楼盘竟有指导价 看看你家的房子到底值多少钱
深圳特区报2013/05/17 10:28
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
据悉，从供求关系来看，深圳商品住宅市场自2012年四季度开始市场开始持续回暖，并延续至今；刚需产品依旧为市场主力，新开盘的莱蒙水榭春天、中航天逸、运河蓝湾等项目以定价合理及主推刚需产品取得较好的销售业绩。
4月及5月上旬以新开盘项目为成交主力，用定价合理及主推刚需产品来取得较好的销售业绩，预计上半年价格仍保持稳中有升的趋势。
在这样的背景下，近期哪些项目更值得关注？哪些项目定价合理？哪些项目更具上涨潜力？基于此，房价系统做出指导价与项目实际售价进行对比，发掘市场价值洼地。
上半年新盘集中在4、5月
定价合理以快速去化为主要目的
2013年4月，深圳一手房价格指数为1034.0点，较上月上升了15.3点，环比上涨1.51%，涨幅较上月扩大了0.22点，同比上涨3.76%，创下13个月来新高。
随着深圳“新国五条”细则落地，但仅限于对前期调控政策的重申，如提高贷款首付比例、二手房交易征收20%个税等前期新政猜想均未落实；自2012年下半年以来，深圳房价持续上涨，而政府并未加大调控力度，预计短期内仍有一定上涨空间；但开发商不可盲目乐观，深圳今年的控制目标为低于人均可支配收入的实际增长速度，而一季度房价同比涨幅为11.76%，已远超过房价控制目标“红线”9%。
而在这种背景下，房价继续大幅上涨较不可能，为了避免政府出台政策压制楼市，预计后期深圳房价将保持平稳。
自2012年下半年深圳市场成交量出现上涨后，部分项目价格就随之小幅上调，但大多仍对后市走向把握不准，仍维持原有价格；在年底随着市场大势趋稳后，市场达成上调项目价格的共识，出现量价齐升的火热局面；进入2013年以来，开发商通过小幅上调价格频频试探调控底线，持谨慎乐观态度，新开盘项目大多定价合理，以快速去化为目的。
同时根据对深圳市场新推项目定价对比发现，目前销售去化快的都是定价合理的刚需产品，价格保持稳中有升的态势，仍以快速去化与资金回现为主要目的。
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二手房价短期内保持高位运行
但涨幅收窄
2013年4月，深圳二手房价格指数为1018.8点，较上月上升了2.4点，环比上涨0.23%，涨幅较上月缩小了1.21个百分点，同比上涨4.67%。深圳作为少有的一二级市场倒挂现象的城市，其二手房需求量巨大。新国五条政策出台后，3月份二手房市场受“政策末班车效应”影响明显，二手房成交火爆；但细则中没有提及征税的具体时间，所以4月成交量下降。
指导价上调： 新推小户型、低总价刚需产品 上调幅度
本月我们总共上调了10个项目的指导价，其中6个项目的评价等级有所上调。其中龙华板块中刚需产品居多。在2012年第三季度开始，深圳市场成交回暖；第四季度龙华新区刚需及首改产品开始小幅上调售价。在限购政策近乎苛刻的大环境下，偏高端改善型产品受到抑制，刚需产品为市场供求主力，开发企业顺应形势，大多推售中小户型产品以实现快速去化，定价合理的首置、首改产品热销。
从具体楼盘来看，本月上调幅度的三个楼盘为：莱蒙水榭春天、勤诚达22世纪及和黄懿花园。其中位于宝安区龙华板块莱蒙水榭春天6期新开盘，推出的主要户型为85-150平方米的三房和五房。而勤诚达22世纪之前所推出来的80-83平新品已售完，目前在售的为1、2号楼的150-200平的大户单位，价格在24000-35000元之间，4月份成交189套。和黄懿花园是观澜板块新房中的小户型产品，也是深圳少见的别墅区景观型刚需产品，4月份成交158套。
指导价上调理由
●新行业政策出台，对板块内特定类型的项目形成利好；
●板块内库存房源逐渐减少，新开盘项目稀缺性突出；
●板块内生活配套升级，如交通设施、生活设施、休闲娱乐设施等；
●市场进入传统销售旺季；
●板块内项目类型符合当前市场需求；
●相邻板块指导价连续上调，拉动本板块价值上行；
●板块内某一项目高价开盘并获得热销，拉动板块价值上行；
●板块内出现高价成交地块，拉动板块价值上行。
指导价下调： 中高端项目及别墅项目 多数指导价下调
而本月我们总共下调了10个楼盘的指导价，其中3个项目的等级有所改变。3月“新国五条”细则落地，偏高端的改善性需求又将面临严峻挑战。
指导价下调十大理由
●新行业政策出台，对板块内特定类型的项目形成利空；
●板块内新开楼盘增多，区域库存房源逐渐增多，新开盘项目竞争压力增大；
●板块内新增影响居住环境质量的设施，如加油站、化工厂、垃圾处理场等；
●市场进入传统销售淡季；
●板块内项目类型不符合当前市场需求；
●相邻板块指导价连续下调，拖累本板块价值下行；
●板块内某一项目开盘但销售惨淡，拖累板块价值下行；
●板块内出现低/平价成交地块，拖累板块价值下行；
●关外项目与市区项目房价差距大，轨道交通带动近郊楼盘持续热销。
估值潜力楼盘 刚需型项目可积极出手 龙华、坂田、横岗等板块项目价格合理
可是从近几个月深圳持续热销的项目来看，依然是刚需产品受到市场热捧，热点追逐区域集中在龙华、坂田、横岗等城市板块，本月上榜的项目主要集中在宝安区和龙岗区。
由于此类项目主要针对价格敏感型刚需客户，所以项目在每次推案的过程中，价格涨幅均较小，但随着不断的新盘入市及老项目的入住、周边配套的逐渐完善，尤其是轨道交通的开通，对区域内项目的价格拉动明显，同时此类项目定价与市区的差距依然较大，目前的定价仍低于给出的指导价，未来发展潜力较大。
本月项目中信义嘉御山、勤诚达22世纪和合正荣悦府的实际售价明显低于指导价，且低估幅度超过10%，我们给予强烈推荐评级，从成交情况看，三个项目近期月均去化为50-100套。
同时整体来看，目前深圳市场在限购的大环境下，去化和未来潜力的项目依然主要是刚需型产品。
