2014年东莞普通住房新标准下月出台 走向几何

从去年11月开始，楼市出现放缓态势。进入2014年楼市延续调整格局，市场很难再回到2013年那种火热的状态。46个限购城市，已有超过一半城市取消限购，以及多个地方政府进行救市、托市、促市。行政调控逐步见底，能给予市场向好的预期。东莞政府在8月10日，也出台了《关于促进东莞房地产市场平稳健康有序发展的若干措施》，里面提及到多方面的措施，其中普通住房价格新标准的调整将会在短期内出台。

从2012年以来，东莞普通住房价格标准每年一调，一方面充分反映政府继续支持首套住房，支持合理购房消费。另一方面也反映政府通过税费来引导和调节市场的作用，鼓励刚性需求。在低迷冷清的市场环境下，普通住房价格标准的调整能为市场带来利好信号，增加购房者入市的信心，稳定市场预期。目前东莞新的普通住房价格标准尚未出台，而市场各方正在期待。在政策出台的前夕，东莞中原研究部出品《2014年东莞普通住房价格新标准的预计算及探讨》专题，计算方法根据东莞政府公布普通住房价格的计算标准以及各类区域的划分进行计算，本报告内容仅提供参考。

数据统计说明：

1、各类型住宅的统计忽略容积率；

2、以下住宅面积是指建筑面积；

3、本报告数据统计时间为2014年1月1日至7月31日；

4、数据统计范围为新建住房。

一、东莞普通住房价格标准的调整方法及条件

从2012年起，东莞普通住房价格标准每年调整一次。2013年实施的普通住房价格标准即将在8月31日到期，新的普通住房价格标准即将出台。根据东莞政府公布的普通住房价格的计算方法，今后标准调整主要遵循三个原则：维持镇街划分一、二、三类做法不变；以上一年度各镇街普通住房的成交数据为依据；镇街分类及价格标准动态调整并体现差异性。

经过测算比较，调整方案确定以上年度一、二、三类镇街普通住房销售均价为计算基数，按上年度一类镇街普通住房销售均价为基数下浮15%作为本年度一类镇街划分下限、二类镇街划分上限；按上年度二类镇街普通住房销售均价为基数下浮15%作为本年度二类镇街划分下限、三类镇街划分上限。再按每个镇街上年度普通住房销售均价自动划入一、二、三类。

调整后，东莞享受优惠政策的普通住房标准应同时满足以下条件：

1、住宅小区建筑容积率在1.0以上（含）；

2、单套住房套内建筑面积在120平方米以下（含）或单套住房建筑面积在144平方米以下（含）；

3、根据各镇街普通住房平均交易价格情况，按照单套住房建筑面积计算，我市享受优惠政策的普通住房实际成交价格按镇街划分为三类镇街。

二、东莞中原研究部根据政府调整方法进行计算

根据东莞政府公布的普通住房价格标准的计算方法和各类区域划分的标准，东莞中原研究部根据监测数据，按照政府提供的方法进行计算，计算结果如下：

1、以2014年上半年各类区域普通住房价格为调整标准，一类区域价格调整幅度。

各类区域普通住房价格调整一览表：

根据东莞政府计算普通住房价格标准的方法，三类区域的普通住房价格将以2014年上半年的价格为调整标准。东莞中原研究部监测数据显示，2014年上半年东莞144㎡以下的普通住房一、二、三类区域价格分别是：9257元/㎡、7155元/㎡、6181元/㎡。根据新的普通住房价格标准，东莞各片区普通住房价格调整如下：一类区域从原先的8654元/㎡上调至9257元/㎡，二类区域从原先的6610/㎡上调至7155元/㎡ ，三类区域从5717元/㎡上调至6181元/㎡。一类区域调整幅度较大，提升603元/㎡。

2、区域变化明显，二类区域个数增加三类区域减少。

根据政府公布的普通住房价格各类区域价格的计算方法，调整方案确定以上年度一、二、三类镇街普通住房销售均价为计算基数，按上年度一类镇街普通住房销售均价为基数下浮15%作为本年度一类镇街划分下限、二类镇街划分上限；按上年度二类镇街普通住房销售均价为基数下浮15%作为本年度二类镇街划分下限、三类镇街划分上限。再按每个镇街上年度普通住房销售均价自动划入一、二、三类。

东莞中原研究部监测数据显示，2013年全年东莞一、二、三类区域的普通住房均价分别是：8608元/㎡、6882元/㎡、5676元/㎡，按照下浮15%测算得一二三类分别是：7317元/㎡、5850元/㎡、4825元/㎡。根据2013年全年各镇区的普通住房均价情况来看，销售价格大于7317元/㎡的纳入一类区域，销售价格在5850-7317元/㎡之间的纳入二类区域，其余为三类区域。根据计算结果显示，一类区域有12个，比去年11个增加1个；二类区域15个，比去年增加12个增加3个，三类区域只有6个，比去年减少4个。

