外部购房政策悄然变化莞住宅成交继续低位徘徊

东莞房天下2009/09/01 15:09

*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积

买房加群，省钱不踩坑，只买对的不买贵的

一、一周楼市观察

本周商品房成交面积9.81万㎡，环比上升8.90%，同比上升55.16%，合共851套，日均成交121套，其中住宅仅仅成交了82526.6㎡，环比继续下挫2.69%，市场的颓势并没有得到改变，依然在低位徘徊。

本周东莞市普通住宅均价为5565元/㎡，环比下降2.4%。由于外部购房政策环境的悄然变化，以及新增供应的严重缺失，加剧了东莞楼市成交的节节收缩，而本周大部分成交较好的楼盘，都是以镇区4000-5000元/㎡的中档楼盘为主，并且以中小户型居多，所以短期的价格小波动并不能说明开发商已经逐步回调价格；在即将来临的“金九银十”，随着大量优质楼盘的集中供应，各大开发商为了冲刺全年的销售额，必然在促销方面花更多心思，以求快速出货，此时价格或许才会有所松动。

据东莞中原地产研究中心数据监测显示，本周全市普通住宅成交前十名的市场集中度仅为29%，与楼市最为火爆的二季度相比依然缺乏亮点，其中长安花园、中信•德方斯、富康豪庭分别以28套、28套、22套排名前三位；大部分楼盘陷入成交低迷，一周仅仅成交2、3套的尴尬局面，此外本周城区的成交比重也不断下滑，可见无论是区域成交，还是具体到各大楼盘，都很难有所起色。

本周全市成交别墅42套，成交面积13421㎡，其中丰泰•东海城堡、新世纪•领居、卓越•蔚蓝城邦，分别以12套、5套、5套的销售量排名前三甲；虽然别墅市场不像普通住宅那样成交出现大幅缩水，不过近期别墅的成交相对集中得多，都是以消化新供应的标杆大盘为主，如前段时间的君山和现在的丰泰•东海城堡，而其他别墅项目成交却不温不火。

即将进入“金九银十”的楼市传统旺季，但近期东莞楼市成交却明显乏力，楼市的政策“蜜月期”已经一去不复返，相反二套房贷收紧并逐渐发挥效力，特是对购买多套小户型公寓的投资客户，以及一些合拼大户型洋房的买家深受影响，致使楼市成交节节缩水；此外，近期沪深股市的“高台跳水”也造成广大投资者哀鸿遍野，投资信心遭受严重打击，并有逐步向楼市蔓延的趋势，致使楼市的投资需求被压制，而8月份的新增贷款大幅萎缩的预期，也进一步印证房贷收紧的贯彻力度。此外，在中央政府接下来的工作重点也看到一些端倪，报告中提出将继续促进家电、汽车以旧换新的补贴政策，以此刺激社会消费扩大内需，而针对房地产的政策微调已经从年初的引导、促进普通民众的购房消费热情，转变为加强房地产的价格监控，以及土地市场的规范运作，这所有的一切无一不是为了房地产市场的长期稳定健康发展做铺垫。

二套房贷对各种住宅物业及需求的影响：

一周楼市资讯

1、宏观经济

前7个月东莞进出口跌幅收窄

8月26日，黄埔海关统计的数据显示，今年1-7月东莞市外贸进出口总额490.5亿美元，比去年同期下降26.4%，但降幅与1-6月份进出口总额相比，收窄了1.4个百分点。然而却比7月份广东省和的进出口总额降幅要大6.7和3.7个百分点。7月份东莞单月进出口总额87亿美元，下降19%，环比增长11.3%，是今年以来环比增幅第二高的月份。

东莞零售业竞争力排行广东第四

8月26日，东莞市经贸局发布了《东莞市零售业竞争力研究报告》和《东莞市餐饮业竞争力研究报告》，当天发布的《零售业报告》数据显示，2008年，东莞社会消费品零售总额838.2亿元，在省内仅次于广州、深圳、佛山，位居第四，但东莞零售行业最突出的问题归结于缺乏在省内具有影响力和知名度的商圈、龙头企业商业软实力不够强两个方面。

