温州楼市"疯狂"背后:楼市在挤泡沫 路在何方?

大量投资客被深套

“与房价时相比，温州房价下跌了30-40%，这是一个较为客观的数据。”温州大学房产研究所向阳研究员告诉记者。他还说，温州房价自去年年初开始逐月下跌，并非几个月之内突然暴跌，可以说是调控政策的积极成效。

这一数字的背后，是无数投资客被套甚至割肉的故事。记者从一位温州朋友那里听到了这样一个故事：2009年年中，温州人张向辉（化名）以4.9万元/平方米的价格，买进假日花园一套170多平方米的房子。去年下半年，张向辉经营的公司资金紧张，无奈之下只好将这套房子出手。待他将房子挂到中介门店时，孰料房价已经一落千丈。由于接手者寥寥，挂价不得不下调，直到今年年初以3.15万元/平方米的价格成交。

“算上买房时的税费以及这几年的利息损失，这套房子我足足亏损了350多万元。”签完卖房协议之后，张向辉对着买家一声叹息。

在这一轮调控中，究竟有多少温州投资客被套？这是一个很难统计的数字，坊间的说法是60%的温州家庭被套。如果是在2010年和2011年买的房子，毫无疑问都是被套的。60%的温州家庭被套，这应该是一个不太离谱的数字。

记者在11月16日的《温州都市报》上看到，仅住宅房源信息就占了整整四页。急售、特价甩卖、低价诚卖、白菜价、急急急……房东的焦急心态，全都写在上面了。

中介一条街的消亡

温州房价下跌的同时，无论是新房还是二手房，成交量也在急剧萎缩。2011年，温州市区二手房成交量甚至创下了6年来的新低。

“你是问我一个月能卖几套吗？我告诉你，今年我这里总共才卖了几套，有时候几个月才卖出一套。”这是温州之家中介门店老板方春生给记者的答案。要不是因为他这家门店面积小（不到4平方米），租金不是很高的话，他早就关门歇业了。

然而并不是所有的中介门店都可以像温州之家这样幸运，在这场风暴中幸存下来。温州市蒲源路，这是一条连出租车司机都未必找得到，总长不超过200米的小路。11月17日下午，记者来到这条曾经的中介一条街，已经很难找到中介门店了。来之前听朋友说，一年之前这里有超过20家中介门店，没想到已成昨日黄花。

在这条路上寻找中介门店的时候，碰到了家住附近的孙阿姨。她告诉我，从去年下半年开始，门店就一家家关掉了。那时候她三天两头看到中介公司带买房的人进小区看房，现在冷清了下来，还真有点不自在。

记者从蒲源路的西头一直走到东头，发现中介门店只剩下3家。记者在一家门店旁足足观察了10，也没见到一位客户进店。

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看房车现场零成交

为了更多地了解温州楼市的手信息，记者还跟着当地房产网站组织的看房直通车，去亲身当了一回“购房者”。

17日上午9时许，看房车从位于市中心的体育馆出发，去看一个名叫京都府的楼盘。车子总共有48个座位，只坐了23人。9月，京都府首次开盘9999元/平方米起价震撼温州楼市，一路上不少人都在谈论京都府的价格。

车子开了大半个之后，总算是到了京都府售楼处。四周还是一片荒凉，旁边就是温州乐园。据悉，从这个地方前往瑞安市中心只需要10多。这个地方要是放到杭州，相当于是海宁的下沙东。

走进售楼处之后，大家终于了解到了这个楼盘的真实价格：折后均价1.6万元/平方米。有人直摇头，觉得不值这个价：“都快到瑞安了，还卖这么贵？”

“我们这个楼盘楼面价接近9000元/平方米，根本就没有降价空间了。”售楼小姐表示，京都府的价格已经到底了。事实上，京都府是目前温州市区价格的两个楼盘之一，另一个是凤凰城(小区网论坛)，地段比京都府还要偏。

