块以“被流标”收尾后，近日获悉，该地块将于近日重新入市。经多方采访后，记者发现，中信集团疯狂抢夺北京CBD地块，或意在年底的整体上市。
Z11地块近日将重新入市
CBDZ11地块第二轮竞标中，只有中信集团等组成的一家竞标方。记者发现，去年11月16日北京市土地整理储备中心公布的 《朝阳区CBD核心区阶段评标结果公示》显示，在去年8月2日Z11地块进行的轮竞标中，共有11家竞标方参与角逐，其中一家编号为“A53”的竞标方在轮竞标中获得了头名。
1家曾参与轮角逐的房企高管私下告诉记者，编号为“A53”的企业就是中信集团，但上述消息未经中信集团证实。
上述高管说，该地块的竞标分为两个阶段。理论上说，虽然中信集团以20分满分获得了阶段的头名，但其余参与方仍有机会。之所以放弃第二轮角逐，是因为“第二轮竞标程序只是一场戏，没必要花钱去配合别人演戏”。
Z11地块的“神仙价”疑惑尚未解开，7月8日，北京市土地整理储备中心发布了公告，宣告Z11地块流标。对于流标的原因，解释称：“由于只有中信银行股份有限公司和中国中信集团公司投标联合体参与了该宗地第二阶段的投标，因其投标文件中的有关内容违反了 《中华人民共和国商业银行法》的规定，被确定为无效投标，按流标处理”，但公告未对 “投标文件中的有关内容”和“《中华人民共和国商业银行法》的规定”作出详细说明。
财经评论员马光远质疑说，上述理由让人匪夷所思，同时有意回避最核心的“神仙报价”问题。
恐吓SOHO中国董事长潘石屹的“许先生”或是该地块的疑云。
8日下午5时许，潘石屹发布一条有关自己被恐吓的微博，称秘书说一位许先生来电，要求他不要在CBD的事情上再发言。
一时间，“许先生”的身份成为关注的焦点。在采访中，多位人士预测说，“许先生之谜”或将成为北京CBD地块出让事件中的谜团，而且可能是一个永远也解不开的谜团。
记者近日从北京市土地整理储备中心获悉，Z11地块近日将重新入市，且仍将以招标方式出让，具体出让细节有待进一步确定。
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中信抢地以冲刺上市？
虽然Z11地块在舆论声中“被流标”，但在此轮招标后，中信集团、中信银行及中信地产组成的中信系已在北京CBD15个地块中拿下Z15、Z8、Z10、Z12地块，成为赢家。
据悉，去年年中，有港媒报道，当时中信集团开始筹划上市事宜，并准备于2011年年底赴港整体上市，拟集资1000亿元。
上述业内人士分析说，原来中信地产准备单独上市，但目前中信地产已停止了该项计划，相关资产将被包括在中信集团内，赴联交所整体上市。在北京CBD地块盛宴中，中信集团大肆增加土地储备，可能是为上市积累资本，毕竟资本市场对优质土地储备的估值很高。
另一方面，自中止单独上市计划后，中信地产明显在收缩战线。如去年10月20日，中信地产将旗下的原中信赢嘉中心卖给北京万科。此后，中信地产还分两次将旗下的北京中信城B、C、D地块出售给金融街旗下的北京置地。
虽然战线在收缩，但在此次北京CBD地块抢夺战中，中信地产仍是幕后主力。中信地产战略发展部一位经理向《每日经济新闻》记者分析说，此次投标，中信集团只有一个出面人，真正参与操作的人员大多来自中信地产，且地块中标后，主要由中信地产参与开发。只是北京CBD地块招标方案特别强调竞标单位或联合体的金融业背景，因此中信集团才亲自“出面”，这样成功率更高。
中信集团旗下有3个平台运作房地产业务，分别为中信地产、中信泰富及中信集团自身，但主要的房地产业务运作平台为中信地产，而中信集团持有中信地产88.37%的股权。
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青浦地块出让试水“保密底价”开发商称其是考验 东方早报
