上周东莞楼市成交量受政策影响呈现大幅下滑

一、 一周楼市观察

本周商品房供应共52315.02㎡，总计651套，其中洋房供应有三个项目：景湖时代城、西城楼•华府；商铺供应有：新世纪•领居、西城楼•华府、聚龙•彩虹湾。

本周商品房成交面积8.19万㎡，环比下降29.17%，合计673套，日均成交96套，其中住宅成交了6.41万㎡，环比下降34.29%，合计560套，成交量在接二连三政策收紧影响下大幅下滑。

本周东莞市普通住宅成交面积为57233㎡，成交套数542套，成交均价为6810元/㎡，价格环比下降12.23%。从网上签约的数据来看，本周全市普通住宅成交价格环比有所下滑，但仍然保持在高位运行；其中成交套数在10套以上的项目共13个，成交均价为7200元/㎡，其中价高量多的项目有：万科•松山湖1号虹溪诺雅、帕萨迪纳、益田•大运城邦一期、宜景康源等。这些项目对价格高位运行起到很关键的作用，但随着高价项目的陆续签约以及需求周期性积累后市成交量步伐有所减缓，预计价格会回到6000元/㎡以下。

本周全市共成交别墅24套，成交面积8994㎡，成交均价为13211元/㎡。环比下降14.65%，相对前几周本周别墅市场表现很平淡。其中以常平的万科城五期、南城的中信•森林湖三期、凤岗的三正卧龙山花园分别以成交4套、2套、2套销售量排名前三甲。成交均价除中信•森林湖三期在2万元/㎡以上外，其他项目均价都在1万元/㎡左右。从网上签约数据的成交情况来看，万科城五期成交套数继续排名，凤岗的三正卧龙山花园在众多深圳客户的关注下再次发力，其它各项目都有一、两套成交情况。

春节临近，上周从网上的签约数据来看，整体成交量大幅下降，成交均价环比下降近1000元/㎡，价格在个盘价格分化而成交量减少情况下下滑明显。成交量下滑主要有以下原因：一是近期政策接二连三出台，部分并不明朗的政策在舆论宣传下愈演愈烈使得更多的客户处于观望；二是一线重点城市成交量的下滑经过传导影响到部分二线城市成交情绪；三是临近春节，置业者的购房热情相对不高，部分有购房计划的客户已回乡探亲等等，因此成交的减少也是在预料当中的。

从双休日个盘表现来看，市场开展营销活动聊聊无几，但是更多的开发商把活动和优惠都放在了春节这段时间，据不完全统计有近40个楼盘在春节期间有不同优惠和折扣。最近一段时间的“焦点”是1月31日公布的中央一号文件，国家将按照总量持续增加、比例稳步提高的要求，增加“三农”投入。这是新世纪以来连续第7个关注“三农”的中央一号文件。政策对于房地产来说，其中有一条：支持农民建房作为扩大内需的重大举措,采取有效措施推动建材下乡,鼓励有条件的地方通过多种形式支持农民依法依规建设自用住房。建材的下乡将会带动水泥、玻璃、陶瓷等产品的需求，同时可以看出国家的对城建投资的重心有所转移，一线城市和二、三线城市财力、物力等资源比例的重新分配，以缩小两者之间的差距，因此对于二、三线城市的房地产来说将会迎来一个很好的机会。

一周楼市资讯

1、 宏观经济

虎门去年GDP增长13.5%

2009年，全镇GDP达243.76亿元，同比增长13.5%，工业总产值达509.16亿元，增长6.3%，镇本级可支配财政收入14.34亿元，增长20.7%，以上三项指标均列全市镇街名，综合考核从2008年的全市第六名前进到第三名。

对于今年的工作，虎门镇委书记吴湛辉说，今年虎门经济社会发展预期目标是GDP增长13.8％，争取突破300亿元。镇本级可支配财政收入增长13%；固定资产投资总额增长16%。

美国今年经济预增2.7%

未来10年削减1.2万亿美元赤字，主要途径为对大型银行征收费用，取消对油、气及煤炭公司的税收优惠，将非安全因素的临时支出冻结3年，以及结束布什时代对富裕家庭的减税措施。

