东莞楼市8月猛蓄客 低开入市盘成最大赢家

八月的东莞楼市，一直都被视为“金九银十”前的重要蓄客阶段，而今年的八月楼市，更是显得有些特别。受到楼市调控潮的影响，东莞成为了继佛山之后广东省第二个出台有关楼市调控政策的城市，再加上8月底新普宅标准的出台，可谓为“金九”做好了充分的铺垫。作为“金九”前的蓄客期，东莞8月成交出现了一定幅度的下滑，但业内外都对后市的发展充满了信心。

蓄客期成交量价齐跌 房价维稳”9”字头

（数据来源：东莞房天下）

据房天下数据监控中心统计，2014年8月东莞楼市商品房成交4800套，其中住宅成交3395套，环比下跌14.15%，同比暴跌47.03%；住宅成交面积382647.48平方米，环比下跌17.3%，同比下跌42.5%；住宅成交金额348456.42万元，环比下跌18.84%，同比下跌41.45%；住宅成交均价9106.46元/平方米，环比下跌1.86%，同比上涨1.82%。

（数据来源：东莞房天下）

从8月东莞住宅成交趋势图可以看出，8月份东莞成交在经历了首周的上涨后便一直下滑，由于8月份一直是楼市的备战期，开发商的推货速度减慢，多以消化库存为主，对购房者的吸引力也随之减低，因此成交下跌属于正常现象。而由于8月签约的多是中低价的产品，因此也拉低了全月的成交均价。

（数据来源：东莞房天下）

从2014年东莞房价走势图可以看出，8月份东莞房价有比较明显的下滑，一方面是由于签约项目多以中低项目为主，其中大部分是低开入市的项目，因此拉低了全市的成交均价；另一方面则由于购房者延迟签约的现象增多，签约量的减少直接导致了成交均价的下滑，在以蓄客为目的的8月属于正常现象。

8月10日，东莞政府出台了《关于促进房地产市场健康平稳有序发展的若干措施》，内容包括取消新建商品装销售价格备案制、优化住房公积金贷款政策、延长契税交税期限等；8月26日，东莞公布了新的普通住宅价格标准，从9月1日期正式实施，此次调整的幅度大幅上涨，受到了业内外一致好评，而对8月份为了享受新的契税优惠而延迟签约的购房者来说，此次调整也有利于他们在“金九银十”果断出手，对刺激东莞楼市成交将有明显作用。政策的一系列出台，似乎都在为“金九”作铺垫，不断释放出利好的信号，政府与开发商合力备战金九，令东莞楼市9月份的表现显得格外令人期待。

南城区夺冠 松湖片区大放异彩

据房天下数据监控中心统计，8月东莞楼市共有32个区域成交3392套住宅，其中南城区成交354套，摘下8月东莞镇区住宅销售排行榜；凤岗镇以住宅月成交352套成绩，排名第二；樟木头镇成交278套，排行第三。

南城区时隔两个月重夺月成交，前十的排行中，莞城区也占据了一席之位，而临深片区则占领了三个席位。松湖片区、大石龙片区、沿海片区和东北片区均有上榜，可见东莞的购买力正向镇区外溢。8月份，松湖片区成为中心城区、临深片区之后的第三成交大户，其潜力不可小觑。

一类普宅住房标准大涨，南城、松山湖、莞城、东城、凤岗、厚街、寮步、塘厦、万江、樟木头等13个镇区将有更多购房者能享受到契税的优惠，对刚需一族来说无疑是一个重磅的好消息。而根据8月东莞住宅成交区域分布看来，在一类镇街买房的购房者占据了大部分，普宅标准的提高将吸引更多购房者在此买房，也将进一步炒热一类镇街的楼市。

低开风潮蔓延 拉低全市成交均价

单盘成交方面，三正瑞士半山以149套的成交量排行，富盈香茶郡(在售房源)成交144套，排行第二，中惠香樟绿洲(在售房源)成交142套，排行第三。8月单盘排行前十中，均价过万的产品只有三正瑞士半山，但由于三正瑞士半山属于别墅项目，其10000元/平方米的均价在凤岗镇也属于较低水平，可见，8月份依然是低价项目的全盛开时代。低开入市的风潮继续蔓延，或将成为开发商在“金九”销售策略的风向标。8月，东莞商品房价格备案制度取消，令开发商能更灵活地调整楼盘的售价，也将促使9月开盘的项目定价更趋向合理。

9月东莞26盘闪亮入市 群雄会战"金九"

据房天下不完全统计，截至8月25日，预计东莞9月将有26个楼盘项目开盘上市或加推新品，其中纯新盘与加推新盘基本呈旗鼓相当的局面，分别占总楼盘数量的46%、54%。较之8月纯新盘占比53%下跌了约7个百分比。此外，刚需中小户型住宅产品项目有17个，占总数的65%。

在9月将推的26个项目中，东莞四大主城区10个，占比37%，较8月份的镇区盘占比35%上升了2个百分点；沿海片区占8个，占比30%，较8月份的镇区盘占比35%下降了近5个百分点。如此可见，沿海片区代替临深片区，成为与中心城区争霸的又一黑马。

事实上，早在轻轨R2线动工之时，沿海片区就走进了开发商的视野当中，其繁荣的经济以及各具特色的经济模式更是吸引了众多商家的入驻。其中不乏万科、丰泰等品牌开发商，而万达更是分别在厚街、虎门倾力打造大型商业广场，不仅为沿海片区注入了新的血液，也为周边的开发带来了契机。

根据数据显示，9月份临深片区上市的楼盘基本为零，开发商主要集中于去库存。2014年上半年临深片区凭借地理优势，吸引了众多深圳客，也一度成为东莞楼市的“香饽饽”，更有个别楼盘开盘即全部售罄，在上半年楼市创下了成交神话。而进入下半年后，开发商开始放慢脚步，在传统旺季“金九”来临之际，提前进入了缓冲期。