上海市规划和国土资源局7月6日发布的一则地块推介会纪要显示，青浦区赵巷镇特色居住区16号地块7月11日起接受预申请，该地块“设有预申请保密底价。起始价将在出让文件中公布”。可查资料显示，这是上海土地交易市场在预申请阶段首度试水“保密底价”。
前述知情人士说，在开发商提交预申请表之后，会有公证机构对其承诺的报价进行核实。
据某开发商介绍，此前上海的土地出让中，预申请公告会显示地块价格，而设有保密底价的地块，则要求开发商在不知道底价的情况下，按自己对地块的估值进行报价。“如果报价低于底价，就失去了预申请的资质，如果报价高了，出价就不能低于报价，否则就要面临保证金的损失。”
对于“保密底价”未来会否推广，前述知情人士称目前尚不可知，“可以肯定的是，这是上海土地出让定价从政府定价主导，向市场导向转变的一项举措。”
“不知底价先报价”
远洋地产（上海）公司投资经理王显巍昨日称，在土地预申请阶段引入保密底价的做法，有点类似香港的“勾地”申请制度。通俗地说，就是在土地拍卖前增加一个“保险程序”，避免土地拍卖乏人问津，以致进一步冲击市场信心。
王显巍称，有关方面现在试水“保密底价”，和目前的土地市场环境有关。开发商拿地谨慎，不愿意出高价，政府对于土地定价能否被市场接受没底，因此想通过这一询价方式，保证地块定价不至于过高而无人问津。
“保密底价”的推出，对于开发商的考验不小。
上述开发商举例说，如果土地出让方对某幅地块设定的“保密底价”是楼板价2万元/平方米，有三家开发商报价，单价分别为1.5万元、1.8万元、1.9万元，那这三家企业的预申请资格即无效。而土地出让方就会摸清市场价，继而中止出让。反之，如果有公司报价为4万元/平方米，即使最终出让方设定的保密底价是2万元/平方米，报价公司也要按照4万元/平方米的承诺价格出价。
16号地块的二度预申请
值得一提的是，青浦区赵巷镇特色居住区16号地块已非首次接受预申请。
上海市规土局网站显示，青浦区赵巷特色居住区16号地块在2010年9月曾进行过一次预申请，当时有32家企业领取了申请书，但最终因无人参与预申请，该地块未能进入出让环节。
根据当时的预申请公告，赵巷特色居住区16号地块出让面积为144482.4平方米，容积率为1.02，起始报价为10.8362亿元。
昨日，早报记者从相关知情人士处了解到，开发商对青浦区赵巷镇特色居住区16号地块的报价，只有达到1.6万元/平方米，才有可能高于政府设定的保密底价。以此推算，该地块的“保密底价”可能达23亿元，相比去年首次推出，上浮了2倍。
对此，有开发商称，上述价格很可能是土地出让方希望该地块达到的价格，但应该不会是底价，“在看不到底价的情况下，开发商填写承诺出价，一般会参考该地块此前的价格。”
成交价未必高涨
青浦区赵巷镇特色居住区16号地块所在的青浦赵巷板块，是颇受知名开发企业追捧的区域。
公开资料显示，2009年，金地集团以30.48亿元的高价，拿下赵巷镇10号地块，楼板价达14500元/平方米，比龙湖2007年在该区域拿地的楼板价10672元/平方米高出了40.5%。
2010年12月9日，赵巷板块的土地楼板价纪录再次被刷新。和黄旗下的业贸投资有限公司，以总价16.2亿元竞得青浦赵巷17号住宅地块，成交楼板价21436元/平方米。
有开发商称，在当前的市场环境下，开发商出价会显得理性很多。青浦区赵巷镇特色居住区16号地块最终的成交价，可能就是在此前板块内地块成交价格基础上微调，“可能和两年前持平”。
付琦称，赵巷地块近几年来受到企业的关注，青浦区赵巷镇特色居住区16号地块推出市场，一定有不少企业感兴趣。由于开发商并非一定要参与预申请才能参加竞买，企业在没有把握的情况下，完全可以跳过预申请环节，在土地正式出让之时再报价。
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《李嘉诚青浦地王规划浮出水面 拟建多栋类别墅》来源：上海商报
