后十一楼价摸着上涨 开发商小动作偷着升一点
羊城晚报2012/12/03 01:41
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
经过金九银十火爆热销，“后十一”也没有出现“一节淡三墟”的节后反应。相反，市场仍然保持着相当的温度，不时有新开盘表现火爆，告诉市场，无须小长假，平常日子也有“无限可能”。
天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往，所以，还真不能怪开发商会冒出涨价的小心思。连续几个月来的成交量上升，让开发商们看到了涨价的希望。然而，受制于调控政策与其他各种担忧，总体而言，开发商还是不太敢轻举妄动。到底要不要涨价？或者要不要适当收缩点优惠？弯弯绕绕，最后都落到了一个字“摸”。
后十一，摸着涨价，偷着升一点点，成为不少楼盘试探性小动作。
尤其是，随着不少上市房企公布了1-10月份的业绩，人们发现，完成任务早已经不是大问题。没有了任务量逼宫的房企，“以价换量”的动力也自然会减弱。
因此，即使目前房价仍然保持稳定，却依然阻挡不住楼市重新回到卖方市场，目前楼市的主动权重新掌握在开发商的手中。相比去年及今年上半年，目前开发商面对市场都从容了很多，“购房者错过了的购房时机”并非毫无道理。
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一个荒唐的北京房价赌局近日以看跌方落败结束。据看涨方的统计，北京二环内的商品房两年间上涨51%，三四环间的房价上涨31%，也许统计数字不够客观，但在调控政策实施的两年间，北京房价持续上涨是不争的事实。再看上海，近期黄浦(社区网论坛商铺)江边成交了一套每平米单价超过21万元的江景豪宅，人们不禁要问：这房价涨到多高才算合理呢？
城市化空间是现代都市的稀缺资源，因为城市化空间的有限性或稀缺性，城市就出现了一种溢价——空间的依附性溢价。任何有形资产，无论其真实成本如何，都会由于占有空间而增加空间的溢价，溢价率的高低主要取决于水土资源，财富效应和人口集聚。过去人们常说：一方水土一方人；现在还应加上一句：人流钱流逐水流。特别是在中国，由于多数城市严重缺水，城市化空间的溢价率远高于其它国家。
早期城市几乎无一例外都是择水而居，人口的集聚必然导致水资源不足，于是就需要引水而居，进而造水而居。择水到引水必然出现空间的稀缺性，从引水到造水，空间就从相对稀缺升级为稀缺。这时，中心城市就不再是一个形容词，而是投寸金得寸土，城市化空间从此不再是天赋资源，而是用金钱堆出来的稀缺资源。在城市化空间成为稀缺资源之时，合理分配空间就成为城市经营者的首要责任，这才是人们期望的“安居乐业”。
人们总在片面地理解“安居”，甚至有些经济学家也装傻唱高调，空谈所谓居者有其屋是“天赋人权”。实际上，城市大街小巷随处可见的“租售”二字就是在提示人们：合理的住宅体系应以“租”为主，以买为辅。中心城市，特别是金融中心城市将形成三级住宅体系：50%以上为租赁房产，30%～40%为普通商品房，10%左右为高端豪宅。因为人口的流动性对于中心城市，就像血液循环对于人体一样重要，是中心城市保持竞争力的关键因素，而能够让多数人拥有私宅的地方是人口流动性较低的农村乡镇和宜居城市。
三级住宅体系的财富效应在于两个流动性，其一是低收入群体的流动性，人多钱少；其二是高端群体的流动性，钱多人少。穷人带着梦想进入城市寻找机会，让梦想化虚为实，富人带着资金进入城市寻找人才，让金钱见证奇迹。所以，三级住宅体系几乎必然导致豪宅价格高高在上，领涨抗跌。政府也会用豪宅的高税费投资建设公租房，让更多有梦想的年轻人进入城市，这就是现代城市经营中流行的“豪宅补公租”模式。新加坡则是把公租房和保障房融为一体，可租可买，限价限量，基本实现了居者有其屋。
中心城市的商品房市场有两个可比的价格，其一是均价，其二是天价，人口的流动性越强，城市的财富效应越强，均价和天价之间的差距就越大。据不完全统计，金融中心城市的均价/天价比率差别很大，差价的如伦敦是3～4倍，差价的如香港为10～11倍。若按中间比率计算，在北京，四环内的均价达到每平方米4万～5万元时，北京就会出现20万～25万元的天价公寓。在上海，中环线内的住宅均价达到5万～6万元时，上海就会出现30万元以上的天价公寓。【查看全文】
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