学区房卖价比周边房子高太多 算不算欺诈

【案例】黄女士的房屋是，比周边非贵三四千一平，5月份有人买了黄女士的房，总房款近100万元，为了怕双方违约反悔，买方交定金30万元，谁违约都要承担违约责任，现在买方孩子不在这个学区上学了，他提出房价太高，黄女士欺诈他，因此不要房，让黄女士退定金，黄女士可不可以不退定金？黄女士是不是欺诈？

【律师解析】1、房屋价格是房屋买卖合同的重要条款，也是当事人考察的重要事项，是合同磋商的最重要的内容，价格包括地段、房龄、区位等各种因素，当然包括学区因素，因为卖方为此也需要付出更多代价，即使卖方享受了政策红利，但并不违法。

2、如果在商谈过程中，卖方没有违反法律、行政法规的强制性规定，没有欺诈、胁迫、乘人之危、显失公平的情况，则不能认定合同可撤销或无效。

3、价格高于周边非很多，或者高于同地段的很多，均属于正常市场行为，不能认为无效。4、本案中，买方不买，属单方违约行为，应当承担违约责任，按定金罚则，交付定金的一方违约，无权要求返还定金。

【律师提醒】本案中，总房款近100万元，根据法律规定，定金不能超过总房款的20%，超过部分无效。因此买方只需要支付20万元定金，余下10万应当予以返还。【案例】马先生去年买了一套，但房子里有原房主的户口，当时在合同中约定，原户主必须在今年9月1日前将户口迁出，否则要承担日万分之五的违约金，现在原房主还没将户口迁出，马先生能不能起诉，让他迁出户口？能不能要违约金？

【律师解析】1、关于能不能起诉要求迁出户口的问题，迁移户口属于公安机关行政行为，不属于平等民事主体之间的民事法律行为，人民法院更不能在民事判决中判决卖方迁出户口。 2、变更户口登记需依当事人申请方可办理，公安机关无法直接办理或强制办理，没有法定理由，不能迁出公民户口，买方也不能行政诉讼起诉公安机关不作为。

【律师提醒】买卖双方关于不迁出户口支付违约金的约定，应当认定合法有效，但本案中，约定的违约金达到日百分之五，明显过高，一般人民法院会按照同期贷款利率上浮30%支持违约金的请求。

（本期问题由大连房地产律师网、北京市盈科律师事务所马文龙律师解答）