“打算再看几个楼盘，也不急这一时。说实话虽然房价还是很高，但是和前几年相比购房者算是幸运多了。那时候一开盘就被抢光，根本就没时间让购房者挑选，至少现在可以反复比较，不怕买不到房。”临走时，坐在记者后排的小庄对记者说。

记者发现，没有一人当场下单。

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房价“过山车”的背后

急跌导致大量投资客套牢，但更多人认为这是调控政策下房价的理性回归

□本报记者蒋敏华文并摄

曾几何时，温州楼市一度“风光无限”。温州这个三线城市，房价却与一线城市持平。曾经疯狂的温州楼市，又是如何一步步在楼市调控下逐渐回归？

房价6年疯涨4倍

“温州的房价，从3000元/平方米涨到6000元/平方米，花了3年时间；从6000元/平方米涨到1万元/平方米，花了一年时间；从1万元/平方米涨到2万元/平方米，花了半年时间；从2万元/平方米涨到3万元/平方米，只花了三四个月时间。”谈及温州房价的上涨史，当地某媒体同行向记者描述了这样的一条线路。

其实2006年之前的温州，房价涨势相对温和，因此并未引起业内太多关注。但是这一年之后，温州房价开始一路飙升，即便是在金融危机爆发的2008年也不例外。温州大学房地产研究所的市场监测数据表明，2006年至2011年，温州市区（鹿城、瓯海、龙湾）商品房销售均价从8045元/平方米一路上涨至34674元/平方米，6年当中足足涨了4.2倍。当国内诸多城市在2008年遭遇滑铁卢的时候，温州房价却实现了58.1%的惊人增长。

没有只有更高

鸿瑛大厦是温州单价破万元的楼盘，也正因为如此，它成了温州楼市发展史上的一个里程碑。

“那时候听说有个楼盘单价超过1万元/平方米了，开盘当天看热闹的人特别多。”周先生至今还能清晰地回忆起2005年底鸿瑛大厦开盘时的场景。这个位于大南门区域的楼盘，一下子成为全城瞩目的焦点。周先生也到过售楼处，属于看热闹的那一批人。结果与鸿瑛大厦擦肩而过，让他日后后悔了好长一段时间。

在鸿瑛大厦的带动下，温州房价正式步入万元时代。到了2006年底，南大门区域多个楼盘的价格突破2万元/平方米。到了2008年8月，鹿城广场开盘卖出了4万元/平方米的价格，开盘三天销售额将近23亿元，刷新了楼市新纪录。仅仅是在两年之后，鹿城广场在二手房市场上的身价已经翻了一番。

也就在这一时期，温州东向区域的房价实现了大跃进。同人花园、假日花园、京都城等一大批高品质楼盘，由早期不到2万元/平方米的开盘价，迅速涨至4万多元/平方米。同人花园的部分房源，售价甚至直逼6万元/平方米。

有人感叹说，其实楼盘定什么价格，比拼的是开发商的胆量。开发商有多大胆，定价就有多高。但是令人称奇的是，无论是什么价格，几乎所有楼盘都不愁卖，甚至到了一房难求的地步。当地媒体人士戏称这些是“半日光盘”，即半天就卖完，有时候甚至都不用半天时间，开盘两三个就售罄。

暴富神话屡屡上演

2009年10月，京都城开盘。有人从开发商手中买下一套房子，签完合同之后立刻赶往二手中介门店，寻找买家。

一开始房东愿意以2.7万元/平方米的价格出手，结果买家当天就出现了，而且还不止一位。见此情景，房东立刻反悔，单价提了2000元/平方米，没想到还是有很多人愿意买。就这样，房东不断坐地起价，直到3.3万元/平方米才最终成交。

房东从开发商手中买来的价格是多少呢？2.5万元/平方米，也就是说每平方米足足赚了8000元。购房者为何不直接向开发商购买，而非要花高价从他人手上买入？那是因为开发商手上的房子已经卖光了。

“当时就是我经办的，前前后后也就几天时间，一转手就进账几十万元。那时候这样的生意特别多，我们也很乐意接单，因为中介费给得特别爽快。”温州市连通房产大自然店高级置业顾问阿东，非常怀念那一段幸福时光。与那时相比，如今的日子实在有些憋屈。