按照政府公布的标准计算，今年二三类镇区变化十分明显，由于三类局部镇区房价上涨过快，被上升至二类区域。按照此标准计算出镇区的划分，有如下几个特点：其一，一类区域主要以经济发达强镇、房地产发展成熟的区域为主。本次增加了寮步和樟木头纳入一线区域，寮步由于靠近城区，楼价上升趋势明显。樟木头由于保利生态城带精装修出售，助推区域价格走高，达到一类区域标准。茶山从一类区域回归至二类区域。其二，局部原三类镇区楼价上涨明显，二类区域范畴迅速扩大。局部区域如石排由于国际公馆的入市，该项目2013年全年洋房售均价为6700元/㎡，远远高于其它项目，对镇区价格的拉动作用明显。又如道滘，由于东莞大道的延长线，而城区供求紧张，部分城区需求流向道滘，区域价格走高趋势明显。其三，三类区域明显减少。按照政府公布的方法计算，三类区域仅有6个，镇区明显减少。二三类区域由于楼价整体走势相对平稳，并且二类和三类区域的价差并不十分大，而局部区域楼价涨势明显，尤其是部分三类镇区靠个盘价格拉动作用明显，而被纳入二类区域。如谢岗2013年普通住房主要在售项目是永江国际公馆(在售房源)，销售均价为6500元/㎡，相对于谢岗之前楼价每平仅3、4千元而言，该项目对谢岗的价格拉动作用十分明显。谢岗长期以来在售项目寥寥无几，2013年永江国际公馆全新入市，为镇区带来新的供应，充分激发该镇长年累积需求。永江国际公馆还推出“低首付”活动，对单价的拉动作用明显。

3、区域个数分布不平衡，三类区域大大减少。

各类区域划分标准一览表：

从区域调整来看，寮步和樟木头上升为一类区域，茶山下降为二类区域，道滘、石排、东坑、谢岗上升为二类区域，究其原因：其一，各类区域统一按照下浮15%为划分标准，存在不合理性。二三类区域价差并不十分大，并且整体楼价平稳，而局部三类镇区由于个盘拉动作用明显，区域楼价出现虚高，而被上升为二类区域。其二，受供求影响，城区房价高位运行，并且供不应求，房源选择性少，部分城区购房需求向周边区域外溢，如道滘、厚街、石碣、寮步等泛中心城区的周边区域对接部分城区购房需求。如寮步近两年楼价涨势明显，从二类区域上升至三类区域，又如道滘去年楼价上升较大，从三类区域上升至二类区域。其三，个别区域受个盘影响大，如石排国际公馆(房价、户型图)对石排楼价推动作用大。

三、普通住房价格标准调整前后覆盖面对比

以2014年前7个月为例，据东莞中原研究部监测数据显示，2014年1-7月全市普通住宅成交20544套。根据东莞中原研究部测算出的普通住房价格标准，新版本与旧版本前后对比情况如下：

1、全市总体对比：覆盖面从40%扩大至66%，二三类区域大幅飙升。

新、旧普通住房标准成交套数对比一览表：

新、旧普通住房标准覆盖面对比一览表：

据东莞中原研究部监测数据显示，2014年前7个月，东莞普通住宅（144㎡以下的洋房+公寓）一共成交20544套。根据2013年实施的普通住房价格标准，前7个月普通住房共成交8281套，占比40%。而按照新的普通住房价格标准，这一数字将达到13463套，所占比重为66%，普通住房覆盖面从40%扩大至66%，增幅达2成多。其中一类区域普通住房覆盖面从44%上升至59%，二类区域从35%上升至78%，三类区域从37%飙升至72%。各类区域的覆盖面均出现大幅提升，二三类区域的覆盖面超过7成，增幅明显。

2、各区域覆盖面参差不齐，局部区域扩张幅度大。

从2014年前7个月 的成交情况来看，根据新的普通住房价格标准，前7个月东莞普通住房的总体覆盖面达到了66%。其全部覆盖（100%）的镇区有谢岗、洪梅、桥头，覆盖面在90%-100%的有樟木头、麻涌、望牛墩、东坑、万江、茶山6个镇区；覆盖面在70%-90%的有虎门、道滘、清溪、寮步、沙田、石排、常平、大岭山、大朗、厚街、横沥、企石、高埗13个镇区；覆盖面在50-70%有凤岗、石碣2个镇区；覆盖面在30%-50%有莞城、塘厦、松山湖、中堂、南城5个镇区；覆盖面在30%以下有东城、黄江、石龙、长安4个镇区。

