广深限购令赶客入东莞 支撑东莞房价
房天下综合整理2012/10/25 00:20
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（来源：羊城晚报 周晓玲）自2010年10月始，东莞房价连续24个月稳定在8200元/平方米上下,连续时间达历史之最。 广州、深圳限购令，导致部分广深客涌入东莞。楼市二次调控，导致东莞改善型住房者以及首次置业者出现观望态度，而广深客进入东莞，刚好填补了这部分需求的空缺。如今广深投资客已经没有2007年那么疯狂，但一定程度上支撑了东莞房价，本土需求和广深需求的交替释放，使东莞房价保持稳定。
广深客撑起东莞楼市
2010年4月14日，最严厉的政策 “国十一条”出台，东莞楼市出现严重观望情绪。2010年9月29日，二次调控“靴子”的落地，各地第三套房停贷，一套房首付提高到三成。新一轮楼市调控中，广州、深圳打出了“限购令”，两地住房成交量锐减，需求得到明显的抑制。然而，被抑制住的需求却慢慢在东莞地区得到释放。
与东莞相比，深圳的房价每平方米动辄二三万元，而与深圳临近的东莞凤岗、樟木头等镇区，新房价格仅为5000元至6000元，因此临近深圳的东莞镇区，历来吸引了不少在深圳工作、有刚性需求的家庭前来置业。数据显示，2010年10月以后，紧邻深圳的凤岗镇楼市成交暴涨，成交总量连续三周位居全市32镇区前三位。
除了镇区以外，市区楼盘，无论是一手还是二手，都多了深圳客。合富置业东莞分公司总经理肖伟嘉告诉记者，限购令后广州、深圳客到东莞市区购房签约量增加了，而这些广深客到市区购买的多为优质的、较为高端房子，二手房如新世界、金月湾以及中信凯旋城(小区网论坛)签约量都有增加。
广深客、特别是深圳客不断涌入，填补了本地需求萎缩的部分，东莞楼市再度得到支撑。合富置业研究数据显示，2010年10-12月东莞楼市成交量及价格均创造了年内峰。
本地需求开始得到释放
由于东莞新房供应量大，本土需求相对要少，房价始终保持稳定，这对于以赚取差价为目的的投资客来说，吸引力大大减少。限购令带来一股购房热潮以后，外来投资者逐渐恢复理性，在东莞投资房产的现象逐渐减少。而本土的购房需求，则在经过一段时间的积累以后得到释放。
2012年2月，在一系列楼市利好支撑下，东莞楼市开始步入复苏历程。春节过后，有些开发商抓先机低价推刚需房，得到不错的效果。接着，东莞刚需房集体推出，刚需购房得到一轮释放。一直到传统淡季的6至8月份，刚需房依然旺销，大户型洋房也取得较好的销量，出现了淡季不淡的现象。而“金九银十”表现同样不俗，国庆之后楼市成交达到了高峰。
在广深客以及本土市场的互相支持下，东莞楼市虽然同样经历调控，但两年来每月一手房均价一直保持在8200元/平方米，没有出现大起大落的情况。有业内人士认为，东莞房价长期稳定在8200元/平方米,一定程度上说明8200元/平方米是东莞近两年房价的天花板，在经济转型或城建配套没有重大突破的前提下，8200元/平方米这一均价将会继续维持。
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虽然十一黄金周东莞楼市成交很不给力，7天成交仅279套。但节后东莞住宅成交量稳步回升，恢复理想。据房天下数据监控中心统计，上周（10月15日-10月21日），东莞楼市商品房共签约成交1623套，其中住宅签约成交1419套，环比前一周下跌22.42%；成交均价8114.44元/平米，环比前一周下跌3.72%。
近深区域成交给力 房企抢食深圳客
据房天下数据监控中心统计，上周（10月15日-10月21日），东莞楼市共有32个区域住宅成交1419套，其中塘厦镇以周成交224套领跑全市，南城区以211套紧随其后位居第二，凤岗镇以103套的成绩排行第三。
而在签约个盘方面，碧桂园时代城以158套的周成交成绩遥遥领先领跑全市，北大资源御湾、万科金域松湖分别以周成交40套、39套的成绩位居第二、第三。
从成交数据可以看出，上周（10月15日-10月21日），东莞近深区域成交突出，塘厦镇、凤岗镇、黄江镇、樟木头镇、松山湖等区域成交占比全市住宅成交38.5%，而四大城区成交占比26.2%。
据媒体报道，碧桂园时代城以6388元/平米起的售价开盘，取得开盘当日销售近600套的业绩。而在成交的客户中，不少是深圳客。今年以来，近深市场深圳置业客的回流有目共睹，尤其是塘厦凤岗区域。据中原地产统计，2012年，塘厦是东莞市住宅供应量的镇，80%的房子是卖给深圳客户。而各大近深楼盘由于竞争压力大，也将目光纷纷投向深圳。【查看全文】
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（来源：东莞日报） 日前碧桂园·时代城以6388元/平方米起的售价，取得了开盘当日销售近600套的业绩，记者了解到，成交的客户中，有不少是深圳客户，今年以来，塘厦楼市面临着较大的供应压力，不少发展商纷纷加大对深圳客户的拓展。
塘厦货量巨大，单靠塘厦本土市场已无法消化。对此，东莞中原策略研究中心总监车德锐表示，塘厦必须成为“深圳的后花园”，客户开拓以深圳客为主，加上部分本镇及周边镇区的客户。
