现售价低于预期价 东莞开发商让步促销"救市"

上周东莞城区两个全新楼盘入市，记者实地走访发现：

现售价低于预期价开发商让步促销应对低迷楼市

开年至今，楼市市场被观望情绪所笼罩。东莞，也不例外。

阳春三月已经过去，时间已经来到了四月中下旬，按照历年的开发商推货节奏，这个时候，多半楼盘已经铆足马力，为年度第二批推货做准备了。但，今年截然不同。

年后至今，真正意义上开盘的项目少之又少，不少项目还一直处在已经持续了很长时间的新品认筹阶段，也就是说，无货可卖。

五月的脚步越来越近，无论如何，加推或是开盘的安排都要提上日程了。于是乎，我们在上周可以看到，城区两个全新楼盘开盘，明星营销开始恢复，接下来的这周，样板房开放、园林开放的消息推广也已已全面铺开。

如果说，之前的这一两个月时间里，开发商处在看不清市场，不敢轻易举动的被动状态里，现在的开发商已经开始主动出击了。无论是选择低首付、贴付利息还是增加折扣的手段，都让这个市场活跃了起来。那么，面对开发商的出击，购房者是否接招？观望至今的刚需族或者刚改族们，此时心理状态是否有了变化？当时下的楼市温度究竟如何？本报记者实地探访两个开盘项目的真实情况，向读者传递当下真实的楼市温度。

折扣还是当下关键词

对于起价房的噱头营销法，人们早已习惯。一般这类营销方式从楼盘启动认筹后就大量铺开宣传。有意思的是，在上周末幸福公馆开盘前的一两天时间里，这个销售人员对外宣称售价在1.2万元/平方米—1.3万元/平方米的项目，紧急使用各大论坛、网站、q群以及电话营销等渠道，告知曾前往看房的意向客户，开盘当天将推出28套均价9500元/㎡的特价精装洋房，且可以只付1.5成首付，即首付12万起。

在4月11日周五上午，幸福公馆一位销售人员兴奋地给记者打来电话，告知开发商为了快速出货，调整了价格，开盘当天会有惊喜。在问及具体价格时，对方强调，“我们定价一定比周边几个楼盘都要便宜。”

4月13日，幸福公馆开盘，当天记者看到，现场并没有在选房前安排华而不实的环节，而是由主持人直接宣布，今天购房享受开发商给出的惊喜价，在之前认筹时承诺的98折外加92折外，还可享受额外的两个99折，外加一个98折。相当于整体可享受86折，这已经接近备案价的15%的下浮限幅。

无独有偶，万科金悦香树(在售房源)的新组团诚品也打出了“82万起精装2—3房”折扣促销广告。即将加推二期新品的尚书悦府(在售房源)，“6688元/平方米起”的促销也已打出，锦绣山河也宣布特惠清货价10000元/平方米起。

记者了解到，时下大部分楼盘都做出了一定让利，并对此大肆宣传，企图吸引看跌的观望群体。除了此前在处理尾货的楼盘外，全新楼盘如幸福公馆入市时，同样采用此招数推广营销。

此前，市场频现的特价房，主要是为了项目“清货”，通过特价房等手段推售其在售余货，但如今，推售新品项目如幸福公馆等，同样采取特价房策略入市，楼市供需双方进入博弈期。

蓄客不理想开发商忙抢客

4月12日，幸福公馆举办彩跑活动，此时距离开盘还有一天时间。当天上午，记者在临近幸福公馆的凯旋国际小区门口看到，几名兼职销售人员举着写有“万科诚品，82万起精装2—3房盛大开盘”的广告牌，向周边社区的业主介绍产品。记者了解到，万科诚品即宏图路对面金悦香树项目的新组团名称。

这两个楼盘地理位置相当，主力户型相同，交付标准也同为精装交楼，消费群体存在较大重合性。

幸福公馆4月13日开盘，金悦香树同样选择在当天推售15栋楼王单位，一位购买了15栋15楼98平方米户型的业主告诉记者，总价115万元左右，相当于单价约1.16万。

除了周边项目试图“挖”走幸福公馆的潜在购买群体，万江的尚书悦府同样来此抢客。幸福公馆开盘当天，记者发现，印有“6688元/平方米起”的尚书悦府宣传海报几乎攻占了所有来访车辆，无论是雨刮器、车门把手，都夹满了该项目的广告单张。此外，周边多家中介公司还将自身拥有的二手房源一一列出，制作广告单张后，向来访群体发放。

