中小户型成开发商新选择 投资型小户型重新受关注
大连晚报2010/08/05 10:35
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
从房地产新政公布三个多月时间里，包括大连在内的多地的房地产市场都处于买卖双方的博弈之中。虽然近段时间，银监会、国资委、住房和城乡建设部等多部委都否认楼市调控将松动，但房价仍然没有出现实质性的变化。
面对低迷的楼市，有的开发商将楼盘的开盘价定的低于预期，出现了火爆的销售情况，有的开发商则处于观望期。但经过几个月调控，大家也一致认为，刚性需求成为此次受新政影响较小的一个客群。因此，开发商为刚性需求这一客群制定特殊的营销策略，低总价、低首付等中小户型的产品，也成为了目前市场较为活跃的一类产品。
■8月推盘的楼盘中大多以小户型为主
在过去的几年时间里，每年的8月与六七月一样，都是传统的楼市淡季。但从今年4月以来，饱受调控之苦的开发商在胶着了这么长时间，也到了该销售的时候了。虽然政策并未出现松动，但最近市场气氛确有了回暖的迹象，乐观情绪开始复苏。开发商则抓住了这不可多得的时机，选择适时推盘。据统计，8月将有十余新老楼盘选择推出楼盘，这其中，像精装修小户型或小两户的住宅产品占据了市场的主要份额。
金柳路是大连今年新崛起的高品质居住区。8月，亚联·翡翠春城、我爱我家、西郊闲庭、暖山等都将相继开盘，这些楼盘的产品多以90平方米的中小户型为主。亚联·翡翠春城推出的逐湖产品，面积以53～93平方米之间。我爱我家将于8月7日举行封顶及开盘仪式，其所有的产品中，80%的面积都在90平方米以下。而暖山将在8月推出的一幢高层中，都是50～90平方米之间的小两居产品。
除此之外，将于8月8日开盘的颐和星海项目，也将推出60～85平方米的精装小户型产品。8月中上旬加推房源的友谊·壹品天城以及8月中下旬开盘半山壹号，在推出的产品中，都有不少90平方米以下的中小户型。
■ 低总价、低首付满足了刚性需求的购房者
产品总价低、首付少，对于刚性需求的购房者来说是非常重要的。以大连市内目前的房价，因为首付款高，也成为了不少刚性需求购房者难以逾越的一道槛。在目前市场低迷的情况下，开发商也充分考虑到了这部分购房者的情况，为刚性需求的购房者制定了相应的政策，以推动市场的销售。
像位于高新园区以及金柳路的楼盘，因地理位置与软件园的“IT”企业较近，因此，这些项目也将购房客群准确地定位在了。而这些“IT”企业的客群有个共同的特点就是以年轻人居多，他们月收入较高，但积蓄却不多。对于这些人来说，首付款确实成为他们买房的一大难道。目前，一些开发商也为此制定了交几千元现金可抵万元房款等政策。而像我爱我家项目还采用了灵活的政策，降低一成首付购房款，使得购房者交纳5万元现金就可以实现安家的梦想。降低了置业门槛的做法，也让不少年轻人在减轻了置业压力，也让开发商收获了不少有效客户。
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7月份大连楼市的事件莫过于夏季房交会，但夏交会却并未激活持续处于观望状态的大连二手房市场，成交量的增长幅度并不大。不过，市场上也出现了一些新的变化，部分有投资意向的客户开始重新关注小户型公寓。
按照往年的惯例，房交会应该对当月二手房市场成交量起到明显的拉动作用。不过，今年夏交会在这方面起到的作用却要低于往年，更低于参展公司的预期。据某参加夏交会的中介公司提供的数据显示，该公司7月份成交量环比增加不到20％，而往年7月份的成交量环比增加幅度能够达到40％。这一数据表明，夏交会并未促使很多购房者决定入市，相反大家在是否购房的问题上，仍然处于观望之中。
一位中介公司负责人告诉记者，现在客户的心态都十分平稳，购房的积极性仍然不足。从二手房日常业务上来看，最明显的就是带看量不足，而这一数据是市场活跃程度的体现。现在客户做出购买二手房的决定更慢，而且讲价也成为常态，卖方为了尽快成交，一般都会给出或多或少的优惠。
虽然从成交量来看，大连二手房市场仍在低位徘徊，但市场并不乏亮点，热点区域的投资型小户型公寓重新受部分投资客的青睐就是其中之一。热点区域主要是CBD周边，如三八广场等，此外还有高新园区周边。据了解，国家在出台新调控政策之后，原本比较活跃的小户型公寓，关注度一下子大幅下降。不过最近有不少人开始询问小户型公寓的情况，并且成交量也有所增加。
业内人士分析认为，出现这种情况的原因有两个，一是部分投资客认为现在的市场已经比较稳定了，国家再出台新政策的可能性不大，可以重新入市；二是现在的房屋租赁市场看好，在房价稳定的情况下，房屋租金价格却有了较大幅度的提升，投资有所提高。由于小户型公寓在二手房市场中始终属于比较活跃的市场类型，业内也希望通过小户型公寓的走稳回升，对整个二手房市场起到一定的助推作用。
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