2、政策法规

中国拟取消土地增值税推进房地产税收一体化

日前，国家税务总局财产行为税司表示，在未来的房地产税制改革中，有可能会取消土地增值税。正在酝酿中的房地产税制改革将会对此做出统筹安排，目前还没有明确的方案，具体实施的时间可能会在“十二五”期间，即2011年-2015年。国家税务总局网站显示，财产行为税司具体负责与房地产有关的各个税种的征收管理工作。除了还在酝酿中的房地产税制改革，在征管方面，国家税务总局正在深入推进房地产税收“一体化”的工作。

北京商品房按套内面积计价

近日，经修订后的《北京市城市房地产转让管理办法》公布。《办法》规定，取得商品房预售许可证的新建商品房的预售或完成初始登记的现房销售应当按照套内建筑面积计价；北京市的这个转变对的商品房销售具有导向性示范意义，引起了社会的广泛关注。

东莞将实施商品房现售备案制度

8月27日，东莞市建设局表示，今年9月1日起，我市将实施商品房现售备案制度，购房者买现房时需看现售备案证书，开发商违规卖现房将被处以3万元以下罚款。依据商品房只要满足7个条件可以现售等因素，市建设局制定了我市现房销售备案制度。此外，该局今年出台了“交楼样板房制度”。

东莞制造业可享受房产税城镇土地使用税减半

日前，东莞市财政局和地税局公布，制造业及村集体经济可享受2009年房产税、城镇土地使用税减半优惠，具体按照先全额征收，后返还一半的方式执行。根据市财政局与地税局联合下发的《2009年房产税、城镇土地使用税先征后返还的通告》，主营业务属于制造业的纳税人自有自用的房产、土地，以及以村集体为纳税人的房产、土地，可享受2009年房产税、城镇土地使用税减半优惠，并按照先征后返还的方式办理。享受优惠的房产税、城镇土地使用税所属期为2009年1月1日至12月31日。

东莞基准地价更新成果举行听证

东莞住宅基准地价3年涨了将近4倍，商业用地和工业用地也都涨了2倍多。8月25日，东莞市基准地价更新成果听证会上，市国土资源局就2009年基准地价更新情况向相关部门以及企业、市民征求意见。新的基准地价分为商业用地、住宅用地和工业用地三类级别，测算范围遍布全市32个镇街，以及松山湖、虎门港。其中商业用地虎门，住宅用地和工业用地则市区拔得头筹，但工业用地的总体水平在松山湖。

3、市政规划

南城拟将中央生活区调整为中央商务区

南城建议考虑将原先的“中央生活区”发展定位调整为以发展总部经济为主的东莞“中央商务区”，限度发挥这片土地对市中心区城市亮点建设和产业升级的推动价值。原来“中央生活区”的定位是六年前定下的，而在这六年中，南城的发展日新月异，写字楼、商住楼等配套设施已经成型，完全有条件发展“中央商务区”。

虎门长安厚街按照中等城市标准建设

8月25日，沿海片现场会厚街举行，市政府勉励沿海片各镇要发挥优势，产业升级要带头适度重型化，为全市调结构、保增长作贡献。沿海片多数镇摊子铺得够大，但城镇建设水平比较粗放，转变靠“铺摊子”扩张的粗放型城镇发展模式，虎门、长安、厚街要按照中等城市的标准，以推进镇中心区与村居管理一体化为主线，进一步创新管理手段。

东莞打造环绕松山湖“卫星城镇带”

8月28日，第六片现场会——丘陵片现场会黄江召开，市政府主要领导都出席。丘陵片四镇：寮步、大岭山、大朗、黄江，加上两“园”：松山湖科技产业园、东莞生态园，在最后一场片区会上，共提出30个问题，将逐步解决。丘陵片——寮步、大岭山、大朗、黄江环绕在松山湖周围，位居东莞市域中心地带，紧挨着主城区。如果这个片建设好，就会与大城区、松山湖融为一体，形成一条联系莞深的城市景观带，这就要求丘陵片各镇要树立“服务松山湖、配套松山湖”的理念，打造环松山湖“卫星城镇带”，形成“在松山湖工作、在丘陵片生活”的互补格局。