如此抢客策略，也在一定程度上显示了目前各项目蓄客的不理想。

五一前各项目动作频频

还有十天左右，就到五一黄金周了。各开发商加快步调，抢在五一期间推出新品

上个周末，汉唐蜜园、幸福公馆两个全新项目开盘，为传统的楼市销售旺季拉开序幕。其余楼盘更是摩拳擦掌，积极为即将来临的“五一”备战，市场热度明显升温。这周末，位于沙田的庄士8号以及东坑皇家公馆商业街开盘，如名巨中央、厚街万达等，也纷纷请来明星大腕为楼盘助阵，此外，中惠松湖城也将于本周末开发销售中心以及园林。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，住宅新增供应已经连续3周回升。加上4月促销、认筹的楼盘明显增多，不少受年初观望氛围影响延迟推盘的楼盘也终将入市，随着传统五一旺季将至，压抑了一季度的楼市需求或将得到良好释放。

一位业内人士则认为，虽然楼市现时推售遇冷，但由于楼市去年成交火热，房企资金回笼理想，多数项目暂时仍不急于降价冲量，并且城区仍处于低库存状态，供应长期偏紧，多数项目仍采取低首付形式降低客户入市门槛，但经历了多个项目的低首付冲击后，不少购房者对此手段产生免疫，仍难以解当下推售受阻之困。

楼市温度实探

幸福公馆

降低备案价 推“9”字头特价房

现场

上周末，幸福公馆终于开盘了。从项目销售中心开放至今，已接近9个月时间了。

开盘前两天，记者频频接到销售人员的促销电话，对方除了告知项目开盘时间外，还特意强调了开盘当天可享受惊喜价，以及低首付活动。网站论坛、手机短信等平台，也纷纷传播 28套9500元/平方米左右特价单位将推出的信息，让不少意向购房者感到惊喜。

4月13日上午8点50左右，记者到达项目，活动还没开始，不少意向购房者已经到项目现场。

与不少楼盘开盘活动不同的是，幸福公馆本次并没有邀请美女或是帅哥做活动主持。一支乐队的简单的弹唱后，约9点30分，身穿制服的工作人员上台，开场便宣布今天的“惊喜价”——除了可享受认筹时承诺的92折外加98折外，还可以享受两个99折，外加一个98折，这相当于在总价上打了86折。经过内场销售人员的短暂准备，选房就开始了。

在选房期间，记者看到仍有一些客户陆续抵达，部分是没有认筹的客户，前来询价。

接近中午时分，观众席的所有认筹客户，基本都完成了选房。期间，同样有一些客户陆续抵达，一些选中房号或是最终放弃购买的客户，也陆续离开。

下午5点左右，记者再次到销售中心，看到仍有7、8批客户在看房。5点半左右，一位购买了1栋23楼81平方米户型的客户完成签约。

价格：

开盘前夕调低备案价

记者了解到，备案名为中央公园的幸福公馆项目，早于去年9月就提交了备案价格。5个楼栋备案均价约1.3万元/平方米，其中备案价的是1栋的矮楼层单位，备案单价1.18万元左右。按照售价不得低于备案价15%的限幅规定，即该项目每个单元的售价都需在万元以上才能完成网签。

那么为何出现了28套单价9500元的房源？世纪城地产营销总监冯伟杰对此表示，物价局公示的备案价是很久之前提交的，现在已经做了价格调整，只是物价局官网上还没显示出来而已。

东莞物价局价格管理科负责人张先生向记者证实，幸福公馆项目的确在4月11日递交了价格调整申请书，目前调整申请仍在走流程，预计下周会在官网上公示。至于有何调整内容，对方表示，因为申请还未审核完毕，暂时无法透露。

但从开盘当天的售价及去年提交的备案价判断，这次调整是将部分单位价格调低。

对于本次新品入市采用特价房噱头营销，冯伟杰则表示，公司并没有特意降低部分单元的售价来做噱头，一部分位置及楼层条件相对不好的单元售价本来就不高。

记者根据现场了解到的成交价格判断，价格调整的主要是1栋靠近东莞大道的81平方米户型，均价在“9”字头。

一位购买3栋12楼88平方米户型的购房者告诉记者，均价是1.12万元/平方米，加上税费维修基金等总价102万元。购买1栋20楼92平方米户型业主透露，成交均价约1.08万元/平方，总价近103万。

记者了解到，100平方米以下户型单价大多在1.1万元左右，130平方米的的四房单位，单价较高，约1.25万元。以一套3栋17楼的06户型为例，折后总价约166万。

