上海疯涨房价撑多久 专家解读工薪族买房秘籍

楼市“金九银十”的销售旺季已拉开帷幕。据媒体报道，中秋小长假期间，北京新盘几乎都成了“日光盘”。此外，又赶上有“北京楼市风向标”之称的北京秋季房展会开幕，在北京本地项目中，六环内已难寻均价每平方米2万元以下的楼盘。

在高房价的压力下，不少在北京工作的购房者选择去燕郊、固安等地买房，这些地方的房价也水涨船高。

在本次房展会上，北京本地项目中，三环内项目均价突破每平方米6.5万元，一些五环附近项目甚至也已突破每平方米4万元，五环至六环间项目均价则普遍在每平方米2万元以上。作为近几年供应主力的大兴、房山、顺义，五环、六环之间的楼盘均价普遍已在每平方米2.5万元以上，相比一年前，各热点区域房价都有相当大幅度的提升。

中国楼市的疯狂已经到了令人咋舌的地步，在如此繁多的政策调控、金融手段重压之下，房价依然能冲破重重障碍，一路狂涨。在普通民众收入并没有大幅增长的情况下，中国现在的房价显然已经严重背离了实际购买力，那么疯狂的房价到底是如何涨起来的，还能疯狂多久呢？

我们上海热线财经频道为此走访了不少沪上的买房市民：

案例一：

刘先生今年27岁，是一家IT企业的“白领”。大学毕业以后，刘先生工作非常努力，现在在工作的IT企业里已经“站稳了脚跟”，并且获得了相关专业技术职称和专业技能证书。刘先生在家是个独生子，父母都有自己的收入来源，因此刘先生的家庭负担比较轻。他与大学时的女友相处几年，准备结婚，要贷款购买的房屋就是结婚用的“新房”。

专家认为：刘先生现在只有20多岁，以后在工作单位提升的可能较大，而且收入水平一般也会逐渐涨高。在这种情况下，刘先生可以在买房时少付一些首付款，尽量多争取一些贷款，贷款年限也可以长一些，将还贷的压力放在后面。

对于现在20多岁的年轻人，很多单位采用了“聘用”制度，“终身制”已经很少了。一些单位一个“聘期”在3年左右，长的5年，还有的单位对员工是“一年一聘”，这也给人才流动创造了条件。有些人“跳槽”可能是因为在原先的单位工作“不如意”，也有些人本来在原单位干得挺好，收入也不错，但为了获得更好的待遇，也选择了“跳槽”。

“跳槽”以后，就可能遇到两种情况：一种情况是新单位的待遇的确比以前好了，市民的收入水平与以前相比有所提高；但也有可能由于新单位的效益下降，结果市民的收入水平还不如以前。市民如果“跳槽”以后收入水平下降，还款就会比以前吃力，银行的贷款也就要面临更大的风险。因而并不是说所有20多岁的市民都能获得高额度、长期限的住房贷款。

案例二：

李先生今年35岁，是一家大型企业的中层领导。他有一个孩子正在上小学，家里父母已上了年纪，但身体还算健康。李先生想贷款买一套面积大些的住房，以便改善家人的居住条件。

专家认为：30多岁的市民还有一个普遍的特点，就是“上有老，下有小”，孩子要上小学、中学，学费就是一笔“巨额”开销，而父母年龄逐渐增大，其健康状况也会下降，如果生病住院，医药费也需要李先生支付。因此李先生作为一个家庭主要的经济来源，家庭负担比较重。建议李先生办理贷款时“量力而为”，尽量减轻自己的还贷压力，降低将来出现无力还款的可能性。因为一旦还不上贷款，李先生的社会声望就会受到影响，甚至已经获得的社会地位和收入也可能不保。

专家同时指出，这个年龄段的市民有一些可能已经拥有了20000元左右的月收入，但如果家庭负担太重，比如月收入的绝大部分都要为家人支付医药费，银行在审批贷款时仍然会认为他的收入水平较低，而不向其发放额度太大的贷款。还有的市民已经拥有了自己的企业和住房，虽然在银行申请贷款时说的是买房自住，但实际上可能是将新买来的房屋当作员工宿舍。这种情况会使银行的放贷风险增加，因而银行放贷时也会仔细考虑。

案例三：

张女士今年50岁，是一位大学教师。她的儿子已经工作，并有不错的收入。张女士希望贷款购买一套住房，供自己晚年居住。

专家认为：张女士现在年龄已经比较大，按照银行规定，一般市民办理住房贷款只能贷到退休，对于个别从事收入较高且比较稳定的工作的市民，银行宽限到60岁或65岁。也就是说，张女士还能贷款10年左右。

张女士在办理贷款时要保持清醒的头脑，认识贷款对自己的压力。此外，张女士还应对自己的身体状况有一个比较客观的认识，比如是否能在贷款期间保持身体健康。因为这个年龄段的市民身体状况已经开始“走下坡”，如果在贷款期间生大病，就很可能无力偿还贷款。来自家庭其他成员的经济支持对张女士来说也非常重要，比如儿子的收入状况如何，因为如果张女士自己将来无力还贷，还可以由儿子帮助渡过难关。

50岁左右的市民，银行允许的贷款年限已经比较短，因而申请相同金额的贷款，每月需要偿还的金额就相对较多。所以建议张女士考虑是否可以以儿子的名义申请贷款。这也要求张女士必须全面衡量整个家庭的经济状况，考虑各个家庭成员之间的关系是否和谐，判断自己的健康状况到底如何。

从以上三个不同年龄层次结构人群的解读，我们对于购房该如何贷款，其中的各种利弊，都有了一定的了解，那么在专家眼中，我们的工薪层购房贷款，有哪些途径可以选择，又有哪些我们普通市民需要注意的呢？