与调整前相比较，除了茶山下调至二类区域，普通住房的覆盖面有所下降，长安的覆盖面持平，其余区域的覆盖面均出现不同幅度的扩大，反映本次普通住宅的调整后，将有更多项目享受契税优惠。分镇区来看，调整后，普通住房覆盖面扩大的31个镇区，二三类区域的覆盖面持续扩张。

各镇区新、旧普通住房标准成交套数对比一览表：

各镇区新、旧普通住房标准覆盖面对比一览表：

四、普通住房价格标准调整后各镇区节省的契税预计算

1、各类区域节省契税呈阶梯分布，一类区域普通住房节省契税。

契税可划分为三大类计算，建筑面积在90㎡以下的按照1%，90-144㎡按照1.5%，144㎡以上按照3%。据东莞中原研究部监测数据显示，2014年前7个月东莞普通住房调整后的节省契税测算来看，各类区域节省契税呈阶梯分布，一类区域90㎡以下的每套平均节省12372元/套，二类区域为9485元。90-144㎡的一类区域每套平均节省13516元，二类区域为10709元，二类区域为10709元。一类区域符合普通住房价格标准的90㎡以下及90-144㎡的产品均可节省过万元的契税，二类区域90-144㎡产品也可节省万元契税。调整后普通住房套数方面，二类区域90-144㎡新增多，增加1840套，增幅。

2、调整后契税优惠覆盖面迅速扩大，多个镇区可节省逾万元契税。

从2014年前7个月 的成交情况来看，根据原有的普通住房价格标准，前7个月成交的20544套普通住宅（144㎡以下的洋房+公寓）当中，仅有8281套住房符合普通住房价格标准，占总体的40%。而根据新的普通住房价格标准，将有13463套住房符合普通住房价格标准，占整体的60%。原先的“豪宅”当中，将有5182套住房重新回归“普通住房”。根据调整后的普通住房价格标准计算，调整后契税优惠覆盖面迅速扩大，多个镇区的普通住房可节省逾万元契税。从普通住房新增套数来看，90㎡以下的常平、道滘、万江、塘厦、南城增加套数为了前五位，分别是：727套、324套、309套、262套、203套，覆盖面大。90-144㎡的普通住房增加套数位列前五位的分别是：樟木头727套、寮步324套、沙田309套、道滘262套、凤岗203套，镇区覆盖面最明显。

3、低迷楼市行情影响财政收入减少，调整普通住房价格后对政府税收收入更是雪上加霜。

今年由于楼市持续低迷行情，市场成交大幅萎缩，房地产税收也出现明显下降。根据东莞中原研究部监测数据显示，2014年上半年东莞普通住宅（洋房+公寓）的契税收入为4.25亿元，同比去年上半年12.25亿元减少设65%，财政收入大大萎缩。而根据调整后，今年上半年东莞普通住宅税收为3.72亿元，比调整前减少5322万元，同比2013年同期减少70%。低迷行情直接影响政府财政收入的减少，而调整普通住房价格标准后对税收收入更是雪上加霜。在楼市萧条的环境下，政府加大税收的让利，通过降低中低端购房者的契税来支持刚性需求。

五、对市场的影响

①、对于开发商而言，在淡市环境下，政府调整普通住房的价格标准，无疑是为冷清的楼市添加几分色彩。普通住房价格新标准的出台，为政策上的一大利好，将稳定市场预期，利于打破客户观望氛围，加快楼市好转节奏。市场预期的逐渐向好，利于增加开发商的推货热情，尤其加大二三类镇区中低端项目的推货力度。对于开发商来说，首先可以借助政策的利好，及时推出符合普通住房价格标准的产品，消化政策利好，增加购房者入市信心。其次，对于部分项目售价在普通住房价格标准的临界点上，开发商可考虑适当调整价格，让房子从“豪宅”回归“普通住房”的价格，更利于促进成交，不失为开发商淡市下打破成交困局的有效方式。再是，通过销售人员的口径引导客户认识到当前已是购房者入市的时机，市场预期持续向好，后市房价将会有涨价动力。