对话购房者

1、

家住凯旋国际的冯女士为自己母亲购买了一套88平方米户型。开盘当天上午，冯女士就已经完成签约，傍晚时分，她带着自己母亲再来细看了一遍样板间。

记者：你买的户型价格多少？

冯女士：1万1左右，在我的预算内。

记者：主要用途是？

冯女士：现在一家6口住在凯旋国际的四房单位，刚好够住，今年把我妈也接过来了，在隔壁小区买个房子，离得近，也好相互照应。

记者：对比过周边的楼盘吗？

冯女士：也去看过，这样的户型周边楼盘也有，但主要是离得有点远。

2、

曾女士看房已经看了半年之久。他告诉记者，他在万科金悦香树跟幸福公馆都有认筹，反正认筹金不高，不买还可以退还，也就都认筹了。抽号入场选房时，曾女士最终因为价格原因没有购买。

记者：最终没买的原因是？

曾女士：看中的楼层接近1.15万元/平方米，超出了我的预算，昨天销售还说9500元/平方米起，到了现场感

觉差价很大。

记者：你买房的用途是？

曾女士：准备结婚，买房子跟老公一起住。

记者：你都在哪些楼盘中选择呢？

曾女士：我在万科金悦香树也认筹了，虽然那边价格也不便宜，但是房屋产权比这边多将近20年。等五一看看还有没有折扣，再考虑出手。

汉唐蜜园

低总价房源吸引投资客

现场：4月12日上午9点，记者到达汉唐蜜园项目，看到来访车辆已经停到项目几百米开外。

这个项目不大，只有两栋400多户公寓产品。该项目从2月22日启动认筹以来，就获得了较大关注。“首付5万，月供1000元起”的广告语，让不少有存款，但存款又不太多的客户群体，纷纷解囊认筹。项目主力产品为28—42平方米的1—2房。

现场，主持人与观众进行着互动游戏。9点40分左右，选房正式开始。意向购买群体分批次进入选房区。期间，记者从部分成交客户中了解到，价格在1.05万至1.1万之间，购买客户多是居住在周边的群体。一位投资客户向记者介绍，她的预期是9000元/平方米，超过这个价位就不购买。

下午4点左右，记者再次到销售中心，看到仍有几批客户在看房。

汉唐蜜园，算是4月份开盘的项目。至于为何抢先在4月中上旬开盘，项目总经理刘平介绍，因为蓄客蓄得不错，就决定提前开盘。总经理刘平介绍，这是公司在东莞的项目，首批产品卖得不错，推出200多套产品，认筹人数却有将近500个，所以销售情况较好。但后续产品的推售时间，他表示还没确定，但会在近期加推。

该项目位于总部基地旁，又临近恒大御湖等住宅小区。在现场咨询了金10为意向购房者的购买目的后了解到，除了一些单身青年考虑买入自住外，也有部分看好市场的投资客入市。

价格：

热销户型单价1.1万

该项目3月初就已递交备案价格。从备案价格表中看到，产品备案单价在1.1万元—1.2万元之间。项目总经理刘平介绍，开盘当天除了认筹折扣外，也只是再给了一个额外的小折扣，整体价格在1.1万元/平方左右。

通过采访几位成交客户了解到，比较受欢迎的42平方米户型在1.1万元/平方米左右，此外，其余户型根据楼层、朝向的优劣，价格为1.05万元——1.1万元之间。

单价虽然不低，但由于是小户型产品，整体总价也不高，从30万至45万元不等。此外，还有低首付活动，刺激了积蓄并不多的客户群体出手购买。

对话购房者：

1、

在南城车站负责客运工作的张阿姨在4月12日上午8点就到达了项目。她说他跟丈夫都是广西人，现在房租也要1500元一个月，还不如买套低月供的小户型。

记者：你买这个楼盘的房子用途是？

张阿姨：主要是跟老公两个人住。我们在车站附近租的房子，月租都比这里月供高，还不如自己买套房子。我们孩子在广西读书，今后来东莞跟我们一起住的可能性很小，所以我们只需要买个小户型就够了。

记者：这个房子哪方面吸引你来购买？

张阿姨：主要是位置靠近我的工作单位，总价也不高。是否有教育配套等等我们也不在乎，因为我们子女也不在这里读书。

2、

家住金域中央的陈先生被抽中在第四批进去选房。最终他并没有购买，主要是因为喜欢的户型被挑完了。

记者：你计划买这套房子的用途是？

陈先生：用于投资，这里位置不错，到时应该不愁租。还有一个目的是，把闲置的公积金利用起来。

记者：价格是多少？

陈先生：42平方米的单价在1万1左右，其他户型在1.05万元/平方米左右。价格还算可以接受。

记者：最后为什么没有购买？

陈先生：我们进去选房时，看中的42平方米户型只剩下15楼了，其余都被挑选完了，其他户型我们不太喜欢，等下次推盘我们再来看看。