坊间盛传，鹿城广场的一个房号，时炒到300万元。如果这一传言属实，这大概是中国最贵的一个房号了。

“这不叫炒房，这叫投资。”记者与当地一位业内人士交流，对方极力否认温州人此前的种种行为是炒房。

炒房也好投资也罢，精明的温州人走到了人的前面，这是不争的事实。以至于前几年只要一有温州人出现，哪个城市的房价就要涨一涨。

统计数据显示，早在2005年，平均每户温州家庭房产投资额就已经达到了64.8万元。有了房贷的杠杆效应，再加上前几年房价暴涨，如果是在房价高位期间获利了结，理论上说净利润可达数百万元甚至上千万元。

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“限购”之后房价猛跌

可以说2011年之前的数年内，都是温州投资客的幸福岁月，房价一路上扬，买房只赚不赔。然而2011年3月执行“限购、限贷”政策之后，温州楼市迅速走向另一个完全不同的轨迹。

首先是成交量暴跌，交易一度陷入冰点。2011年上半年，温州市区新房成交量不到上年1/6。原先一直处于饥饿状态的温州楼市，可售房源量扶摇直上。与此同时，房价出现了松动，不少楼盘很快就跌破了投资客的买入成本价。

2011年底，温州不少楼盘纷纷选择“以价换量”，折扣出现了6字头。中瑞星河湾、京都城四期、瓯江公馆、置信广场等楼盘，成了当时温州楼市的主角。对于习惯了“半日光”的温州人而言，一时还真难以适应楼盘竞相打折的局面。

对于开发商而言，只赚不赔的日子也走到了尽头。上月开盘的国际豪庭，均价5-6万元/平方米，单价甚至突破10万元/平方米，堪称温州史上最贵毛坯房。然而即便如此价格，开发商仍有可能亏损。“这个地块很小，大南门商业圈，拿地花了9亿元。以开发商当前的价格出售，我们测算了一下，大概要亏2-3亿元。”温州市房地产行业协会的一位人士告诉记者。

土地市场频繁流拍

楼市量价齐跌，这也迅速传导到了温州土地市场。

2011年，温州市区土地成交率仅45.7%，上半年就有15宗土地流拍。报喜鸟、奥康等前几年进军房地产的当地知名企业，拿地也相当谨慎。今年以来，温州的土地市场依然冷清，据温州市房地产行业协会统计，今年上半年温州市区房产开发土地零成交。8月25日温州市区一次性推出52宗地块总量高达3220亩，但是现场意向性接招不足1000亩。

“虽然地价较高峰时回落30%以上，但是房企拿地积极性依然不高。”温州市房地产行业协会的一位人士如是描述当前温州土地市场的现状。

长期以来，温州市区土地资源稀缺，供应量明显不足。业内分析人士认为，从前几年的“没地可卖”到如今“无人接地”，土地市场的这种转变，将会对温州楼市的未来走势产生深远影响。

泡沫破灭但远没崩盘

虽然温州房价暴跌是一个不争的事实，但是更多人士认为这是房价的理性回归，或者说是调控政策带来的积极成果。至少目前，温州楼市还没有出现崩盘的可能性。

楼市崩盘的一个重要标志是，房企大量破产，烂尾楼频现。幸运的是，目前温州尚未出现烂尾楼盘。“这主要得益于温州人的‘抱团’意识。在温州，无论是大开发商还是小开发商，都喜欢联合拿地联合开发，少则两三家多则四五家。就比如国际豪庭项目，就有4家公司共同开发。遇上市场不好的时候，这种合作模式更容易分散风险。”温州大学房产研究所向阳研究员认为。

当地媒体人士也否认温州楼市崩盘之说。“至少在我们看来，当前温州楼市已经健康了不少。前几年开发商卖房那叫疯狂，根本用不着建样板房，只要拿出图纸就能一卖而光。现在开发商也开始注重营销了，普遍都开始建样板房供购房者参观。”温州某媒体同行如是说。