奥巴马总统2月1日向国会递交总额高达3.83万亿美元的2011年财政预算报告。新预算案将投入更多资金遏制高失业率、增加对富人的税收并冻结政府一系列项目的开支。预计今年美国经济将增长2.7%,明年增长3.8%,之后三年增幅将在4%以上。

A股二月开门黑沪指跌1.6%

受海外股市走低、美元指数强势反弹等影响，2月1日，A股继续下探，沪指一度跌至2912点，创出三个半月来新低。不过地产股崛起力挽颓势，促使两市股指收窄跌幅。

天量信贷引发风险担忧，从周末消息面看，虽然没有市场所担心的央行加息，但除了出台针对三农的一号文件外，也无太多刺激大盘的利好因素。

去年东莞刷卡 刷了496.55亿元

东莞银联通莞电子收款机租赁服务有限公司2月4日公布的“东莞地区银联卡刷卡交易数据盘点”显示，2009年东莞刷卡交易一共刷了496.55亿元！同比增长26.32%。其中，保持较大增长势头的仍是房地产和汽车行业，交易金额同比分别增长48.79%和26.46%，全市美容美发刷了2.44亿元。

2010年1月份，银联刷卡交易481.69万笔，54.11亿元，为2010年银联卡受理市场来了个开门红，主要行业依然是房地产、汽车和批发类商户。其中，增长幅度较大的行业是与汽车相关的经销商(专门从事旧车的销售、服务、维修、零件及出租)、不动产管理(物业管理)。

2、 政策法规

加快放宽中小城市落户

新世纪以来指导“三农”工作的第7个中央一号文件昨日由新华社受权发布。这个题为《中共中央、国务院关于加大统筹城乡发展力度，进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》的文件推出了一系列含金量高的强农惠农新政策，强力推动资源要素向农村配置是其亮点。

要点摘录

★深化户籍制度改革，加快落实放宽中小城市、小城镇特别是县城和中心镇落户条件的政策，促进符合条件的农业转移人口在城镇落户并享有与当地城镇居民同等的权益。

★要努力形成城乡经济社会发展一体化新格局。

★把支持农民建房作为扩大内需的重大举措，采取有效措施推动建材下乡。

★拓展农业发展银行支农领域，大力开展农业开发和农村基础设施建设中长期政策性信贷业务。

★支持符合条件的涉农企业上市。

★继续抓好新型农村社会养老保险试点，有条件的地方可加快试点步伐。

★将与企业建立稳定劳动关系的农民工纳入城镇职工基本医疗保险。

★鼓励有条件的地方开展农村集体产权制度改革试点。

★国家将大幅度提高家电下乡产品限价，并允许各省（自治区、直辖市）根据本地实际增选一个品种纳入补贴范围。

中行叫停首套房贷款利率7折优惠

银行机构最近风云不断，存款准备金率上调，银行放贷额度收紧……而每次调整，都给风声鹤唳的房地产市场带来阵阵寒意，第二套房贷首付及利率提高，中行叫停首套房７折优惠，目前更有传闻称，有银行已暂停办理房地产开发贷款。而向来以自称不差钱的房地产企业，究竟会否因为银根收紧，而降低楼价呢，现在还不得而知。但是北京楼市却是真受到了收紧影响，1月新开盘50个项目中，平均销售率不足40%。

中国银行日前下发通知，将首套房的优惠利率由7折升至8.5折。与此同时，中行已经全面停止了与中介的二手房合作。

四成房贷优惠已被取消或降低

据《中国证券报》报道，目前建设银行、中国银行已先后取消或调整个人首套房贷7折优惠，两家银行在住房按揭贷款中占有率合计约40%。

其他国有大型商业银行也正酝酿对房贷优惠利率进行调整。部分股份制商业银行和外资银行目前暂未表示出对房贷优惠政策进行调整的意愿。

中行2日明确表示已降低个人住房贷款利率优惠幅度。中行并不是调整房贷优惠的银行。据透露，国内房贷业务市场占有率的建设银行，2009年底已经低调完成房贷利率政策上调。