②、对于购房者而言，普通住房价格新标准的出台能稳定市场预期，利于打破购房者观望心态，加快购房者入市步伐，从而加快市场交易。这次普通住房价格新标准的调整，预计覆盖面更广泛，超过六成的普通住房将享受低契税的优惠，直接降低购房者入市成本，刺激首置需求的释放。对于购房者来说，三季度将是购房者入市的时机，主要几点原因：其一，三季度东莞房价将会在底部反复探底，处于楼价点。过了三季度后，楼市逐渐好转，开发商资金链有所缓解，四季度房价将小幅缓慢回升。其二，普通住房价格新标准的出台，部分开发商将乘势推出符合普通住房价格标准的房源，购房者可入市淘房，享受低契税的利好，直接降低购房者的经济负担。其三，宏观经济持续向好、行政调控逐渐见底、股市绝地反弹，投资者信心恢复，多方面因素释放利好信号，楼市将逐渐好转。市场预期的持续向好，开发商涨价动力再现，楼价上涨会增加入市成本。

③、从区域上来看，一类区域的覆盖面持续扩大，二三类区域的扩张幅度更大。谢岗、樟木头、麻涌、东坑、茶山等区域的覆盖面达到90%以上，凤岗、常平、寮步的受益面迅速扩宽。镇区中低端项目将陆续上市，享受契税的利好。

④、从去年年底以来，东莞楼市成交延续放缓态势。今年年初房地产唱空论、楼市泡沫论等传闻甚嚣尘上，传导购房者悲观的信号。房地产高速增长时代的终结，楼市从火热的2013年回调。46个限购城市，已有才超过过半城市取消限购，“一刀切”的行政调控逐步见底。在低迷冷清的楼市环境下，普通住房价格标准的调整利于稳定市场预期，吸引部分刚需客户群体加快入市步伐，利于市场信心的恢复。东莞政府从2012年以来，普通住房价格标准每年一调，契税与房价上涨及时匹配。普通住房价格标准的调整，政府舍弃一定额度的税收收入，直接降购房者入市成本，反映政府支持首套住房需求，支持合理购房消费。

七、优化建议

东莞中原研究部根据东莞政府公布普通住房价格标准的计算方法和各类镇区划分的依据，进行了上述测算。根据测算结果，东莞中原研究部认为，目前东莞政府关于普通住房价格标准的计算方法仍存在不合理的问题，为此我们提出以下两点的优化建议：

①、各类区域的划分以上年度普通住房销售价格下浮15%作为上下限，存在不合理的问题，建议政府优化调整。根据东莞中原按照政府提供的方法进行计算显示，调整后一类区域12个，二类区域15个，三类区域6个，二三类区域变化明显。由于二三类区域整体房价走势相对平稳，而局部三类镇区由于个盘拉动作用大，房价涨势明显。以二类区域的整体销售均价下浮15%，导致很多三类镇区符合二类镇区价格划分的标准，从而纳入为二类区域。政府提供的此方法，二类区域增加，三类区域明显减少，这种结果将会带来以下影响：其一，二类和三类区域价格差别并非十分大，划分标准模糊不清，容易造成区域房地产发展极度不平衡。其二，局部三类区域房价由于个盘影响，上涨过快被纳入二类区域，而事实上按照这些区域的各类经济水平、房地产开发投资情况，并不符合二类区域的水平。此种划分的标准，将会造成二类区域增多，三类区域的减少。由于区域个数差异明显，各类指标的可比性降低，将无法监测各类区域的房地产开发投资、成交、房价等的变化情况。其三，局部镇区由于个盘拉动整体楼价，而政府按照此标准将部分区域上升至一类或者二类，更多是个盘受益，这也不利于政府财政收入的保证。为此，东莞中原研究部建议政府可以适当调整各类区域的划分标准，让普通住房价格调整更加合理化、保证区域发展的平衡等，如一类区域销售均价下浮15%为下限，二类区域可以以下浮10%为下限。按照此方法测算，一类区域12个，二类区域10个，三类区域11个，区域分布更加合理化。

②、一类区域房地产发展已趋于瓶颈，政府可以引导房地产发展重点向二三类区域转移，适当缩小一类区域的受益面，而侧重扩大二三类区域的普通住房低契税的受益面。一类区域尤其是中心城区由于土地资源的限制以及供不应求的关系决定着片区楼价的高位运行。一类区域经济普遍发达，购买力旺盛，房地产开发投资普遍成熟，并且已逐步达到发展瓶颈的问题。由于一类区域土地资源的稀缺以及地价的持续走高，片区房价也会居高不下。政府可以引导房地产热点从一类区域向二三类区域转移，一来可以平衡各类区域的发展，尤其经济欠发达镇区可以通过房地产开发投资来拉动镇区经济发展，带来一定人口和消费。二来可以弥补一类区域发展瓶颈造成的房地产开发投资减弱对经济的影响。为此，政府可以适当降低一类区域普通住房享受低契税的受益面，而加大二三类区域普通住房低契税的受益面，引导二三类区域开发符合普通住房价格标准的相应产品，更加合理地促进二三类镇区需求的释放，从而促进片区房地产平衡发展。