10.19大连限购令公布 购房者观望开发商喊冷
大连晚报2010/10/21 09:06
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中国的文字表达历来含蓄，比如“秋”，既可以明指一个大有收获的季节，也可以隐喻一种清冷萧瑟的氛围，目前的大连楼市似乎正陷入这样的纠结之中。
9月29日，楼市调控新政出台，一只靴子落下，10月19日，大连版限购令公布，第二只靴子落下。在34个月之后，中国人民银行决定自昨日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，此举也被视为是房地产宏观调控的延续，但无论是购房者还是开发商，更多的关注度还是集中在了两只“靴子”上。
2008年以来，楼市调控颇为频繁，也许因为麻木与习惯，民间对于“9.29新政”的反应远不如看到大连版限购令这样激烈。但即使仅从政策内容本身来看，“9.29新政”已经达到令许多开发商心惊肉跳的地步，这一点，在刚刚结束的秋季房交会上已经有所显现。相比之下，大连版限购令既可以理解成一种措施，也可以理解成一种态度。
“金九”确实让不少楼盘卖得欢天喜地，“银十”却可能让不少楼盘无法“镀银”只能“挂霜”。在大连房地产界，“9.29新政”之后，楼市遇冷似乎只是小范围议论的话题，秋季房交会后，“观望加重”已成为业内共识。
再有不到80天，2010年就要过去，对于那些已提前完成年度销售任务的房企来说，接下来的日子是轻松加愉快；对于工程进度较慢、资金颇为吃紧的房企来说，秋天已经结束，冬天提前到来。而购房者，大可不必悉数离场，读懂政策固然重要，量体裁衣才是关键。
寒意渐浓，后新政时期的楼市不可避免地与天气一样转凉。如此也好，令各方冷静下来，再启程时，或许会更稳重一些更健康一些。
限购令让投机者离场
大连秋季房交会前后，国家的二次调控新政和大连的地方限购令先后出台。从十一长假到秋季房交会，通过市场、购房者和开发商的反应来看，新政的执行力度和效果明显。如今再加上大连地方限购令这记组合拳，让投资和投机者必须暂时离场了。
新政效果威力初现
9月29日国家出台二次调控新政后，与以往新政都需要一个落地期相比，此次新政落实可谓“神速”，无论开发商还是金融部门，都在最短时间内开始执行新政。秋季房交会上，位于华南的某楼盘营销经理告诉记者，9月份楼市成交逐渐升温，他们开盘的项目一次就售罄了，“金九银十”的“金九”是实现了，但“银十”恐怕要泡汤了，新政出台后，客户到访量和来电量明显减少。位于旅顺的某项目负责人表示，这次政策是2008年之后历次调整在市场上反馈最及时的一次，尤其是外地的很多客户在前期积累时意向非常明确，但这次调控之后的电话回访中已经有三成明确表示将放弃或者延后购房计划。秋季房交会4天时间里，购房者观望气氛浓厚，急于看房的并不多。在记者走访的多个展位中，多次出现销售人员出动迎接购房者的情况，这在以往展会中并不多见。本轮新政的相继出台，也让一部分购房者看到了“降价的曙光”，对降价预期的增强使购房者对本轮调控政策倍添信心。对于后市房价，连业内人士也不抱什么乐观态度，在展会期间的一项调查显示，55%的业内人士认为大连楼市价格将保持平稳，接近10%的人认为会下跌。也有业内人士担心，本轮调控“误伤”了部分改善型购房家庭，明年房价或会出现报复性上涨。
限制贷款影响更大