目前工商银行和农业银行仍执行早先制定的首付2成，基准利率打7折的首套优惠房贷利率政策。 工行人士称，建行、中行先后调整房贷优惠利率，对市场的导向作用非常明显，预计未来其他商业银行将会陆续跟进，对房贷利率政策作出适当调整。现在能否享受7折优惠利率要看签合同的具体时间，政策随时可能出现变化。 股份制银行和外资银行并未快速跟进，现在很多股份制银行仍在执行优惠利率政策。

地方政府拖欠工程款将不准新建项目

知强调，加大力度解决建设领域拖欠工程款问题。对于政府投资的工程项目已拖欠的工程款，要由本级政府限期予以清偿；涉及拖欠农民工工资的，先行垫付被拖欠的工资。对于房地产开发等项目已拖欠的工程款，要督促建设单位限期还款；涉及拖欠农民工工资的，先行垫付被拖欠的工资；对不具备还款能力的项目，可采取资产变现等措施筹措还款资金。政府有关部门要及时准确地向人民法院提供建设单位拖欠工程款的信息，帮助建筑业企业通过法律途径解决拖欠工程款问题。

要进一步规范建设工程分包行为，加强建设项目资金管理，从源头上防止发生拖欠工程款导致拖欠农民工工资问题。地方政府未能解决政府投资工程项目拖欠工程款问题的，除极特殊的项目外，一律不再批准其新建政府投资工程项目。对有拖欠工程款问题的房地产开发企业，一律不得批准其新开发建设项目和为其办理用地手续。对存在拖欠农民工工资问题的建筑业企业，要依法对其市场准入、招投标资格和新开工项目施工许可等进行限制，并予以相应处罚。

3、 市政规划

力争轻轨R2线8月全线动工

今年我市轨道交通R2线将进入实质性建设。身兼市轨道办主任的朱川透露，R2线试验段将于2月份动工，并力争在8月份全线开工。目前已将R2线试验段建设工程送往广州市建设工程交易中心招投标，并委托广州市建委对招投标全过程进行监管。

对今年轨道交通工作，朱川表示要主抓征地拆迁、管线迁改、交通疏解，以及施工招标、监理招标和选定材料供应商等方面。

寮步投5亿元建人才社区

为促进镇内经济发展，更好地留住人才，日前寮步镇投入5亿元资金建设高标准人才社区。

寮步香市人才公寓大社区首期投资5亿元，将为3000多名高层次人才提供廉价高级公寓。同时，该镇成立了高素质人才俱乐部，通过定期召开人才联谊会，专题研究探讨该镇经济社会发展的重大问题，为该镇经济发展建言献策。目前，申请加入高级人才协会的会员有66名。寮步镇委书记何绍田表示，将继续加大推动技术型人才的引进力度，并通过建设廉租房、放宽入户条件等留住技术型人才，把推动技术型人才的发展作为转变经济发展模式的重要环节。

从莞高速东莞段9月全线动工

2月2日，市路桥总公司召开2009年总结与表彰大会，大会透露，从莞高速东莞段（含清溪支线）计划今年4月启动观音山隧道、石排路段等先导段工程，9月全线动工。

14个在建、筹建项目情况

项目及建设进度：

从莞高速东莞段（含清溪支线）：计划今年4月启动观音山隧道、石排路段等先导段工程，9月全线动工建设

深圳外环东莞段、常虎高速虎门港支线二期、东部快速企石至桥头段改造、梨川大桥：力争今年下半年全面动工建设

高速公路、一级公路沿线绿化整治工程，常虎高速、莞深高速加油站和服务区建设工程：力争年内完成建设

东深公路塘厦跨线桥 ： 力争今年春节前完成主路，上半年完工通车

常虎高速虎门港支线一期、中麻公路大修、白鹭大桥重建工程：力争年内完工通车

省道S120石排至桥头段大修、东莞大道延长线：加快推进各标段建设，为2011年完工通车打下基础

4、 市场动态

上海外滩地块拍出92.2亿

上海证大置业昨日以92.2亿元竞拍价格击败新黄浦、中华企业(联合)、复地集团(联合)等3家开发商竞得上海外滩8-1金融地块项目用地，再次刷新上海地王纪录。

公开信息显示，该地块出让面积为45471.9平方米，出让范围为东至中山东二路，南至东门路，西至人民路，北至龙潭路。此前媒体曾报道称，这一地块估价超过100亿元，单价有望达到40000元/平方米。

