6月前半月不足20亿元 一线城市土地成交或降温

据中原地产研究部统计数据显示：截至6月16日，6月一线土地市场成交现降温现象。4个一线城市总成交土地为8宗，合计土地成交额仅为18.18亿元，中原地产研究总监张大伟表示，从目前待售的土地看，预计6月4个一线城市的土地成交额将低于200亿元，将创造最近几年的点。

但在去年6月，4个一线城市土地出让金合计高达357亿元。

一线城市降温明显

从土地成交建筑面积的走势来看，10个典型城市已经连续3个月同比负增长，其中，北京、上海、广州、深圳等一线城市土地成交建筑面积共计388.6万平方米，环比下降35.6%，同比下降41.6%，创下近两年来新低。

而张大伟告诉《每日经济新闻》记者，在持续接近半年的地热房冷后，土地市场开始降温，之前认为难以受到影响的一线城市也明显降温。

据悉，房企谨慎拿地是土地市场遇冷的主要原因。中原地产研究部统计数据显示，中国销售前20强的标杆房企，最近几月拿地数量逐月递减，6月上半月拿地总额仅54.85亿，其中仅个别企业有地入手。

这些企业年内拿地总额仅1502亿元，预计上半年拿地总额不足1600亿元。而在2013年上半年，20大房企拿地总额高达1977亿元。

据北京某知名房企内部人士告诉《每日经济新闻》记者，企业拿地主要考虑自身资金和市场前景，目前企业大部分资金押在在建和在售项目中，回款周期预计较长，目前北京市场也受到京津冀一体化和自住房冲击，拿地必然会十分谨慎。

这位人士还同时说道，在拿地中，企业会优先考虑地段好，能保证销售周期，而地段一般的土地，除非价格特别有吸引力，否则不会贸然竞拍，而三四线城市则基本不纳入考虑范畴了。

或与供地节奏有关

而一线城市土地市场逐渐转冷与地方政府的供地节奏也有关联。北京今年成交的53宗土地中，有21宗是在去年12月挂牌，6宗在今年1月挂出，其余26宗在今年2月挂出。

2014年3月，北京土地市场便无经营性用地出让，持续时间近3个月，这种情况在历年北京土地市场上，非常少见。业内认为，一方面，北京楼市从年初以来已出现降温迹象，开发商预期也显现明显分化，在现阶段推地或难有高溢价，国土部门有意控制推地节奏可保证后续土地出让收入。

今年前4个月，北京土地市场总体供应和成交都较往年大幅增加，即使后续推地节奏趋缓，完成全年供地计划的也不会很大。

业内表示，北京土地市场急剧降温，是政府层面暂停供地，这种停滞很快就会恢复，之后将继续呈现稳步推出带有自住型商品房的住宅地块以完成全年的供地计划。

在5月30日，北京市国土局公布了2014年首批拟供应的商品住宅和商服用地。拟供应地块总计80宗，土地面积约1046公顷。

公布批拟供应计划的当天，北京市国土局表示，将会同市政府相关部门和区县政府采取有效措施，切实做好公布地块土地供应工作。同时，加快推进土地开发，确保如期形成有效供应，保障土地市场的合理用地需求，保持土地市场的平稳运行。

亿董家渡29亿梅川路 改变时期上海土地市场 观点地产

一面是内地楼市持续下行的悲观情绪，一面是房企年中冲刺的关键时刻。在此背景之下，2014年上海商办地块以近29亿元的起始价面世。

在6月11日，位于上海普陀区梅川社区W060901单元的A2B-1、A2A-5地块正式挂出，这是继宝山区淞南镇N12-0102单元03-01地块之后，上海第二幅以招挂复合方式出让的土地。

在此之前，上海黄浦区规土局公示了董家渡社区13、15地块第三次控制详细规划，该地块被分为9个小地块。

研究人士根据周边地价测算，南外滩的董家渡社区13、15地块如果按70万平方米的建筑面积算，其总价将轻松超过300亿，成为“总价地王”。

不论是300亿的“总价地王”还是29亿的梅川路地块，都为上海土地市场带来了不小的躁动。

29亿与招挂复合

事实上，“招挂复合”并非今年才出现的新鲜事物，早在当年浦东星河湾地块出让之时就曾采用这种“先比方案后比价格”的方式。

据上海业内人士介绍，这种方式用在住宅用地之上曾饱受争议。

“那时候，上海在浦东星河湾土地上面曾采用先招标后竞价的方式，当时就遭受市场非议，因为很难判断哪家的方案好，毕竟住宅最后都是要零售的。当时主要是金地在与星河湾竞争，后来他们就质疑，政府凭什么就说星河湾的方案就一定比我好很多呢？”