大连是继广州、上海等13个城市出台以限购为主的调控政策后，出台的地方版限购令。其实，在本次房交会期间，就已经有业内人士私下表示，大连将在房交会后公布限购令，因此，很多开发商对冷清的展会并不奇怪，并有了一定的心理准备。从媒体公布的限购令看，我市在10月11日就颁布了限购令，只不过19日正式对外发布。据业内人士介绍，大连的限购令相对深圳、福州、南京三个城市相对宽松些，还给购房者留有余地，一个家庭可以新购一套房，对此前的房产基数不予追究，有钱人还可以以双方父母或其他人的名义全款购房，像深圳等城市拥有2套及以上住房就禁止新购房屋了。事实上，限制贷款的效果比限制购买更为明显，对于投资和投机的人来说，限制贷款等于是给他们直接关上了大门，想通过贷款炒房的人必然会逐渐退场。金融杠杆的“杀伤力”也是业内人士最担心的。展会期间的调查，有超过50%的业内人士认为停止三套房贷对楼市的影响，超过家庭限购的影响。如今，这两个政策双管齐下，利空叠加，今年四季度的楼市无疑会成为史上最冷的冬天。不过，更多业内人士对市场都抱有信心，认为“限购令”只会影响成交量，不会影响房价。据中原集团研究中心研究报告，已出“限购令”的城市中，大部分的成交量已开始出现明显回落。北京、上海、深圳和杭州4个城市在10月8日至10月13日期间，新房成交量较国庆前一周普遍有一至六成的下滑。其中深圳受“限购令”的影响下滑幅度，接近七成；北京和杭州约有四成的下滑，上海下滑幅度，约一成。大连对于新政的直接反应，估计也会很快在成交量上体现出来。
限购令加重楼市观望情绪
“该来的终究会来。”以“限购令”为代表的新一轮调控，正在各地迅速铺开。北京、深圳、厦门、上海、宁波、福州、杭州、南京、温州、天津、海口、广州、三亚、大连等，均出台了相应的限购令。
尽管市场各方对此有了充分的准备，但是当大连“限购令”出台后，还是引起各方高度关注。货币政策、土地调控、禁止捂盘……一次次的宏观调控，似乎从没有像这次一条看似简单的通知影响来得直接。
加重楼市观望预期
根据各城市颁布限购令的宽严程度，深圳、南京直接对第三套房“限购”，被称为“严厉版”的限购令；而上海、杭州等其他城市对原有住房既往不咎，每个居民家庭仍可再购一套新房，由此被称为“温柔版”限购令。大连此次限购令可归于后者，是符合大连房地产发展情况的。
大连房地产开发协会执行会长杨说，市政府从实际出发，新政下达后就开始调研市场、研究相关细则，细则出台肯定是为了更好的规范市场健康发展；新政调控大家不要怕，国家的调控不是打压房价，而是维护市场稳定发展，市场会越调整越健康的；开发企业要参与调控、主动调控，把之前走弯的路正过来。
限购令中要求：同一购房家庭(包括夫妻双方及未成年子女)只能在大连本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。从短期来看，对本地居民限购一套将有力地防止炒房，将使大连市场走向平稳发展。对于此次政策打击的还是购房者的心理，特别是很多已经打算在近期购房的刚需人群，这部分人可能将会持币观望，在短时间内大连市场会有所波动。
颐和星海营销总监崔本华认为，限购令对大连市场的影响无疑是的，它不仅打击了投资，也抑制了改善型需求。更多的改善型需求的购房者基本上都是第2次、甚至第3次置业，对这部分人的影响格外大。
有开发商认为，限购令对自住型的住房消费几乎没有影响，对投资客有一定影响。而对于投机客来说，限购令的出台基本能达到遏制作用，并且在心理上起到威慑。限制外地客购房，从另一个角度看，对本地长期居住的人们提供了选择更好房源的机会。
效果得看执行情况
此次大连版“限购令”，细则中将“商品房预售的工程进度标准提高到七层以下主体结构封顶，八层以上完成主体结构三分之二以上，有效缩短预售到工程竣工时间。”这一方面将减少商品房预售引起的矛盾和纠纷，维护房屋交易双方的合法权益。另一方面，将使开发商的开发周期延长，从而对资金链产生重大影响。
业内人士认为，此次大连实行商品住房买卖合同网上签约、备案，要求开发企业房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，明码标价对外销售能够有效防止一房多卖、虚假交易、倒卖炒房、捂盘惜售等行为。这对维护市场秩序是一个利好消息。房地产市场进入良性循环轨道。老百姓买卖房屋也会更安全、快捷。而且对抑制投资，打击投机的作用更加明显。将有利于实现公正的房产交易环境。