去年１２月，李嘉诚旗下长和系公司以１６．２亿元总价夺得青浦赵巷特色居住区１７号地块，进而将这一住宅用地楼板价抬升到２１０００元／平方米的惊人水平，成为新一轮的青浦区域单价地王。作为豪宅开发“多面手”的李嘉诚，将如何打磨这一地块？日前，商报记者从一份公开发布的报告中发现，该赵巷项目计划建造多栋３－４层的住宅楼，居住户数规划为３００户。按照此规划，李嘉诚很有可能在此地块上打造出高端洋房产品。
主建３－４层“类别墅”住宅楼
随着别墅用地的禁批，除了奇货可居的独栋别墅以外，近年来，赵巷地块所开发出来的，多是市面上较为热门的双拼、叠加、大平层以及花园洋房等“类别墅”产品。而李嘉诚旗下的这一赵巷低密度“洋房地块”，也毫无疑问地正往“类别墅”产品路线上发展。
商报记者获得的资料证实，眼下，赵巷镇特色居住区１７号地块的项目方——上海和赵房产开发有限公司，正准备投资８１８５０万元，建设多栋３－４层的多层住宅楼，以及配套公建若干（或含商业、大堂、物业等），建成后可入住居民３００户。据了解，该地块总用地面积为７４０９１平方米，地上总建筑面积约为７５５８６平方米，容积率仅为１．０２，建筑密度３０％。
事实上，在“产品设计”上，李嘉诚确实是个做“洋房地块”的“老手”，其四季雅苑大平层项目的热卖，也旁证了他超群提升地块“实际容积率”的本领。不过令人遗憾的是，上述公开资料所披露的赵巷地块项目信息尚为简单，做成哪种“类别墅”产品，是目前流行的大平层还是精装叠加等，并未作明确说明。此外，市场关心的项目地下建筑体量、具体的开工时间表等，该资料亦未有所交代。
“按照出让文件的要求，该地块明确了不能做独栋别墅产品，但是具体打造什么样的形式，现在还不合适透露。”上海和赵相关人士在接受记者采访时如是说，“关注这个项目的话，可以跟踪相关公告内容。”而地块的实际持有方，李嘉诚旗下的长实与和黄两个公司（各自拥有该地块５０％权益）的相关负责人在接受采访时，也均对地块的详细规划和开发进程“守口如瓶”。
不过，据一位接近和黄的业内人士透露，赵巷１７号地块产品的最终形态，很可能参考或接近老牌住宅鼎邦丽池的样式，项目具备别墅应有的庭院、露台、挑窗等元素，却也避免了别墅里可能出现的比较狭小而局促的空间。据了解，位于上海西郊别墅区的鼎邦丽池，其户型空间非常有特色，在别墅的外型之下，隐藏的是大面积公寓的户型，其１楼或２楼为大平层，２楼或３楼为复式，房型以３卧２厅２卫为主，主卧和卫生间的面积较大，还有两个大阳台，另外还附有车库和储藏室（大约５０平方米左右）。
日后开盘价想象空间较大
“在当前调控趋紧的市场环境下，赵巷１７号地块２万元／平方米的地价，无疑高于市场预期，短期内开发结合周边目前房价，利润空间十分有限。”上海福美来不动产分析师曹江玲说，“然而根据出让文件规定，这一地块最晚在４年以后上市，那么房价便有了充足的想象空间。”
事实上，赵巷近年所推的土地，基本为低密度住宅地块，如果未来赵巷１７号地块竣工，则赵巷板块可谓名副其实的“豪宅展”。据了解，目前，赵巷１７号地块周边土地大部分已出让，项目西侧有恒联名人世家、西郊古北别墅、圣安德鲁斯及御宫艺墅，东侧有中海翡翠、凯迪澳澜湾、绿地国际等，南侧与龙湖滟澜山相近，目前，圣安德鲁斯别墅的均价在４．５万元／平方米左右，澳澜湾别墅的均价约为３万元／平方米，龙湖滟澜山一期２４７套别墅已经全部售罄，二期在售房源以叠加别墅为主，单套总价在５００万－７００万元。
另有开发商表示，随着金地天镜、御宫艺墅、卓越塔兰朵等项目的入市，赵巷房价可能会被再次拉高。不管１７号地块日后做成什么物业形态，从和记黄埔的开发习惯来看，其所开发的楼盘一直作为上海豪宅市场的风向标，定价一定会高于周边在售项目，赵巷项目入市后的单价保守估计至少达５万元／平方米。
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