而如今，同样的方式被用在了商业项目上。

在上述人士看来，在商业项目上，这种方式会比较容易应用。

“因为商业项目有几个指标是很容易考核的，比如招商指标、税收指标、自持比例等方面。可以明确要求企业招商引资的规模、规定年税收的贡献以及自己持有多少物业。这三块指标是比较好控制的，所以商业地产采用这个方式会相对透明一些。”

尽管如此，招挂复合仍难躲过来自市场的质疑。

事实上，除了招挂复合的方式之外，高总价和诸多的出让门槛亦是普陀区梅川社区W060901单元A2B-1、A2A-5地块吸引眼球之处。

这宗东至大渡河路、南至梅岭北路、西至中江路、北至武宁路的商办用地，出让面积为6.03万平方米，容积率3.8，地上建筑面积22.94万平方米，地下建筑面积为14.7万平方米，是上海今年挂出的商办地块。

其起始价为28.68亿元，保证金14.34亿元。据测算，这块地的起始楼板价约为1.25万元/平方米。

另一方面，出让文件对于开发企业有诸多的严格要求。

文件披露，开发企业需要具备一定的经济实力、技术资质和项目经验才能获取该地块的竞拍资格。在经济实力上必须是世界五百强，且拥有核心商业区开发经验。

与此同时，要求开发企业要拥有正在运营的资产管理公司和物业管理公司，且必须在地块拍卖公告前成立。

在项目经验方面，受让方企业需要有上海核心市级商业中心的项目运营管理经验。

除此之外，出让方会根据2013年受让企业年报中所列示的的金额、拥有并仍在运营的商业资产管理公司、拥有上市公司数量、承诺引入的公司数量和质量、土地付款期限许诺对各申请企业进行评分，以决定谁拥有竞拍资格。

基于此，有市场消息称，该地块已被内定，即将在香港整体上市的央企中信或是该地块的意向买家。

改变期的土地市场

今年4月，上海土地交易部门曾召开竞买人座谈会，告知与会开发商拟改革土地出让模式：计划采取招标和挂牌结合的方式进行土地出让，提高土地出让保证金比例，上调后的比例或达40%。

彼时就有报道指出，按设想该改革会先在商办地块推行，住宅地块暂不实施。改革后的土地公开公告方式不变，公证处于公告结束后一个工作日审核保证金，并于当日发布通知，确定具体交易方式，以及后续交易活动安排。

流程方面，现场竞价环节只有3家公司参与。这也就意味着，原本“15家企业参与，10家企业观摩竞拍过程”的场面可能不复存在。

对此，上海中原物业顾问有限公司研究咨询部总监宋会雍表示，招挂复合不见得是今年才开始谋划的事情，但是从土地市场的调整来看，存在一定的滞后性。

“我们可以从结果来推断这一变化的主旨，政府是想要通过增加一轮的筛选，来降低在土地竞买环节上的竞争，不要出现过于激烈的情况，对于地价也能有所控制。这应该是方案设计的初衷。”

“但这个方案，如果是去年出炉的话，还能为市场环境带来调整效应。现在来看，一方面市场本身走势低落了；另一方面在发展的前景上，大家普遍的热情也有明显的下降。所以，这时候推出这样土地出让的方式，对于土地市场热度方面的控制已经没有太大必要。不太应景。”宋会雍如是说。

其实从目前来看，上海土地市场的温度仍然偏高，最近拍卖的地价并没有太明显的调整。但溢价空间以及企业对价格天花板的突破愿望的收缩，从某种程度上反映了企业对于市场前景心理预期的减弱。

“溢价率变低，竞价企业冲破价格天花板的热情也在降低，反应大家对于未来的预期不是那么看好。这就会带来一个结果，土地市场会追随房价的走势。但目前房价并没有出现太大幅度的滑坡，所以短期来看，地价还是会维持温和、平稳、高位的态势。”