也有开发商认为，从本次大连限购令的条款上看，是非常严厉的，如果执行到位的话，影响也会很大。俗话说，上有政策下有对策，比如假离婚等一些离奇想法，说明只要有需求在，到最后还是能实现购房的。所以看最后的效果，还是得看执行力。
从大连市场来看，长久以来对房产的需求量是一直存在的，房产不仅仅被当成一种居住的产品，有时还体现为一种保值、增值的投资产品。调控房价应“堵疏结合”，如果只堵不疏，一旦政策有所松动，相信房价会有一轮报复性上涨，毕竟市场需求存在，住房是人们对生活品质的根本需求，政策影响是短暂的。
优惠延续 加速开盘
楼盘小步快走抢客源
展会优惠力度会延续
有统计数字显示，今年秋季房交会在售楼盘有50个，比夏季房交会时多出24个，在售项目存量达130.7万平方米，较夏季房交会时增长了109.6%，这与夏季房交会后新增有效供应不断增加有直接关系。二次调控新政的影响，加之市场存量房源竞争压力加大，很多楼盘打出了优惠的旗号，以吸引购房者的关注。甚至有一些项目的营销人员认为，一段时间内，降价优惠将是应对新政最有效的手段了。在秋交会现场，记者从机场附近一楼盘了解到，该楼盘目前给出的均价非常具有吸引力，较之前有了几百元的降幅，出乎很多人的意料，因此，秋交会4天时间里，该楼盘就有了100余套的成交量。一些楼盘还给出了具有诚意的优惠：如交2万元定金可抵4万元房款，或者直接给予房款9.5~9.9折不等的折扣，或者房款每平方米优惠50~500元不等……“这些优惠对那些真正符合条件的刚性需求人群还是有一定吸引力的”。一位销售经理告诉记者，国家二次新政和大连限购令双管齐下，市场观望情绪会更浓，也许展会后会有更多的楼盘加入优惠队伍以换取销量。对于购房者而言，他们将更加看重开发商对新政的反应和应对措施，更多地比较后才会出手。
加速开盘以抢抓客源
大连限购令出台后，每个家庭只能新购一套房，外地人购房有了诸多限制。为此，一些项目也相应地调整了销售节奏，争取尽早开盘，促成前期积累的客户成交，以免流失到其他楼盘，毕竟现在客户只有一次购房机会了。本周末，首次开盘和推新房源的项目就不在少数，如上方港景、亿锋8号首次开盘，华润海中国、第五郡、城市印象等项目加推新房源。10月的最后两个周末，将是很多项目集中上市的时机。其中不排除一些楼盘是在按部就班地照着原定节奏推盘，冬季本来就是传统的销售淡季，二次新政出台前，部分小步快走的楼盘已经取得了不俗的销售业绩，回笼资金的压力不大，新推一部分房源也就算完成今年的任务了。但对另外一些楼盘而言，本来就因为市场环境不好，把开盘时间一推再推，现在限购令出台后，如果不加快推盘速度，不但客户会流失，资金链恐怕也会出问题，难以支撑下去了。
新城区投资性楼盘 这个冬天有点冷
从9月29日，国家发布了《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》开始，楼市迎来第二轮调控。在此次新政中明确规定，不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款，同时，三套及以上房贷则被“明令禁止”。此项规定对于投资性楼盘来说，无疑受到了重挫，这在刚刚结束的秋季房交会上，投资性楼盘所受到的影响已经逐渐显现出来。
10月11日，大连市颁布的《大连市人民政府办公厅关于贯彻落实国家房地产调控政策促进我市房地产市场平衡健康发展的意见》中规定，从10月19日起，暂定同一购房家庭只能在本市新购一套商品住房。大连地方细则的出台后，更多投资性楼盘将遭遇一个寒冷的冬天。
新城区的投资性楼盘展会遇冷
