2月东莞楼市成交下滑 城区住宅消化周期逐渐走高

1、本月七大片区住宅成交量环比再次大幅下滑。

继上月七大片区住宅成交量环比大幅放缓后，本月，七大片区住宅成交量环比再次明显下滑，其中松湖片区2月住宅网签面积环比下滑超过50%，而中心城区、水乡片区及滨海片区下滑幅度亦接近50%。一是受春节假期影响，2月市场仍处于淡季，市场营销热度仍未走起，少有项目推货入市；二是当前东莞楼市价格仍然高企，未见有所松动，虽然近期多个项目打出一口价、特价房等促销口号，但仍是为了吸引购房者眼球的噱头性举措，未见有实质性降价行为出现，购房者受高企楼价影响，放缓入市步伐；三是受银行信贷持续收紧，及近期受杭州等地个别项目降价现象影响，加重了当前客户的观望情绪。

虽然七大片区住宅网签面积环比再次大幅下滑，但与去年同期相比，大石龙片区、东北片区及水乡片区本月住宅网签面积仍是大幅上涨的。

2、碧桂园落子横沥，深入挖掘东北片区潜力。

继碧桂园在塘厦临深片区获得佳绩后，碧桂园地产从去年下半年开始开始积极在东部片区往北延展战线，相继在黄江、常平、东坑拿下地块，同时与鼎峰合作开发企石项目。本月碧桂园继在去年拿下常平一商住地后，再次在东北片区横沥拿下一9.5万平商住地，深耕东北片区。

一是碧桂园相继选取大朗和塘厦两个区域作为进入东莞市场的切入点，在点燃片区楼市后，逐渐向黄江、常平、东坑、横沥等周边区域扩展；二是碧桂园项目选址主要集中在经济不发达区域，在横沥等区域的拿地成本较低，借助自身的全产业链及品牌优势，能有效在不发达区域以高性价比优势进行项目推售；三是目前碧桂园市场上的在售项目，如沙田碧桂园柏丽湾、塘厦观澜碧桂园、碧桂园时代城等项目的推售逐渐进入尾声，房企市场上的可售存量不多，为了延续其去年业绩，必须维持充足的土地储备。

凤岗单价地王诞生，益田集团7257元/㎡拿下占地3.5万商住地。

在东莞土地成交历史上，除了2008年万科在塘厦大坪村拿下占地35万平地块，开发万科棠樾项目，折合楼面地价达1.5万/㎡，再无土地成交楼面单价超过7000元/㎡，本月，益田集团拿下凤岗一占地3.5万平商住地，折合楼面地价达7257元/㎡，创下凤岗史上单价地王。

该地块邻近目前益田大运城邦项目，预计将开发大运城邦新一期产品，目前，该项目洋房销售均价已达到1.2万元/㎡，同片区的怡安皇庭、名流印象(在售房源)花园等项目亦在去年深圳客的不断浸入中楼价节节攀升，凤岗更是去年东莞楼市上升的主力。

凤岗单价地王的诞生，表明了开发商对临深片区的市场信心。去年临深片区住宅成交面积便占了全市成交总面积的3成，该片区市场体量的庞大吸引了众多开发商欲进入分一杯羹，万科、碧桂园、保利等品牌房企纷纷进驻。

3.城区多个项目非住宅产品成交集中释放。

虽然本月东莞住宅成交处于低迷状态，但城区非住宅产品近期却集中释放成交。本月莞城愉景东方威尼斯广场网签商铺181套、南城丰硕广场网签98套、莞城塞纳河畔网签81套，而中信森林湖网签607个车位，同时，江南城亦开盘推售其车位，北大资源御湾(在售房源)及万科金域华府本月新增供应车位超2000个，城区非住宅产品成交迎来集中释放。

除了愉景东方威尼斯广场及丰硕广场非正常入市成交外，主要是城区多个项目在去年市场大热下去货逐渐完毕，近期正值市场淡季，处于尾盘阶段项目开始集中推售其商铺及车位产品，同时，一口价、特价房现象亦频出，以助项目清货；另一方面，商铺、车位等非住宅产品的推售有助于目前信贷收紧环境下开发商的资金回笼。

4.城区住宅消化周期逐渐走高。

从去年最后一季度开始，中心城区住宅可售存量的消化周期就开始逐渐走高，一方面，自去年下半年开始，城区产品供应便逐渐增多，多个新项目陆续入市，产品类型涵盖洋房、别墅、公寓等；另一方面，从去年下半年开始，随着银行信贷的收紧，以及城区楼价高居不下，客户观望情绪渐浓，成交热度有所下降，而进入2014年，银行信贷未见放松，杭州等地项目的降价现象更加令购房者入市产生迟疑。