专家分析：

目前购房贷款的种类主要有以下几种：1、住房公积金贷款；2、个人住房商业性贷款；3、个人住房组合贷款。

1、住房公积金贷款：对于在武汉已参加交纳住房公积金半年及以上的居民来说，贷款购房时，应该住房公积金贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率相对来说比较低，一般都低于同期商业银行贷款利率。在武汉市，购一手房公积金贷款额度为60万元，购二手房贷款额度为40万元。

2、个人住房商业性贷款：公积金贷款只限于交纳了住房公积金的单位员工使用，限定条件多，所以，未缴存住房公积金的人无缘申贷，但可以申请商业银行个人住房担保贷款，也就是银行按揭贷款。只要在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于30%，并以此作为购房首期付款，且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，那么就可申请使用银行按揭贷款。

它与公积金贷款相比，利率较高。按揭贷款的对象和条件，与公积金贷款基本相同。可贷额度主要根据偿还能力而定，每月经济收入应高于每月贷款偿还额的2倍。贷款限额不得超过房价的70%，贷款最长偿还期限30年。

3、个人住房组合贷款：住房公积金管理中心可以发放的公积金贷款，如果购房款超过公积金的限额，不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理。组合贷款利率较为适中，贷款金额较大，因而较多被贷款者选用。

总体说来，以上这三种贷款方式中公积金贷款最划算，商业性贷款利息负担最重。目前以个人住房商业性贷款(又称“按揭”)为购房贷款的主流。目前按揭的方式多样，如果购房者只是盲目选择“按揭”方案，而不能切实考虑到自身实际情况，很可能沦为房奴一族。建议购房者在确定购房预算时不妨仔细算一算，多列出几种选择比较一下再去申请相应的贷款。 我们以为，在中国投资渠道缺乏及巨大的市场供求失衡是导致资金疯狂流入房地产市场的重要原因。

中国人的固有观念认为，人的一生一定要有属于自己的房子，有了房子才意味着安定的生活，才能有安全感和归属感，所以人们一有钱件事就想到要买一套房子。另外，鉴于中国的实际情况，目前国内可供普通民众投资的渠道比较靠谱的只有股市和楼市，而近几年来，股市一直疲软，不少投资股市的民众都没有好的，甚至赔钱。尽管最近两年来，国家频出的调控政策重点打压投资性需求，但是，楼市疯狂上涨的价格提供了良好的投资，导致人们将资金转投楼市，楼市价格自然就很难下来。

另外，由于中国的土地制度，市场上能提供土地供应的只有政府。地方政府垄断了土地的市场，因此没有市场竞争，再加上“土地财政”等原因，导致土地价格难以下降，房价自然也难以下降。同时，面对巨大的需求，地方政府提供的土地供应量远远小于市场需求，供需失衡也同样让房价难以下降。

这些原因导致了当下房地产市场的狂热，尽管人们的收入增长速度远低于房价上涨速度，但楼市的疯狂还是让人不可想象。

根据国家统计局的数据显示，从去年至今，北京、上海、广州、深圳等地住宅价格同比上涨幅度都在18%到20%。而同期当地GDP和居民收入的增幅大多都在10%以下。

同时，楼市的“高烧不退”一直持续至今。以北京为例，中秋小长假期间北京有合生世界村、合生世界花园、金隅花石匠等5个楼盘入市，基本上都是中小户型的刚需房，但开发商采取了小型开盘模式，每期房源数量都不多。最终，合生世界花园的房源当天下午全部售罄，合生世界村也认购了八成。

由于北京可售楼盘越来越少，价格也持续上涨，不少在北京工作的购房者选择在紧邻北京的河北部分县市买房，燕郊、固安等地方的楼市也频现“日光盘”。

笔者以为，要想使楼市降温，就必须从以下几方面入手：

增大土地供应量。土地供应量应该根据民众的实际需求进行调整，保证市场的基本供需平衡。

进一步严厉打击投资投机性需求，可以从房屋持有环节入手，例如出台房产税等措施。尽管国家目前的调控政策很多，但从实际效果来看并不太好。当下，由于巨额的诱惑，很多投资炒房人并没有大量抛售房产。如果对第二套房以上的投资客征收持有环节的重税，加大其持有成本和转让交易成本，可有效释放空置房源 ，进一步增加楼市供应。

建立良性循环的其他投资渠道，引导热钱从房地产市场流出。如果有更多的比房地产市场更好的投资渠道，那些投入到楼市的资金自然会流出，房地产价格也将进一步下降。

改革调整财税分配制度，改变地方政府过于依赖“土地财政”的现状。当下中央调控政策遭遇的阻力并非开发商，而是地方政府。由于对“土地财政”的过分依赖，地方政府是最不愿意看到房价下跌的一方。如果能够对中央和地方在财税分配比例上进行改革，同时调整对官员政绩的考核和升迁标准，楼市调控效果将会大大提升。

引导优质资源均衡分布。现在房价的就是一线城市，正是由于过多优质的教育、医疗、文化、就业、商业资源集中在一线城市，才导致人流和物流拼命涌入一线重点城市，同时也就产生了巨大的市场需求，并导致房价高烧不退。如果政府能将市场手段和行政手段并举，调整优质资源的分布，人们自然不会一股脑涌入一线城市，而是分流到其他中小城市，那么需求就会下降，缺乏了需求支撑的房价自然就会下降。

总之，要想让中国楼市这个“脱缰的野马”放慢脚步，就需要多管齐下，出台多种举措，进行多方面的系统性改革。如果不能多措并举，中国的高房价恐怕还要继续疯狂下去。