对于数次逛房交会的购房者来说，大家普遍反映，这次展会有点“冷”，国家颁布的楼市新政出台后，大连新城区投资性楼盘的展位，则显得格外冷清。几位来参加展会的购房者纷纷表示，以前逛展会，都是购房者“挤”到售楼员身边询问房源情况，而这一次，在一些新城区楼盘的展位中，竟然出现了售楼员主动寻找购房者介绍楼盘的情况。“相信和新颁布的楼市政策有一点关系吧。”购房者刘女士表示。和刘女士有同样观点的宋女士说，她有意想在市内购房，近几次的展会都曾到现场看过，以前因为展会的人多，她都很难从展会中一下子把弄个楼盘了解清楚。而这一次，她在旅顺一楼盘展位前，售楼员却格外热情拉住她向她介绍楼盘情况，多次劝她留下电话以方便日后有何信息可以通知，还一再让她乘坐看房车去现场看看，这是她几次逛展会所从未遇到的情况。
一位业内人士认为，在大连，旅顺、金石滩等地都是以投资、养老、度假类房源为主，环境的优势吸引了不少外地购房者。有些外地购房者，一下子购买两套、三套住房，而新政对外地购房者的限制，以及每个家庭只允许再新购一套住房的政策，使得这类投资性楼盘在此次房交会或未来几个月遇冷也不足为奇了。
投资性楼盘将受到前所未有的考验
位于旅顺开发区的一处楼盘负责人表示，9月29日国家出台的楼市政策，对投资性楼盘来说，确实影响很大。在新政出台前，项目曾开盘一次，销售情况还不错，已经达到了他们的预期目标，而这次新政出台后，剩下的房源销售情况就很难说了。从来看，新政对投资性楼盘影响都很大，像北京、上海等一线城市，这类投资性楼盘的成交情况都出现了大幅下滑。因此，他们在来参加这次展会时，也估计到会出现比较“冷”的情况了。“在这个时候，品牌开发商的优势会体现出来。”该负责人说，在政策调控期，购房者对未来楼市走向不明确时，品牌开发商所开发的产品，将会得到购房者的认可。
对于从19日起开始执行了大连地方楼市新政来说，拥有新城区投资性楼盘的开发商则更加难受。一位项目负责人在看到大连的新政后表示，新政并没有公布执行的时间段，如何长时间执行这一政策，相信很多投资性楼盘将受到前所未有的考验。
人气不旺挡不住小幅“热销”部分楼盘受益“末班车效应”
信息的发达，一方面让老百姓快速地了解知晓各种政策，另一方面也深度影响着人们的消费心理。在出台限购令的几个城市中，有的楼市购买量在政策刚刚推出时反而出现小幅增长，北京、深圳等地甚至持续出现“排队买房”现象，这其中的一个重要因素就是“末班车效应”，这一点，在刚刚结束的秋季房交会上也有所体现。
人气不旺挡不住成交量
四天的房交会，虽然许多业内人士对人气不高颇为失望，但这并不妨碍部分楼盘取得不错的销售业绩。如万科魅力之城与溪之谷销售150多套，软景E居销售超50套，小平岛、蓝湾销售超30套，中体奥林匹克花园、新星艾维尼小城、华发新城销售超过或接近20套。据了解，自9月份以来，万科两个楼盘的销售始终成绩不错，上个月的销售额超过3个亿。房交会的前一天，魅力之城推出了两幢楼180套房源，溪之谷推出一幢楼70多套房源。“展会的成交量与我们的预期差不多，这其中有优惠的因素，但更主要的原因是因为这两个项目都是自住型楼盘，以刚性需求与改善性需求为主，因此受政策的影响不是特别明显。”对于展会的成交量，大连万科相关负责人如此解释。
在房交会上成交量不错的楼盘，大都接近现房，房源总价款集中在150万元以内，其中一部分是精装修楼盘。“别的城市限购令出台以后，许多人预期政策会越来越偏紧，激起他们买房的欲望，尤其本来就有购房计划的，担心大连限购令即将实施，所以在房交会上借优惠条件搭上‘末班车’。”一位精装修楼盘的销售负责人表示，房交会上的成交客户中也有一部分的投资者，但外地购房者明显减少，大部分为本地购房者。
“末班车效应”或将延续