截止至2014年2月底，中心城区住宅存量为107.91万平，其中洋房存量为74.47万平，公寓存量为15.14万平，别墅存量为18.31万平，根据城区过去12个月的消化速度，城区住宅消化周期约为9个月，而洋房消化周期为7.69个月，虽然城区近几个月住宅存量消化周期持续上行，但仍处于低位状态，城区仍处于低存量状态。

二、区域楼市展望：

1、南城国际商务片区迎来推售小热潮，小户型公寓受追捧。

经历了受到假期影响而陷入沉寂的1、2月东莞楼市，迈入3月传统楼市小阳春，市场各方开始陆续有所动作，市场营销热度开始明显回升，个别产品开始入市。但受银行信贷收紧及杭州、常州个别楼盘降价的市场信息影响，引发购房者观望情绪。

目前城区刚需洋房毛坯产品过万项目均由于购房者看中其未来潜力，如与即将开通的R2线相近的东城格兰名筑(在售房源)及南城君珆花园项目，随着3月传统小阳春的到来，购房者需求旺盛的中心城区的项目亦开始陆续有所动作，后市较为突出的应数南城国际商务片区项目。该片区目前在售产品有恒大御湖及万科金悦香树项目，两项目洋房成交均价均破万，虽然两项目产品均是带装修的，但去年年底恒大御湖项目开盘价格便达到了1.18万/㎡，即使剔除装修其毛坯价格仍然过万。

除此之外，片区内汉唐蜜园27-42㎡公寓产品及世纪城幸福公馆80-140㎡产品亦即将入市，从目前市场状况来看，虽然目前购房者观望情绪仍浓，但由于受R2线预计明年开通，在此片区与穗莞惠城轨交汇换乘，及南城总部基地一期预计今年下半年入市等利好信息影响，汉唐蜜园小户型产品备受购房者青睐，项目认筹情况一反当前的冷清，认筹启动首日便超百人认筹。

2、广州撤市设区，促临广水乡片区楼市发展。

2月12日，广东省政府将《国务院关于同意广东省调整广州市部分行政区划的批复》转发至广州市人民政府。国务院同意广州撤市设区的等行区划调整，撤销县级从化市及增城市，设立广州市从化区、增城区。

广州的撤市设区，必然会助涨增城、从化的楼市，一方面，从化、增城人口被纳入广州户口，致使两区域市场需求增加，另一方面，政府欲促两区域发展，便要不断完善两区域配套，同时引进人口流入，而房地产作为城镇化发展的重要促进力量，两区域地产市场受压可能较小，目前，两区域实行的是限价不限购政策，为稳定当地楼市，限价政策会持续执行，而限购政策在人口引入的导向下执行可能性较小。

随着增城楼市的发展，必然致使其楼价不断攀升，而东莞水乡片区中的麻涌及中堂与增城的新塘，在2013年中堂居益凯景中央等项目使受到了大量新塘人的青睐，而随着增城楼价的持续上涨，必然导致更多需求溢至临广片区的价格洼地。

2月区域楼市概况

（1）.七大片区

1.临深片区住宅成交占比仍占主导。

从近两年七大片区的住宅成交量来看，临深片区近年来持续热销，持续排七大片区住宅成交量占比之首，中心城区渐渐失去其成交的主导地位，2014年2月，临深片区住宅成交7.52万平，淡季中临深片区成交量虽然再次下滑，但成交量占比仍然占主导地位。

2.七大片区住宅普通住宅均价无明显波动。

七大片区历经去年价格在楼市热销下价格不断上浮后，近几个月价格在高位企稳，由于近期淡季中楼市营销活动力度不大，甚少项目进行新产品推售，市场上各项目价格无太大波动。

（2）.三类区域

2014年2月三类区域住宅总体供需：

三类区域供需全线大幅下降。

从2月三类区域住宅成交状况来看，三类区域住宅供应量均全线大幅下滑，其中一线区域成交面积仅13.72万平，环比下滑40.37%，二线区域住宅成交7.68万平，环比下滑46.7%，而三线区域仅成交2.69万平，环比下滑39.85%。

三线区域普通住宅均价上涨较为明显，二线区域价格较为平稳。