其看法也得到其他业内人士的认可，碧桂园塘厦片区相关营销负责人告诉记者，碧桂园今年在塘厦有3个项目，尽管侧重点有所不同，但市场规划大体可以用一句话来概括，即“立足塘厦，辐射周边，专攻深圳”。尤其是处在观澜板块的观澜碧桂园，更是瞄准深圳市场。
当然，抢食深圳客的并非只有碧桂园一家，事实上，塘厦镇内几乎所有项目都把目光投向了深圳市场。中信地产相关负责人表示，去年拿地的时候，中信便制定主打深圳市场的策略，所以选中了距莞深高速大坪出口仅2公里的地块，目前中信·观澜凯旋城打出“深圳白领刚需自住盘”的旗帜，开拓深圳自住市场。中信谋划的“挺进深圳”营销战略战术系统，已组织了深圳客东莞一日游、深圳企业篮球赛、明星深圳演唱会、千人瑜伽、微博健康宣言等多项营销工作。
东莞万科新闻发言人高骏认为，“塘厦楼盘扎堆，竞争很大，营销的确有压力”。三正地产副总经理李启清表示，“深圳客对于塘厦市场并不陌生，万科、金地、金众等开发商的根就在深圳，碧桂园、中信等也都是征战四方的品牌开发商，对于怎么去招揽深圳客已经是轻车熟路”。
目前，碧桂园已经在深圳的一些政府部门、村委、大企业进行定向推广，甚至直接走进社区去推广。而万科则打出交通牌，倡导“深圳CBD半生活圈”。
近年来深圳人在塘厦的置业比例不断提升。据中原地产统计，2012年，塘厦是东莞市住宅供应量的镇，80%的房子是卖给深圳客户。
另一业内人士则认为，塘厦目前房价相较深圳而言还处于价格洼地，而楼盘的品质及规模却并不输给深圳。随着品牌开发商的集中开发，今后一定会有更多的深圳置业者蜂拥而至。而且，随着莞深融城的加速，塘厦楼盘因此将受益于深圳市场。
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（来源：东莞日报）随着莞深一体化的深入，深圳人在塘厦置业所占的比例越来越大。而今年塘厦的商品房供应量达到了有史以来的高峰，不少业内人士都认为销售的出路在深圳，塘厦能否吸引来足够的深圳客户消化庞大的产品供应量？针对这个话题，记者邀请了几位地产界的资深人士进行。
深职院经济社会研究中心房地产研究所所长 邓志旺
深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任 宋丁
东莞日报：莞深融城，对塘厦楼市而言，会带来怎样的影响？
高骏：最直接的影响就是在塘厦置业的深圳人逐渐增多。塘厦地理位置独特，是深圳人置业的热门地区，由于邻近深圳，许多深圳的首次置业者都将目光瞄准塘厦楼盘，塘厦整个片区的置业人群目前已经相对稳定，多数是由来自深圳的置业者构成。
距离塘厦很近的深圳观澜，高层洋房一般去到12000-13000元/平方米，高一点的甚至去到15000-16000元/平方米，但是塘厦洋房价格一般在7000-8000元/平方米，用一个低得多的价格就可以在塘厦买一个比较好的物业。
邓志旺：东莞、深圳地理位置关系密切，但以前都是各自发展，并未有意识地对接，而莞深一体化，会促使房地产对接，塘厦作为“深港后花园”，从中受益。
对于楼市投资来说，一定要看准深圳城市发展的“”。以前，这条是深南大道向西延伸。现在，很可能是梅观高速。因为，梅观高速取消收费成为市政路的预期指日可待。而与深圳北紧密相连的塘厦更值得深圳购房者关注，其优质的自然环境，明显偏低的价格水平，将导致购房者需求的外溢。
宋丁：深圳中轴往北个节点就是塘厦，作为梅观高速眼线的重要节点，莞深一体化对于塘厦片区的影响非常明显。
东莞日报：与同样深圳的凤岗、黄江、樟木头等相比，塘厦的优势在哪里？
高骏：塘厦的优势就是交通便利。对于黄江来说，过了塘厦才能到黄江；对于樟木头来说，从莞深高速转龙林高速才能到樟木头；对于凤岗来说，虽然凤岗大部分区域与深圳接轨，但是却没有高速连接深圳，只能通过东升路国道从龙岗进入深圳。
但是，塘厦则不同，通过莞深高速连接深圳，从深圳福田中心区出发20至30就可以到达塘厦。而且，明年途经塘厦镇的博深高速和深圳外环高速将陆续建成。届时，包括现有的莞深高速和龙林高速，分别从东南西北四个方向形成塘厦镇的外围高速公路环，共形成8处高速出入口。到时塘厦东南西北四个方向均将纳入东莞与深圳的高速公路网络。每五个社区有两个高速出入口，并且形成镇内5可上高速的交通网络。
邓志旺：首先是交通优势，莞深高速的站就在塘厦，而未来塘厦镇周边高速网络的形成，将大大缩短深圳到塘厦的距离和时间，可能会拉动大批深圳客户的到来。其次是实力，塘厦的经济实力在东莞各镇街中排名靠前，具有相当强的购买力，且与深圳有产业合作关系。三是自然环境，包括大屏障森林公园、观澜高尔夫球会仙女湖、虾公岩水库等，拥有不可复制的稀缺山水资源。
宋丁：深圳北中轴延伸下去，沿着主干线，围绕观澜片区，首先受益的就是塘厦。凭借的规划利好，以及得天独厚的山水资源、交通环境，塘厦已成为深圳最不可缺的战略腹地，而很多具有战略性眼光的品牌开发商陆续进驻塘厦，也提升了塘厦对深圳客户的吸引力。
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