在大连的限购令还没有正式实施前，不少银行因为合作关系在现有政策的允许下，给开发商提供了一定的便利、留出了一定的运作空间。而消息灵通的开发商深知限购令出台后，将会给购房者带来极大的心理压力，于是抓紧时间将最后的“优惠”以最快的速度，传递给犹豫不决的购房者，以促成快速“落定”。展会中，一位在多家楼盘留下联系电话的资深炒家表示：“现在肯定是个坎儿，对于许多人来说，短期内是不能进入楼市了，但对于资金实力雄厚的投资者来说，我倒认为现在是一个好时机。”在这位投资者看来，展会中虽然许多楼盘没有公开价格，但报价区间都不低。“以前单价8000元是个坎儿，后来是10000元，然后是12000元，现在你看看，凡是新盘，只要地脚稍好一点，单价都敢喊到15000甚至17000。这样定价，不调控才怪，但调控之后价格会不会降下来也难说，所以我认为，如果有能力搭上末班车就别错过。”
新政下 地段成购房者
在此次秋季房交会上，因受新政的影响，多数人感觉参展的购房者不多。而在这较“冷”的市场中，尤其是在大连刚刚出台的地方新政中规定一个家庭只允许新购一套住房的前提下，地段就成了购房者在购房时考虑的首要因素。不少购房者认为，地段好的楼盘抗风险能力强，无论是投资还是自住，比较容易实现资产的保值和增值。
近几年，随着大连市内可开发的土地资源的逐渐减少，不少购房者都感觉怀揣着现金，却买不到合适的市内住宅产品。因此，往往是市内四区一有住宅类产品出现，就出现购房者抢购房源的情况。位于促进路的壹品天城项目，在今年的几次开盘，都有不错的成绩。市民况先生说，虽然促进路并不是大连的市中心位置，可是以目前城市发展的进程来说，其地段是非常不错的，因此，他也毫不犹豫地购买了该项目。
此次大连新出台的楼市限购政策中明确规定，同一购房家庭（包括夫妻双方及未成年子女）只能在本市新购一套商品住房（含二手存量住房），这就意味着，购房者再购买住房时，需要谨慎考虑，在这种情况下，地段的好坏就成为购房者最为看重的一个因素了。市民马女士的家正处在拆迁过程中，近段时间，马女士频繁光顾着各大楼盘，希望能选择一处合适的楼盘居住。“我想买一套环境好的多层房源。”马女士说，开始她考虑过旅顺，可看到大连出台的政策后决定，还是选择市内的楼盘，毕竟现在只能买一套房子了，她还是需要更多地考虑日后居住的便捷性。
在刚刚结束的秋季房交会上，记者看到，虽然有些新城区的展位购房者不多，但市内四区的楼盘前购房者还是不少，尤其是首次在展会中亮相的市内楼盘。像位于香炉礁附近的香水湾项目，在几天的展会中，始终被前来观展的购房者所包围，尽管该项目目前没有价格，没确定开盘时间，仍然不能降低购房者对该楼盘的热情。一位购房者就表示，这处楼盘位置不错，所以，他对这处楼盘非常有兴趣，既然是要改善家里的居住条件，他希望能一次到位，买一个离市中心近点的房子。
位于西安路的尚品天城项目也是在此次秋季房交会首次亮相的项目，作为城市综合体，尚品天城所处的地理位置无可比拟，虽然价位在每平方米一万七八千元，仍然吸引了众多的购房者。永嘉集团经营部长钟会斌就表示，在展会期间，他们积累了近1600组客户，新政公布后，虽对项目产生了一定的影响，但并不是很大。10月23日项目将正式开盘，在他们将推出的房源中，大多以自住性房源为主，投资客户的比例不大，因此，受到新政的影响也不明显。钟部长表示，大连本地的新政出台后，一个家庭只能购买一套住房，也使得不少购房者在购房时考虑的更为全面，这时项目地段优势以及成熟的商业配套，就显得尤其突出。而项目积累的客户中可以看到，需求80余平方米的客户非常多，他们也正在考虑将原本不在此次开盘的80～100平方米的房源推出来，满足客户的需求。这也可以看出，改善性客户在购房时，对地段的要求是非常高的，这也是尚品天城项目受关注的原因之一。
一位业内人士表示，在新政以及限购令的背景下，购房者挑选房源时，无论是自住还是投资，购房者都应根据自身需求去理性购房。
购房者观望 开发商喊冷
