不做房价领跑者 万科谨慎回应北京“被降价”
大连房天下综合2010/05/14 10:10
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从万科的财务状况分析，如果市场持续低迷，万科至少能撑到5至6个月以后，才须通过降价回笼资金。
或许连任志强本人都不曾想到，自己随口一句话会给万科捅了一个不小的“篓子”。
万科蓝山“被降价”
导火线则是此前中央电视台报道北京市房价自地方新政出台以来，下降了八千的消息。为此，任志强写下如下文字：“看来新政已取得了重大成果，却不知道北京是不给高价房发放预售许可证。少了高价的新盘自然房价就下跌了。央视就象傻瓜一样骗自己，也骗民众。”
任志强还在一次演讲中透露称：我不知道北京有没有规定单价过高的楼盘暂停审批预售证，我只知道万科这次想卖5万块钱，然后政府好像没有给他批。
这些话传出后，“为领预售证，万科‘被降价’”的消息在市场引起轩然大波。坊间传闻，上述“被降价”楼盘就是刚刚在5月2日领取预售证的北京朝阳区的万科蓝山。
万科蓝山地处北京CBD核心区，位于朝阳区西大望路，东三环、四环之间，交通便利、地理位置优越。该楼盘过去五个月价格走势如下：2009年12月开盘均价为30000元/平方米；2010年春节后观望期均价为37000元/平方米；2010年4月初点均价为45000元/平方米；2010年5月13日均价为39000元/平方米。
北京万科在接受观点地产新媒体采访时证实：“万科蓝山在4月下旬各项文件符合报批条件，于4月30日取得该期楼盘的销售许可证，并于5月2日开盘，开盘均价为39600元/平米，开盘当日认购20套。”
但市场有消息称，虽然售楼处的销售人员称均价为39800/平方米，但根据万科在北京市交易管理网资料公布的拟售价格，除以项目的套外面积发现，此次万科蓝山苑预售的楼盘单价都在4.7万上下。
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不做房价“领跑者”
实际上，在调控日益严厉的背景下，万科面对媒体的提问时在措词上更为谨慎小心。
万科在接受观点地产新媒体采访时只是再次强调了公司的策略及立场：“万科一贯坚持‘不囤地、不捂盘、不拿地王’的原则，也不会做房价的领跑者。”
而在“万科蓝山一期这个定价是否受到预售证发放迟缓的影响”、“目前售价的有多大的利润空间”、“北京楼市新政出台后，成交均价下降7744元/平方米，是否与近期北京高价盘入市少有关”等问题上，万科表示不予置评。
业内传言，在目前复杂多变的形势下，很多中小开发商甚至达成共识：“如果万科降价，我们就降价。”
有分析人士则认为，此刻的万科没有降价的想法：“我们有理由相信，经历了2008年的降价风波，此次万科将会谨慎采用价格策略，而且从今年前个4月万科各地公司的销售业绩分析，万科还没有到需要降价的地步。加上这次恒大闹出的降价风波，作为带头大哥的万科不会跟进。”
此外，据长期跟踪万科的分析师综合分析认为：“从万科的财务状况分析，如果市场持续低迷，万科至少能撑到5至6个月以后，才须通过降价回笼资金。如果其不再拿地，存货周转速度下降一半，则支撑一年到两年都没问题，资金链仍旧可以延续，可以应付长、短债，支付工程款。”
万科副总裁毛大庆此前就表态称：“价格是由市场决定的，企业不可能单方面决定价格，万科会按照购房者愿意接受的价格出售产品。”
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万科再传产品线调整代替简单降价
对于上一轮调整中扛起降价大旗的万科，市场对其价格策略尤其关注。近日有网络消息称，“万科总部内部会议上曾提出，各地分公司如果在一定时间内未完成既定销售目标的60%，可以自行降价。”
记者昨日向接近万科的房地产界人士求证，据称新政公布三天内，万科确实召开了讨论如何应对新政的内部会议。但会上未谈及降价问题。万科的思路是，一方面针对新政对首套房的相对支持，调整其产品线，令其产品类型向适合首套购置的普通商品房靠拢，同时拓展受新政影响较小的商业地产项目。另外，由于此次新政对一线城市的打击力度会相对较大，万科拟调整原定的2010年城市拓展战略，向风险较低的区域倾斜。
此前，本报曾获悉，万科在2010年初拟定了相对激进的一线城市扩展战略，仅上海一地的拿地计划就有8幅之多。而2009年全年，万科新获得项目共44个，其中上海仅有七宝35北块一个项目。业内人士分析，受新政影响，万科原本激进的上海拿地战略可能有所调整。
“政策的出台将对市场产生显著的影响，相信个别热点城市房价快速上涨的势头将会结束，亢奋情绪向其他城市蔓延的情形将会中止。”万科一季报称。
在4月27日发布的一季报数据显示，万科一季度销售面积中，珠三角同比下降45.1%；长三角同比下降33.9%；而位于中西部的二、三线城市则同比增长了43.1%。但在万科看来，二、三线城市的投资热度也未必持久。
这一趋势正在被市场数据所印证。数据显示，4月26日至5月2日，上海、深圳、广州三个一线城市的商品房成交面积环比分别下降33%、34%和23%，而此前的二线热点城市南京、杭州、合肥三地成交面积环比分别下降77%、41%和55%。分析人士认为，新政对二、三线城市投资需求的抑制十分有效，楼市正进入漫长的观望期。
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