东莞刚需盘躁动豪宅盘仍冷 后市"小阳春"受考验
东莞时报2012/02/13 00:30
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
同日，同在西平。来自寮步的张小姐已经是第五次走进西平的一家销售中心，“过来看看今年的房价怎样，可能还想等到下半年吧。”早从去年就开始看房，张小姐今年似乎更纠结，这房价到底降不降？
两个家庭，两种心态。节后的楼市，就在这飘摇的心态中慢步向前。但主力二手中介，已经等不及了。转战商业，甚至重兵开拓广州商业，成为他们突围的选择。
数据真相
初一至十五仅成交257套
今年的春节，阴雨绵绵；让人有一种缩在家中不愿动弹的念头。
过年了，再加上这样不给力的天气和浓重的观望氛围，使得年前就处于冰封状态的楼市，在春节假期又怎是一个“冷”字了得。根据东莞房产管理局公众信息网的数据显示，从除夕至年初五，东莞楼市连续6天“0”成交。直至大年初六，才勉强以成交2套“破0”。总成交面积为564.72平方米，成交金额665.89万元，成交均价为11791.51元/平方米。
由于春节假期的影响，整个1月份，东莞楼市成交同样低迷一片。根据东莞中原监测数据显示，1月份，东莞商品房成交面积仅17.75万平方米，环比下降34.33%，同比下降74.85%，即使同比2011年2月（同受春节假期影响），下降24.95%，为2008年2月份以来的值。
节后周，随着假期的结束和回家过年人流的返莞，东莞楼市日均成交数据终于突破个位数，回升至30多套，与节前一周基本相当。
但有一个现象不可忽略，从大年初一至年十五，东莞住宅网签共成交257套，成交面积达29301平方米。其中，根据记者初步统计，在整个春节期间（年初一至年十五），东莞楼市成交前10名共成交130套，超过总量的50％。可以发现，春节期间的楼市成交，主力个盘在其中的支撑作用极为明显。整体楼市仍处于深度寒冷之中。
而在二手市场，春节期间的成交量同比去年下跌将近五成，市场同样处于深度胶着之中。
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市场一线
刚需盘开始躁动豪宅盘还很冷
正月十六，东莞的销售中心里，到处都还是红彤彤一片。挂灯笼、猜灯谜，元宵的热闹依然还在。
元宵节，亦是年后东莞“早起”的开发商突击的个营销热点。东莞有近10大楼盘纷纷推出了促销活动。其中，中熙弥珍道的销售中心，新年购房三重礼，特别是“899元一平特惠庆元宵”活动吸引了不少看房者的目光。
当天下午，当记者走进销售中心时，四五批客人或在沙盘边看房，或在与销售人员洽谈。在样板房现场，10时间左右，记者就遇上了三批前来看房的客户。弥珍道相关负责人林辉介绍，就在元宵前的那个周末，销售中心迎来了100多批看房者，成交大约10套。其中主要以刚需客户为主。
节后的刚需市场，似乎有“升温”的迹象。记者在万科金域华府、光大景湖荣郡踩盘时，同样发现，购房者已经开始行动，四处看房了。同样，看房者主要以首次置业的刚需客户为主。“与节前相比，购房者确实开始行动了，销售中心的上门量比去年年底至少回升了1倍。成交量也更活跃些。”宏远地产营销策划部总经理朱廷勇甚至用“惊讶”与“意外”来形容市场“升温”的速度。
但在价格方面，记者走访发现，市场上的折扣优惠与年前相比，并没有太大的变化。促销仍以特价房、经理推荐房等常规手法为多。而在首套房利率回归基准等市场利好的刺激下，购房者心态则开始有些微妙的变化。“去年年底是根本停住，坚决等待。今年却在考虑是不是应该出手抄底了。”林辉如此形容购房者心态，他们似乎变得更为纠结。
当然，在这个躁动的时期，开发商对市场充满了期待；但要说到推货计划，他们显得极为谨慎。记者走访获悉，在南城除了金域华府2月或有新楼栋推出，更多的楼盘以消化在售存量为主。
另外，与刚需盘开始躁动的状态不同的是，记者在走访豪宅盘时，依然感觉到一股更深的寒意。日均上门量似乎仍然停留在1－2批客的状态，甚或更低。
后市趋势
市场出现小阳春受考验
虽然，市场的寒冷依然在蔓延，成交量依然在低迷状态徘徊。但至少，购房者开始看房了。
特别是，刚需客户的“躁动”，似乎更让开发商看见了希望。“节后，上门量的快速回升，让我似乎有了小阳春要来的感觉。”宏远地产营销部总经理朱延勇说。
为了赢得开门红，宏远江南城也是一只“早起的鸟儿”，元宵活动亦办得红红火火。根据东莞中原监测数据统计，从年初一至年十五，江南城以网签成交6套的成绩，名列排行榜前10位。朱延勇说，他明显感觉，年后销售中心的上门量比去年年底增长了1倍有多；周成交量也开始进入了2位数。“现在，购房者拿到了年终奖，手中也有钱了；春节过后也有时间看房了；再加上中山限价令放松，首套房基准利率松动，都成为市场利好消息。”他认为，在这些利好消息的影响下，再加上经过去年的长时间观望，现在已经到了购房者抄底的时候了；随着开发商的促销带动，应该会迎来新一波的成交。
与朱延勇有着相同的期待，小阳春的到来成为开发商心中的“共同愿望。”“楼市的僵局，就像小两口吵架。吵了半年，现在如果有一个台阶，大家都希望停下。”林辉用了一个形象的比喻。他认为，购房者去年延续至今的观望，不可能一直观望下去。只要开发商能拿出部分的促销优惠，应该能够撬动成交。这一观点，与去年年底不少开发商对来年的预判口径一致。
但东莞市房地产行业协会秘书长陈骏良对此，却持有保留态度。陈骏良说，“由于首套房信贷政策等的放松，普通住宅的成交将成为今年楼市成交的主力。”他认为，另一方面，由于今年的经济大环境和政策调控、信贷压力等各方面影响，豪宅大户的销售在今年将面临很大压力。
因而，他认为，今年能否有小阳春的到来，还要看开发商的产品供应结构。而目前，刚需产品供应在东莞市场还处于偏紧状态。
另外，他认为，今年刚需产品价格下探的空间仍然较小，购房者看中了合适的房源或可以入手购买了。而豪宅产品未来价格下探的空间相较更大。
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