房交会素有楼市风向标之称。10月15日~18日举行的2010年大连秋季房交会，适逢国家“二轮调控”重拳袭来，让原本略有反弹的楼市蒙上了一层阴影，使大连楼市更加扑朔迷离，不管买方卖方都指望着从房交会上能得到更明确的信号。
在各主要城市楼市普遍遇冷的情况下，大连楼市当然无法走出独立行情。从目前情况看，房交会宏观调控的效果得以确认，房价过快涨幅的现象得到遏制，房价已基本趋于稳定。目前大连楼市房交会上弥漫的观望情绪连同开发商推出优惠促销，都是大连楼市走向健康必然要经历的阵痛。
开发商普遍喊“冷”
在大连，每年春秋两次房交会都是一场大连楼市最重量级的盛宴，上百家参展企业、上万套新盘房源，齐聚一堂，所有市场的目光都在这几天聚集到这里。往年的盛宴更多的是开发商的盛宴，房源展示的大舞台总是把房源供不应求的现实展现得淋漓尽致，在物以稀为贵的前提下，开一次房交会，房价总能顺理成章地涨一回。
然而，2010年房交会，却似乎和往年有着本质的不同。2010年，国家对房地产行业调控政策频出，原本势力很大的炒房者已经淡出市场，不再摇号少了排队，普通的购房者腰板变硬了。越来越精明的购房者开始挺着腰板跟开发商讨价还价了，9.9、9.8折是起步，折扣打到了9.5折。“全交款还能再优惠点吧”“能不能送几年物业费？”这是记者在房交会现场听到的的话。
10月19日，记者采访了多位营销总监，谈及展会效果，“冷”字是最普遍的回答。尽管开发商如此尽心尽力地促销，使出了十八般武艺来吸引眼球，但是购房者显得愈发理性。各个楼盘、各个展位的表情也是各不相同——满载而归有之，个位数成交者有之。而搜房网在大连秋季房交会期间发起《百位职业经理人“二次调控”搜房调查”》。调查结果显示：52.94%的职业经理人认为大连楼市很多项目因新政调整销售节奏；“降价优惠”和“调整销售节奏”并列成为大家认为“最有效应对调控手段”。
亿达房地产股份有限公司常务副总裁丛虎认为，秋季房交会表现出来的冷，应是市场屏蔽掉不合理购房需求之后的正常温度。今年的市场形势是很正常的，既没有像2008年那样过冷；又没有像2009年那样过热。一个月没有卖出1套房子肯定是不正常的；同样的，开盘当天就清盘也是不正常的。当人们习惯了不正常，回到正常生活时反而不习惯了。
买卖双方都应理性
在楼市宏观调控之下，大连房价依然高位运行，从数据上看波动不大。目前大连楼市新房价格相对调控前并未出现明显跳水，而仅是新盘开盘制定价格相对理性不再漫天要价，从目前的形势来看，市场的新增量来自于需求，这些需求主要是原来以首次置业购买为主，改善型需求为辅。尽管改善型需求不断入市，但是大连楼市观望情绪依然存在。
大连奥通地产营销机构总经理任世中说：从供应量上看，今年许多楼盘因为工程而迟期开盘，从10月份起，新盘供应量将有很大幅度提高，供大于求的状况加剧，销售压力会越来越大，这种压力至少会持续到明年春天。受资金链的影响，中小开发商将会受到更大的市场压力。预计到年底，部分楼盘会有优惠出现，购房者可以留心这类楼盘，前去淘金。
业内人士指出，经过4月的“国十条”到国庆节前的“二轮调控”，可以看出政府对控制高房价的坚定决心。开发商要认清调控形势，不要去挑战政府的决心，再去逆势涨价，共同维护房地产市场的健康持续发展。另一方面，购房者应抑制冲动购买行为，要理性消费，切勿去跟风追涨。与此同时，房产投资者要进一步增强风险意识。
理性买房，同样要坚定对于大连楼市的信心。购房者不要处于患得患失中，没买的虽然观望待跌，但心里又怕一转眼房子就涨价；买了房的也同样忧心忡忡，怕买了之后成为资产缩水的“前期业主”。房子除了居住功能之外，还有保值的功能。由于抗通胀、增值保值、居民投资渠道偏窄等多方面原因，高品质住宅始终是居民家庭财产的重要组成部分，只要有合适的时机，大批潜在的购买力就会爆发出来。
