说个鬼故事：东莞部分镇街的新房价，跌破楼面价了
东莞房天下2023/10/19 17:03
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
疯狂时高攀不起，低潮时爱理不理，这说的，不就是今年的东莞土拍？
说要自己兜底的大朗都没兜成功，不是…现在连装都不装了吗（哭）？
既然都不装了，那房姐索性把从疯狂到低潮的东莞地价都撸出来，直接上数据，我们来看看，为什么开发商都不拿地了。
上亿元的土拍生意，画风变了
今年东莞一共出让了6宗商住地，一句话总结，那就是：猜中了开头，却猜不中结尾。
毕竟，今年打响头炮的2023WR001松山湖地块，风光出嫁，为土拍市场打开了漂亮的局面。
随后除了2023WR003的建发地块，以25999元/平的差价刷新南城楼面价新高外，其他4宗皆处于不瘟不火的状态，均由兜底方底价拍走。
emmm……你说这拍了没，是拍了，但又没完全拍成功的赶脚。
历史是面镜子。
要知道，2019年-2021年土拍可是另一番光景：33个镇街，几乎都创造了自己的新纪录，几乎每一宗地块，都封顶出嫁，那时节，可是锣鼓喧天，鞭炮齐鸣啊！
然而，当目光回归到今年的土拍市场，截止10月16日，2023年东莞挂地宗数7宗，成交6宗，成交金额约57亿元，成交建面约35万平，数据锐减。
整体来看，今年是近5年来，土拍市场最难、卖地最少、揽金最少的一年。（抱抱大东莞）
还有一些让人心惊的变化，今年挂出的地块，楼面价大多已经倒回至几年前。
譬如，今年流拍的2023WR008大朗地块，起拍价10500元/平，比2022年交投拿下的2022WR024地块（备案名：昱湖花园），还要便宜3174元/平。
并且，划重点：2023年大朗地块还无大量配建，意味着开发成本更低。
但，依然没打动当初那群毫不犹豫为东莞买单的房企们。沉默，成了对大朗地块的现实回应。
知一斑而窥全貌。
今年一个很有趣的现象是：有发展潜力的区域，楼面价更低，意味着开发商捡漏的概率，会大大增加。
但，与过去不同，如今开发商的钱袋子，早已捉襟见肘，地主家也早就大呼：
没余粮啦，捂紧钱包，各扫门前雪，方为上上计。
楼市阵痛期
下一轮行情在路上了
在这个人人谨慎的时代，开发商拼命扩土储，已成过去式。
短时间内，你争我抢的土拍盛况，难再重现。毕竟当下的市场，正处于楼市阵痛期，为进入下一轮周期做铺垫。
但是，当下不乏有房价贴着地价在售的区域，不少人便开始慌了神。
一个很典型的案例，是凤岗。
这个最不像东莞亲生仔的镇街，在2019年，也就是上一轮周期的土地面粉价格最高是26646元/平，如今依旧稳居东莞楼面价TOP 10 第一宝座。
面包端的新房市场呢，根据住建局的8月网签数据，凤岗一手新房均价为26614元/平，市场上新房普遍售价为2.4万-3.2万/平。
地价被房价，摁在地上摩擦。自己革自己的命，自己都没有办法放过自己。难啊！
然后再点名一次刚流拍的大朗——一个冷知识，这应该是大朗接近20年来的土拍历史里，第一次流拍，呜呜呜……要哭了
2021年，大朗创造了自己的最高楼面价为25999元/平；再回看当下大朗的新房市场，根据住建局8月网签显示，一手新房均价为21407元/平。
啊这，这很难评啊！
凤岗、大朗，并非个例镇街，黄江同样也陷入了此番价格风波。
那些曾经因上一轮行情而顺势涨起来的镇街，最终还得凭实力，一步步还回去。
是啊，很残酷的是，在上一轮行情中，成功站稳价值高地的，仅有城区及松山湖。
看到这，是不是以为房姐要唱衰楼市了？
怎么可能！我们可是受过专业训练的，就算写得再离谱，我们也可以圆回来的好吗（不是）？
以下请听我分析（狡辩）：
时间来到这一轮全新的市场行情中，肉眼可见的，开发商们组队不上头，再观望观望，扛过上一个为爱发电的周期再说。
以不变应万变，也不失为一种投资谋略。
并且，当下正值两个周期转换的阵痛期（高潮时导致的对价值的过高评估、猛地收缩阶段对自身与后市的信任），两周期间有着截然不同的楼市思路，不能简单粗暴的将上一轮楼市周期的地价与这轮周期的房价混为一谈，更应区隔开来，逐帧分析。
而阵痛期，也并非一晃而过，而是需要时间来沉淀。
如今地价和房价双双友好之际，将会孵化出新一轮楼市周期及格局。本轮入局的房企，在面世时，面对的市场与心态，地块本身的压力情况，都不再相同了。
东莞的土拍市场
该如何破局？
如今，市场变幻莫测，多个城市的楼市利好，如潮水般袭来。
房姐曾说过：有时候太多利好，反而并非利好。
当城市被开发商放在桌面，进行多维度的筛选之时，东莞或许，并非是唯一最优的资本倾注标的。
回看隔壁广州大哥，得益于新政，城市信心的修复，今年的土地高潮迭起，就连曾经流拍回炉重拍的地块，也一举封顶，风光出嫁。
隔壁的广州深圳优等生，一线老大哥们的楼市利好越多，对于东莞来说，是吃亏的。
要知道，开发商的拿地投资额度有限，钱要用在刀刃上，当机立断地做取舍，有矢放地的择优拿地，才是王道。
东莞官方自然也深谙这一点，正暗自发力。
首先，是掏箱底般拿出核心区域的优质地块，及时进行控规调整。
比如，东城因控规调整，原主山社区地块约1.73万平，增加面积至约2.1万平的居住用地。地块近东城万达、东城地铁站等，区位无可挑剔。
另外，南城的东莞CBD近期也有地块控规调整。
原控规的C07-01与C08-01两个迷你的商住地块，合并为一宗地块，即C07-01，共占地约1.7万平。从某种维度上说，将优质迷你小地块合并，能在一定程度上，降低开发的操作难度。
迷你地块，始终难以施展开发商的才华（搞点大地块好不好啊喂！）。
值得强调的是，以上优质地块的控规调整，大概率将挂牌出让。
再从今年的土地供应计划上看，不乏还有核心区域优质地块待出让。
譬如松山湖的巨无霸地块，占地面积约20万平；滨海湾新区威远岛地块，占地约5.9万平等等。（具体可戳房姐往期链接：最全整理！东莞2023年供地计划，33宗宅地位置曝光）
以上的优质地块，官方正在细细打磨，待时机醇熟，便自会挂牌，只是时间早晚的问题。
届时，东莞的土拍市场，大手一挥，弹一弹身上的尘土，定会重新轻装上阵。
整个东莞的市场信心，还需土地市场来提振，新的楼市周期，也将由土地段开启。
我们拭目以待。