轻轨R2线厚街段站点有变

轻轨R2线厚街段站点有调整，近日市城建规划局到厚街调研后，原则同意将北环路站点调整至将军路；调整后，东莞市轨道交通R2线厚街有三个出口，分别为将军路站点、厚街汽车站站点、会展中心站点。东莞市轨道交通R 2线全长约37公里，其中厚街段长约13.75公里，占了全长三分之一多，途经赤岭、陈屋等共15个村，基本覆盖厚街镇广深高速西侧约50平方公里的镇域面积，惠及50余万人。

2012年寮步将成东莞新城区

8月27日，寮步镇召开现代绿色新香市建设动员大会，这标志着该镇现代绿色新香市建设工作正式启动。寮步镇相关负责人分别就寮步生态休闲新区、东莞城市新区和现代产业新区“三区”建设进行了详细报告，寮步“三区”的建设，将是寮步融入东莞大市区的必然之选

虎门中心区南片区年内升级改造

8月26日，虎门规划所表示，虎门中心区南部片区道路和城市景观将在今年内实现升级。该片区所有的机动车道将铺设沥青，所有道路两边人行道铺花岗岩，道路周边建筑或商铺外貌将会被高档整修，提升品位。据介绍，需要改造的南片区被银龙路、永安路划分成四个板块，内含有多条支路路网，这是虎门首次对中心片区着手进行大整改，改造工程争取今年9、10月动工。

塘厦投5000万建设旧货市场

据悉，塘厦镇盘活现有土地资源，大力发展第三产业，11月底前将建成东莞市的旧货市场。旧货市场占地3万平方米，一期工程投资约5000万元。旧货市场建成之后，能容纳1000多户经营户，增加就业岗位2000多个。

市篮球中心国庆前有望动工

据悉，包括市人民医院新院在内的“三院一中心”等一批民生工程将于国庆前完工。同时，市篮球中心、市中医院新院、东引运河路堤及景观工程等一批重点工程也将在国庆前动工。号称中国“CBA馆”的市篮球中心，也因为征地拆迁难度大,一度进展缓慢。不过，目前涉及寮步镇征地的村民中，有98%的村民已经签订了征地补偿合同，因此这项投资高达6.39亿元的体育工程也动工在即。

卫校新校园有望国庆前后动工

8月24日，道滘教育和规划建设部门表示，东莞卫校新校园的设计方案已基本确定，可望于国庆节前后动工建设。据悉，东莞卫校新校园位于道滘镇正在打造的旅游文化产业园内，粤晖园，地理位置优越，工程造价约2.23亿元，校园规划用地面积约231亩，建筑面积约71850平方米。该校建成后，预计能满足在校普通中专生3000人就读，同时吸纳在校成人高等教育学生2500人。

4、市场动态

广州二套房贷全面收紧签约量降至年初水平

此前风传的二套房贷收紧政策，已经正式落地。面对众多申请二套房贷市民的咨询，广州地区的各大银行基本上统一了口径——首付必须四成、利率也要上浮1.1倍。由于二套房贷收紧，虽然首次置业者和改善型置业者仍可享受打折利率，但有购房者看到政策转风向，开始进入观望状态，广州楼市由此再度进入静默期，二手房业主反复加价的现象不复存在。各大商业银行的口风转变，源于7月以来银监会对二套房贷的态度渐趋强硬，银监会此前除重申二套房贷政策须严格执行外，还对银行打“擦边球”的现象十分关注，表示将严查二套房贷款业务里的各种违规问题。

东莞二套房贷真正收紧

东莞二套房贷收紧的消息一直纷纷扰扰未有定论，8月30日记者走访各大银行发现，银监会收紧二套房贷的要求近期已落地东莞，四大国有银行包括中国银行东莞分行、工商银行东莞分行、农业银行东莞分行和建行东莞分行目前都已中止了二套房贷优惠政策，购买第二套商品房的消费者均要按照“首付4成、利率上浮10%”执行。

二套房贷前后比较（以购买总价50万的单位20年还清为例）