5月房地产信托募资近百亿 房企愿付出超过20%的利率
京华时报2011/06/09 08:16
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据好买基金以及普益财富等机构发布的数据显示，5月份国内54家信托公司共成立房地产信托产品47款，其中被纳入统计的26款房地产信托产品募集资金达到96.24亿元。
26款房地产信托产品平均募集资金额为3.7亿元，远远超过其他信托产品2亿元的平均募集规模。5月份，单个房地产信托募资额度的是中融信托旗下的一款房地产领域股权投资类产品，募集资金10亿元，而其17%的预期率更是令人瞠目结舌。
目前房地产信托产品许诺给投资者的率普遍超过10%，这意味着房地产信托背后房地产开发企业付出的融资成本已经相当高了；但大多数房地产企业对目前的信托融资成本还能够承受，尤其是受货币紧缩政策影响比较严重的中小房地产企业甚至愿意付出超过20%的利率用来信托融资。
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在5月的最后一周，中融信托、平安信托等20多家信托公司，陆续收到来自银监部门的“窗口指导”。
被指导的对象依旧是房地产信托。银监部门要求信托公司严控房地产信托业务风险，对于房地产信托余额较大的信托公司，要求“规模要实现稳中有降”；对于房地产信托新增规模较大的信托公司，要求“把握好节奏，严格控制增速”。
据业内人士表示，“新苗头”应该是指房地产企业借助信托进行大规模融资的迹象。
而此次会议结束不久，银监会《关于逐月上报房地产信托业务风险监测表的通知》（下称《通知》）便下发到各大信托公司。风险监测表中，包括资金来源、使用方式、投资方向以及还款来源等详细项目。
而部分一线城市在内的部分区域房地产信托业务量较大的信托公司，接到当地银监局的通知，暂停目前的房地产信托业务。
房企借信托产品大规模融资？
媒体报道，首批接受“窗口指导”的，是房地产信托余额和新增规模排名前20的信托公司，之后“窗口指导”的范围要扩大到全行业。
知情者表示，此次“窗口指导”未提出新监管工具，但特意强调以股权投资方式运用信托资金，实际上是融资类业务的，要符合“项目四证齐全，项目资本金达到30%，开发商二级以上资质”三个条件。
信托从业人士向本刊表示，如果一旦按照上述要求严格执行，那么很大一部分房地产信托产品可能无法持续下去。但该人士无法确定该部分房地产信托产品占据市场多大比例。
而中国房地产信托协会统计显示，今年一季度投向房地产领域的新增信托项目金额高达710.9亿元，同比增长12.5%。而银行系统的统计数据显示，一季度银行新增房地产贷款累计5095亿元，同比少增3338亿元；其中，开发贷款新增1678亿元。
而信托研究机构——用益信托工作室不完全统计，2011年1－4月共发行222款房地产类集合信托产品，发行规模达722.11亿元；与去年同期相比，发行数量增长66.92%，发行规模增幅115.26%；今年前4个月房地产信托的增速明显。
而兴业银行首席经济学家鲁政委对《中国经济周刊》表示，当前房地产信托增速如此之快的主要原因，是房地产开发企业已经无法从正常渠道融资。“于是，只能将所有希望寄予自筹资金方法上。”
而市场观点普遍认为，房地产开发企业已将房地产信托调整为主要融资渠道。
而房地产信托，在房地产商眼中，当然是一种合法合理且有可操作性的“自筹资金”。简单来说，一家房地产企业的某个项目正如火如荼地建设，却因手中无钱而陷于尴尬。于是，开发商便联系信托公司将该项目制作成信托产品。
业内人士介绍，去年10月之前，房地产信托年化率在5.5%~6%，10月之后达到6.60%，今年以来平均在7%以上；率接近10%的房地产信托产品举不胜举，而预期率从11%一路涨至15%，个别信托计划甚至打出超过20%的率来吸引投资者。
要想让一些房地产企业公开承认自己资金链紧张确有难度。
西南地区房地产企业负责人说：“在调控之前，我们是银行最喜爱的客户。可是如今，我们已求钱无门。”他认为，目前的中小房地产企业资金链确实紧张，却依旧能“再坚持”一下。只不过在当下银根收紧的环境里，一些已开工项目已无贷款可借。所以为了解决在建工程的资金需求，找信托公司发行率较高的信托产品成为“自筹资金”的重要来源。“不一定总是中小型房企找信托公司发产品。一些信托公司也有业务需要。当一方寻项目，一方求融资的时候，两边就一拍即合。”
是中国信托业协会亦或其他信托理财网站，但凡高则多为房地产信托，凡房地产信托则多为中小型房地产企业。这与上述房地产企业负责人的观点不谋而合。大型房企“手中有粮心中不慌”，而中小房企只能为钱四处奔波。
当发行信托成为一部分中小房企的救命稻草时，信托公司也强势抬头。据一接近云南某地产企业的人士透露，当地一家企业与某信托公司达成协议发行房地产信托，其代价是抵押该房地产企业100%股权，以及高达亿元的债权。
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