此次所拍卖的上海外滩8-1商业地块为上海版“勾地制”试点的幅土地。所谓“上海版勾地制”，全称为“土地出让预申请模式”，意指提前公示土地出让计划和出让地块的详细信息，接受开发商的预申请，以稳定土地市场供应预期。

深圳1月份新房均价同比上涨100%

深圳市国土房产部门的统计数据显示，2010年1月，深圳市新建商品住宅销售均价为每平方米22955元，比上年同期上涨100%，环比上个月上涨3%，再次创下单月一手房销售均价历史新高。

据统计，2010年1月，深圳市新建商品住宅销售面积35.15万平方米，比上年同期下降32.7%，环比下降8.7%，呈价升量跌走势。

北京1月份新盘，销售率跌破四成

受接二连三的政策收紧影响，进入2010年，楼市迅速降温——1月新开盘的50个项目中，平均销售率不足40%。

根据北京市房地产交易管理网的官方公示，以及亚豪机构等销售公司的市场统计，1月北京新开盘的50个项目中，整体销售率为38.2%，其中销售率大于50%的项目仅11个，比重仅占2成左右。

而对比2009年，楼市的时候月均销售率能达到60%以上。

北京房地产交易管理网数据显示，2010年1月，除去保障性住房，实际成交的期房商品住房的套数为6463套，环比2009年12月下降了47.1%。现房商品住宅套数为2264套，环比下降了43.5%。

1月90%主要城市房产成交面积下跌

中指研究院统计数据显示,新年个月,中国主要城市中约90%楼市成交面积出现下滑。

报告称,自去年年底出台的一系列房地产调控政策令市场观望情绪渐浓。1月份,主要城市楼市交易量环比大幅下跌46.42%，尤其是在2009年底爆发性上涨的城市，需求被透支(如成都、南京),成交量大幅下跌。但主要城市库存量继续下降，只是下降幅度有所减小。

报告显示,重点城市中,武汉凭借大量的政策性住房入市,带动成交量上涨15.06%。此外,重庆成交量虽下跌,但仍高于2008年低迷时期水平。

不过,各地成交均价并未受抑,北京、天津、深圳成交均价持续攀升,刷新历史纪录,其余重点城市价格向下略有调整,但仍处在高位。

5、 其他信息

坚朗总部园区正式落户塘厦

坚朗公司将在塘厦增资扩产8.7亿元，扩建坚朗工业园区，预计2年~3年建成并投入使用。据了解，坚朗工业园总用地面积约为15万平方米，建筑面积约为30万平方米。具体将分为行政区、物流中心、生产区和职工生活区四部分，并规划建设一栋研发大楼。去年，塘厦政府将坚朗公司纳入100名绿色通道企业内。

“坚朗工业园投产后，预计在未来8年内，公司有望保持年销售额将有30%的增长，到2017年实现60亿元的销售额，8年内将为地方带来税收约25亿元。

数字透视

一周土地供求：

一周商品房供应：※2010.2.1-2.7期间商品房供应面积52315.02㎡，合共651套。

一周需求：※2010.2. 1-2.7期间商品房成交面积8.19万㎡，环比下降29.17%，同比上升169.08%，合共673套，环比下降26.53%，同比上升115.71%。其中上周住宅成交6.42万㎡，合共560套；非住宅成交面积为17611㎡，合计107套。

一周价格：※2010.2. 1-2.7期间，东莞市普通住宅均价为6810元/㎡，环比下降12.23%。

市场存量：截至2010年2月7日，全市商品房累计可售存量为602.47万㎡，合共74936套；其中普通住宅（洋房+公寓）可售存量为417万㎡，合共41305套；别墅可售存量为57.88万㎡，合共1670套。

地产工程信息

二、 普通住宅销售排行

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