“进入三季度以来，温州楼市成交有所放量。应该说，温州楼市最坏的时候已经过去。目前阶段虽不能说回暖，但至少已经企稳。”温州朗兆房产营销有限公司董事长叶维坚说。

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作为国内“炒房团”的大本营，同时也曾经是国内房价上涨最快的城市之一，温州楼市在这一轮调控中，为何跌得如此惨烈？本报记者深入温州楼市一线，试图找出领跌的原因。

“限购”直接压垮房价

温州房价疯狂上涨戛然止于“限购”，这是一个公认的事实。2011年3月14日，温州版“限购令”正式实施。

尽管国内多个城市出台楼市“限购”政策，但是记者发现温州版“限购令”相对更为严厉。其对购房资格作如下规定：本市户籍居民家庭，及能够提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女），只能在本市新购买一套商品住房（含二手存量房）。这条规定显然要比杭州严格，因为杭州规定，如果是杭州户籍的居民家庭，只要名下无房，可购买两套住宅。

本地人被限购了，而在温州打拼的外地人，由于当地房价过高，选择在温州购房定居的人数并不多，在这方面温州的吸引力显然远远比不上杭州。也就是说，“限购”政策在温州楼市产生的效力，比其他城市要大得多。

企业不景气拖累楼市

去年下半年，温州企业家“跑路”现象引发关注。温州企业景气指数骤降，对当地楼市产生了强大的冲击波。

这一股冲击波首先波及温州二手房市场。去年10月份以后，温州二手房挂牌量猛增，出现了抛售潮。如果只是普通投资客，对资金需求并不那么饥渴，可能抛售的意愿还并不那么强烈。但问题是大量房东同时又在经营其他公司，急需通过抛售房产来回笼一部分现金流，以解燃眉之急。抛盘量远大于需求量，最后的结果就是二手房价迅速下跌。从原先一套房子几个人抢，到如今几个房东抢一个购房者。

企业不景气直接造成温州民间资金紧张，再也无力继续支撑疯狂的楼市。此外，企业不景气还意味着劳动就业岗位的减少，直接影响到城市的人口规模。统计数据显示，温州最近两年人口减少10万人，这对楼市而言也是一个不小的打击。

温州房价下跌先从二手房开始，然后波及新房，这样的情况跟杭州刚好相反，在也算是一个特例。如今温州二手房市场的抛售现象仍在继续，这将对当地楼市造成很大的心理创伤。

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房价畸高泡沫成分大

怎么涨上去的就怎么跌回来，这样的话来形容温州当前的房价，似乎很形象。如果说温州市区房价2万元/平方米尚属合理的话，那么突破3万元/平方米就显得有些不正常了。

温州人喜欢买房，这可能跟温州人的秉性有关。温州地属山区，土地资源相对稀缺，很多温州人骨子里有一种购房情结。前几年温州民间充沛的资金，也为温州人投资房产提供了强大的资金支持。而一旦先期的房产投资获得巨大利益回报之后，后续的疯狂也就不可避免。

相比杭州或者其他城市，温州楼市的体量显然要小得多，这就相当于是一个小盘股，理论上说更容易被操控。温州房价前几年疯涨，就是被大量投资资金操控的结果，当然温州土地供应量偏少，这也是重要推手。

房价高峰时，温州东向不少楼盘售价普遍高于6万元/平方米，这样的价格比杭州不少市中心的房价还要高。无论是居住价值还是人口凝聚度，温州显然无法跟杭州相比，但是房价却高过杭州，显然前者的房价泡沫更大一些。一旦支撑房价的资金和市场需求出现重大变化，房价大幅下跌也就成了可以预见的后果。

此外，温州这几年的房产项目主要是200平方米以上的豪宅，鲜有低于2万元/平方米以下的刚需小房。相比之下豪宅的价格水分更高，跳水的时候自然也会更猛烈一些。

购房需求大幅下降

温州楼市是一个相对封闭的市场，很少有外地人去温州买房，因此某种意义上说买家和卖家都是温州本地人，市场需求总量也就那么大。

本地人缺房吗？说缺，也可以说不缺。说缺房，是因为一些工薪家庭的子女要结婚了，如果之前没有投资房产，那就得准备一套新房；说不缺，那是因为实在买不起房子的话，可以先跟父母一块住，等有经济实力了再买房。

记者调查温州楼市期间，发现温州楼市当前的购买主力有三类人：准备结婚的年轻人，为小孩准备的父母以及改善居住条件的家庭。由于投资客集体撤离，这些群体构筑的购房需求量，相比“限购”前已经大幅下滑。当前温州楼市无论是新房市场还是二手房市场，库存量不断攀升，就是这种供需关系严重失衡导致的恶果。

此外，以往的温州楼市中，来自瑞安、乐清等县市的投资客占有较大比例。如今，这些人的身影已经不见踪影，即便有购房需求，他们宁可选择购买当地的房子。这对寒冬中的温州楼市而言，无异于雪上加霜。

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开发商选择亏本保命

一向精明的温州人，善于在恶劣环境中作出决断，选择一条能够走向光明的道路。当房价大跌之势无可挽回之时，温州开发商及时扛起了降价大旗，甚至亏本贱卖来“保命”。

“以价换量，哪怕是亏本了，在这样的形势下，是一种明智之举。时间就是成本，如果卖不出去，房企的资

金就会更加紧张。”温州朗兆房产营销有限公司董事长叶维坚肯定开发商的这种策略。楼市低谷期，亏本销售已成为温州开发商的自觉意识。

当然亏本销售的前提是，还有本钱亏得起，否则只能卷铺盖走人。温州房企虽然还没有出现破产、烂尾的先例，但是温州企业之间股权交易非常活跃，温州房企之间的股权转让也非常频繁，同时多家房企联合拿地开发的风气盛行，这也在一定程度上为房企大幅降价提供了资金支持。

温州楼市如何理性复苏

温州楼市，是中国房产调控的一个缩影。促进房价合理回归，这当然是楼市调控的重要目标之一。但是，调控的目标无疑是促进楼市的健康发展。

温州楼市的大量投资客被深套，这是市场法则的威力体现。或许“限购”只是压垮温州楼市的最后一根稻草。即便没有“限购”，温州楼市的深度回调也只是时间问题。记者采访期间多次和当地业内人士聊起这样一个话题：一旦“限购”取消，温州房价还能迅速回到历史高点吗？无论是二手中介、开发商还是房产专家，都对此持悲观态度：难！

这样的回答，至少说明一部分温州人的理性精神已经回归。而这种理性精神的回归，正是温州楼市复苏的希望所在。当温州房价突破3万元/平方米大关的时候，为何大量投资客仍然选择进场？因为一旦人性的贪婪抬头，一切的恐惧就会抛之脑后。在贪婪面前，一切的理性都不复存在。

这就是温州人必须要吸取的教训。那些被套的投资客，一定会吃一堑长一智。也只有让理性精神回归，还原房子最初的居住属性，杜绝“全民炒房”的疯狂，温州楼市的未来才能迈开健康的步子。

除了理性精神的回归，政府、开发商还应该为楼市复苏作出更大努力。

值得欣喜的是，温州目前已经整理出5000亩土地——相当于过去5年供应量的总和。土地供应量大增，短期内可能会对房价造成一定的压力，但是从长期看这是促进温州楼市健康发展的重要措施。土地供应量增大之后，开发商可以以更低廉的价格拿到土地，摊薄高位拿地时的成本。当然，开发商也要积极应对未来楼市的新变化，让产品更好地满足购房者的居住需求，而不能像以往那样偏重于投资属性。

事实上，温州楼市还没坏到无药可救的地步，至少到目前为止还没有出现跑路的开发商和烂尾的楼盘。而且经过一年多连续下跌，目前温州房价已经出现了企稳迹象。这些积极信号，也有助于温州楼市踏上复苏之旅。

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